前  言
    一、报告编制目的:
        1．在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目地块的区位环境，完成该项目的初步可行性研究报告；
        2．结合武汉市房地产开发成功个案特点，基于对本地市场发展趋势的分析预测，对项目的规划设计、建筑方案设计提出初步概略性建议；
        3．对项目进行初步投资估算分析和风险分析；
        4．为方案实施前的详细可行性研究提供依据。
     
    二、报告编制依据:
        5．国家建设部及武汉市颁布的相关法律与政策
        6．武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准
        7．房地产管理部门发布的相关数据资料
        8．现场勘察和实地调研所得资料
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章 项目概况
    一、项目概况：
        本项目地块位于江岸区胜利街与沿江大道之间，现为湖北省科技商贸学校。本宗地块，西临20米宽的胜利街，北临水利部长江水利委员会，与武汉市知名的高档江景项目——怡景花园相邻，东临40米宽的沿江大道和长江外滩，南临30米宽的新规划道路，距汉口规划中的永清商务区仅二百余米。
        项目地块总用地31669.1平方米，现状使用性质主要呈商业住宅用地。现状建筑中除湖北省科技商贸学校教学楼和宿舍外，还有湖北省粮油物质供应公司职工房改房，基座面积：2896.56 平方米，建筑面积约为2万平方米，拆迁时应按武汉市相关标准和有关规定进行货币补偿。
    本区域经过2002年的永清片拆迁和武汉外滩二期的改造完成，己成为汉口地区主要的高档住宅中心，特别是江景豪宅——怡景花园的开发成功，在武汉高档住宅市场造成了非常大的影响力，提升了区域地产的价值，目前周边有多个项目正在开发中，销售状况良好。
     
    项目区位图：
    
     
     
    二、项目背景：
        该地块为协议用地。现出让给我司（武汉联众房地产开发有限公司），由我司对本地块进行规划和开发。
    按照初部达成的框架协议，我公司对该地块进行独立开发。我司拟将本项目开发成高层商业住宅小区，配以屋顶花园、地下室停车场、大型中央花园等设施，让其成为武汉市的首座花园式高档江景豪宅社区。
     
    
     
    三、项目周边环境及配套
        商服配套：周边中商集团，中南商都、中百仓储及小商业门点星罗棋布，购物十分便利；工行、农行、建行、商行、中国信合、太平洋保险等多家金融机构遍布周边，武汉的餐饮龙头亢龙太子酒轩近在咫尺。
        学  校：二中、七一中学等武汉名校近在咫尺，多所幼儿园、小学遍布周边，是市区少有的便利就学区域。
        交  通：处在老城区内环线上，二十余条公交线路往返三镇各处，加上即将建成通车的轻轨线路，交通十分便利。
        公  园：距市政府投巨资建成的汉口江滩八大主题公园仅40米，距解放公园也仅有五、六百米的距离。
        医  疗：距市八医院直线距离百余米，一六一医院，周边五百米范围内遍布隆泰、中联、汉深等多家著名平价大药房。
    大型企事业单位：武汉市江岸区交管局、武汉市江岸区税务局、水利部长江水利委员会、八路军办事处旧址等。
     
     
    第二章 开发经营环境分析
    一、项目开发经营环境分析：
    投资机会产生与经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业，与国家的整体宏观经济环境，国家的发展战略，国家的产业政策关系极大，在政策主导经济的中国，尤其如此。因此，对宏观政策环境的把握是每一个开发公司关注的首要问题。
        根据相关报告分析，2004年我国宏观经济形势持续向好．CDP预计增长7%，城镇化速度将进一步加快．房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求将会持续增加。在土地供应方面，随着最新政策的出台和实施，土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，建设占用农用地的指标将会压缩，这种供求矛盾可观上会带动土地价格的上涨．
        但从1999到2003年地价监测的情况看，随着政策的逐步完善，我国主要城市的土地市场正逐步走向成熟理性，地价在逐年增长的形势下已逐渐趋于平稳，呈现与当地经济发展水平相适应的特征．部分高地价的城市如北京，广州、
    深圳等开始理性回落．这预示着今年地价增长幅度不会过大．会保持在一个比较平稳的状态。
        房地产商品不同于其他商品的一个最显著的特征在于它的区域性极强。因此，考察项目所处城市的经济与社会发展环境对于项目开发经营效果的评价显得极为重要。
        武汉呈湖北省会，我国中部重要的中心城市，全国重要的工业基础地和交通、通信枢纽。中国是全球经济的最大市场，而武汉位于这个市场的中心。以武汉为圆心，北京、上海、广州、成都、西安等中国大城市都在1000公里的半径之内。 这种承东启西、南北对流的区位优势，使武汉成为中国中部地区重要的战略支撑点。同时，武汉在科技、教育、市场、制造业方面也具有不可替代的比较优势。
        长期以来，武汉市经济整体实力一直位居全国前列，即使是近几年全国宏观经济普遍低迷的情况下，武汉市经济总体仍然运行良好。
        武汉市城市总体规划指出，武汉将加速城市化进程，至2020年将全市城市化水平提高到80％以上，其中郊县城市化水平提高到55--60％。
     
    二、武汉房地产市场状况分析：
        随着武汉经济的不断发展．城市改造的不断深入，武汉的房地产市场蕴涵看巨大的上升空间。武汉俨然已经成为国内二线城市房地产开发的热土。这一趋势将在2004年得到继续保持，来自全国各地的地产大鳄纷纷涌入武汉，武汉的地产市楼市会得到迅猛的发展。
    作为全国核心城市之一的武汉拥有近千万人，作为老工业基地，也拥有炊强的经济实力和一定的城市基础建设。但是在全国15个副省双城市中，武汉的房价处于中下等．均价只有2300元，与武汉全国第六的经济总量严重不相称。这也是为什么近年来外地地产商大量杀入武汉的原因。
    据统计．武汉市目前外来开发企业已达102家，其中包括深圳万科、深圳中海地产、深圳金地、深圳宝安、广州奥林匹克花园、上海复地、新世界地产，保利地产、上海大华、西北盛唐、天津顺驰等国内知名地产商；2003年10月，武汉市拿出1 0宗旧城改造项目到香港招商，九龙仓、和记黄埔、华润集团等均对武汉的项目表示了浓厚的兴趣，欲前来投资房地产。
    2004年一季度的武汉市房地产市场与全国的房地产一样火爆，表现出强劲的发展势头。房地产投资迅速增加（投资额同比增长72.7%），占社会投资的比重不断加大，房价迅速上涨
    2004年一季度武汉市房地产综合物业指数为1205.98点，较之上季度上涨了30.63点；综合物业平均价格为3467.28元/平方米，比上季度上涨了88.08元/平方米，涨幅为1.6%。
　　住宅价格指数本季度为1281.66点，较之上季度上涨了62.6点；住宅市场平均价格为2488.43元/平方米，比上季度上涨了121.54元/平方米，其涨幅为5.1%。
    虽然央行和政府不断出台各种措施，试图给房地产降温，但从目前来看，效果并不明显。五月份才拍卖的汉正街某地块就又创武汉土地拍卖新高。
     
    三、项目区域市场概况：
        本地块所处的江岸区位于武汉市东北部的长江北岸，是中共武汉市委员会、武汉市人民政府所在地，经济得到快速发展。绿化环境、城市道路基础设施的进一步完善、外滩及轻轨工程的实施、城乡接壤的天时地利，江岸区已成为汉口投资热点。
    从整体上看，武汉市各区价格和指数都呈现出平稳上涨的趋势，江岸区也不例外。本季度该区住宅平均价格为2820.63元/平方米，比上季度上涨了198.14元/平方米，涨幅为7.56%。
    该区域属于“三区五片”中的开发热点地区，且由于今年大力改造该区域中的“永清片”，引导和促进了该区房地产市场的活跃。    
    2002年，政府为加大旧城改造力度，确定在汉口沿江地区永清片建设综合商务区，总体设想为：在沿江大道、长江二桥引桥以及三阳路一线集中布置办公、贸易咨询、商业等，形成面貌全新的现代化办公区；在中山大道于解放大道之间建设高品质的居住用地；建设大规模的中心绿地和通江绿色走廊，改善旧城环境。
        近期正在建设中的“永清综合商务区一期’范围为沿江大道、芦沟桥路、京汉大道和黄浦路围合的区域，其主要功能以商务办公为主，兼有酒店、公寓、展览、文化娱乐及商业服务配套设施。根据规划，永清片改造南起芦沟桥路，北抵黄浦大街，东临沿江大道，西至京汉大道，约428亩，总建筑面积35.4万平方米，总投资约7亿元，将彻底改变长江二桥附近的居住环境和城市景观。
        本案距永清综合商务区一期约200米，从区域环境和市场分析不难看出，永清综合商务区是一个办公、商业、居住等多功能的综合体，对周边地区具有巨大的吸引力和价值提升作用，其优良的环境和生活设施，为高档住宅项目的开发提供了有力保障。 
        永清片的拆迁，既改善了永清片区的环境和城市景观，也对周边房地产产生了巨大的影响，不仅区内二手房价大幅飙升，新房价格也有一定的涨幅。周边如沿江大道、解放公园路、永清小路等地段案子的定位也以中、高档为主，均价以在2800—3500元／平方米为主。本地块所处的沿江区域的江景豪宅项目已突破6000元／平方米。
     
    四、地块周边项目及类比楼盘：
    
    
    
    楼盘名称：怡景花园  
    开 发 商：武汉新能置业有限公司
    建筑面积：73581平方米
    建筑用途：住宅
    绿 化 率：38%
    房屋结构：框架
    楼盘地址：汉口江岸区芦沟桥路1号    
    销售均价：5200起
    主要卖点：无敌江景和汉口江滩主题公园，高雅的生活配套和生活环境。
     
     
    楼盘名称：惠园CP                      
    开 发 商：安鹏国际实业（武汉）公司
    建筑面积：35000平方米
    建筑用途：高层住宅小区
    绿 化 率：30%
    房屋结构：框架
    楼盘地址：汉口江岸区建设大道959号
    销售均价：5000元
    主要卖点：武汉金融一条街和解放公园绿色景观，周边完善的生活配套和生活环境。
     
    楼盘名称：万豪国际                       
    开 发 商：武汉东方万豪地产有限公司
    建筑面积：73581平方米
    建筑用途：高层住宅
    房屋结构：武汉市江汉区西北湖路3－85号   
    销售均价：5500起
    主要卖点：西北湖广场——市中心罕有湖景和完善的生活配套和便利生活环境。新世界百货，SOGO，武广，世贸广场分布周边，
     
    楼盘名称：东湖·香榭水岸                      
    开 发 商：湖北新长江置业有限公司
    建筑面积：76000平方米
    建筑用途：6栋高层住宅小区
    绿 化 率：41%
    楼盘地址：武昌东湖路329号 
    销售均价：5000元
    主要卖点：都市中最大的城中湖——东湖风景区，周边完善的生活配套和优美生活环境。
    其他项