虎穴探幽
    ——新乡建设路项目市场研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

前  言

    新乡市地处河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，地处南北交汇点，东西结合部，具有承东启西、沟通南北的枢纽地位，为豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，是中原城市群“十字”核心区城市。现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区。总面积8169平方公里，其中市区面积422平方公里。共有乡镇122个、街道办事处24个。总人口557.89万，其中市区人口100万。
    本项目位于新乡市牧野区杨岗村，受聚龙岗房地产开发公司的委托，自2008年4月17日至23日，在占芳总经理的领导下，策划中心对新乡项目进行了为期一周的市场调研，了解市场环境，把握项目素质，对项目自身条件进行挖掘，以期为项目总体定位和项目开发提供建议。
    通过本次分析与研究发现，本项目自身素质条件较好，位于新乡市市北部老工业区，而城市发展方向是东、南方向，项目所处位置并非城市中心；项目开发面积较大，地块不规则，拆迁难度很大；项目周边教育配套非常完善，但生活配套较差，商业零散、档次低，周边企业较多，但效益普遍不好。而从整个新乡房地产市场来看，大盘多、品质高、开发商实力强，竞争非常激烈，对本项目的运作提出了严峻的考验。需要项目运作主体在项目定位、项目战略、营销策略、产品研发、建造计划、资本运作、项目管理等核心问题上赋予战略性的眼光，充分整合现有资源，发挥自身优势，确保项目的顺利进行以及利润的最大化。
    本报告由策划中心肖静分析师、陶红策划师、方利军策划师联合撰写，余仁桥副总经理负责部分报告的撰写工作并对报告提出了专业的意见。由于时间仓促，资料不够完备，不免疏漏，不足之处请多多批评指正。
    在项目调研过程中，开发商倪总、刘总为项目调查做了大量的协调工作，占芳总经理亲自参与调研并对调查策略和调查技巧做了大量的指导工作，章德明总监提供了大量前期资料，任濮玉设计师积极配合参与实际调查工作并提供大量专业性意见，在此表示衷心的感谢。
     
     
                                                       2008.5.22
     

目  录

    前  言              1
    目  录              2
    第一部分  微观环境分析              3
    第一章  内部环境分析              3
    第一节  项目素质分析              3
    第二节  企业能力分析              6
    第二章  外部环境分析              10
    第一节  直接竞争对手分析              10
    第二节  潜在竞争对手分析              28
    第三节  企业竞争对手分析              31
    第四节  消费者议价能力分析              51
    第二部分 中观环境分析              62
    第一节  城市建设规划              62
    第二节  土地利用规划              67
    第三节  社会发展规划              69
    第三部分  宏观环境分析              72
    第一节  政治影响因素分析              72
    第二节  经济影响因素分析              74
    第三节  社会影响因素分析              76
    第四部分  项目初步定位              78
    第一节  整体市场研判              78
    第二节  项目初步定位及建议              79
    第五部分  项目静态经济测算              81
    第一章  项目开发              81
    第二章  经济效益预计              85
    第一节  静态投资成本概算              85
    第二节  利润预计              89
    第三章  项目综合评价及建议              90
    

第一部分  微观环境分析

第一章  内部环境分析

第一节  项目素质分析

    一、地块扫描
    
    
    本项目地块位于新乡市城北杨岗村，建设路与和平大道交汇处。地块北接纺织厂家属院、纺织厂小学、省二建家属院、省二建医院、市体委家属院、市环卫处汽车队，临近前进路，南至建设路，东临省二监狱，东北至茹岗路，西至和平大道。本项目为城中村改造项目，规划总用地23.74公顷，土地目前为杨岗村所有，地上大多为村民私房及部分沿街商铺，拆迁量比较大。

     
    二、项目指标

        注：以上为新乡市政府2005年通过的规划指标，在项目开发过程中，将有一定程度的变动。
     
    三、项目配套
        学校：河南师范大学、师大附中、河师大实验中学、市二中、四十一中、市九中、三十三中、杨岗小学、纺织厂小学、市第一技校、市高级技工学校；
        银行：中国银行、农业银行、建设银行、新乡市商业银行、新乡市农村信用合作社；
    企事业单位：新飞电器有限公司、河南第二建筑工程有限责任公司、河南新乡亚洲啤酒有限公司、开元纺织厂、新乡机械厂、新乡潜水泵厂、天洋工业集团、新乡灯芯绒厂、新乡移动通信、中国邮政、北干道税务分局、市公安局牧野分局、建设路派出所；
    商业：前进商业街、二中市场、谊联市场、朝阳轩、好而多超市、思达超市、金佰大超市；
    医院：牧野医院、市公立医院、省二建医院、新乡市第二人民医院、新乡医学院第二附属医院。
     
    四、项目周边环境分析

    1、项目周边企业较多，但多为集体性质制造行业单位，除新飞集团外，其他企业经济效益相对较差；
    2、周边政府部门、事业单位较少，市政配套不完善；但临近项目学校较多，教育配套完善为项目突出优势；
    3、周边商业形态落后，布局零散，档次较低，主要为几处集贸市场（档次差）及临街散铺，经营生活配套性质商业；
    4、项目周边人群收入较差，属于中下层收入水平；
    5、项目周边部分单位影响区域形象，主要为第二监狱与精神病医院。
     
     

第二节  企业能力分析

    一、开发企业能力分析
    （一）公司简介
    濮阳市聚龙岗置业有限公司成立于2005年，注册资本为1700万元，实行董事会领导下的总经理负责制，内设施工管理办公室、材料管理办公室、计财办公室、销售部、拆迁协调部、安全保卫部、物业部、公司办公室8个部室。员工36人，其中具有大中专以上学历的23人，系具开发建设资质和有实力的的濮阳市房地产开发公司。
    自2005年成立至今，濮阳市聚龙岗置业有限公司注册资金由800万增至现在的1700万，是跟聚龙岗人以“用心做事，诚信经营，思强图变，追求卓越”的企业精神分不开的，肩负者“创建和谐，奉献温馨，提升价值，成就伟业”的历史使命。先后开发了近10万平方米的住宅及写字楼，建设了设计新颖、布局合理、功能完善、配套齐全的紫东花园小区、市一机厂小区等成熟的生活社区，并在2006年又在濮阳县开发了育苑小区、总投资5000万元，现在主体已经全部完工，而且销售状况良好。
    （二）财务状况
    1、公司总体财务状况
    截止2008年3月31日，公司资产总计2503万元，其中流动资产499万元，固定资产601万元，无形资产670万元（土地使用权），负债合计406万元主要为短期借款380万元，净资产2097万元，资产负债率为16.22%，目前公司正在开发濮阳县育苑小区项目，一期工程正在进行中。由于该项目尚