惠州房地产投资可行性分析报告

1      投资环境分析

1.1      惠州的地位

    1、位于珠江三角洲地区，具有优越的地理位置。
    惠州位于珠江三角洲东部，是广东省的历史文化名城，是广东省重要的工业基地和旅游城市。全市土地总面积11158平方公里，总人口约320万。惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，以及大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。
    惠城区作为惠州市政府所在地和唯一的市辖区，是全市及至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心。全区总面积1465平方公里，总人口约92万。
    2、全国重要的数码科技基地和工业基地。
    惠州市两端各有一个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区，其中包括石油化工区和重点骨干电子信息企业，形成了数码工业园在内的一大批上档次、上规模、上等级的工业园区，并呈放射型的线条，串起惠州石油化工、数码信息两大最具魅力的支柱产业，具有广阔的发展前景。
    3、交通网络发达。
    惠州东至汕头280多公里，西去广州130公里，南往香港（深圳）80公里，北沿京九铁路可直达北京，离惠州港仅46公里。京九铁路设大站于惠州，惠深、广惠、深河等高速公路及广梅汕铁路在区内贯穿而过，与惠州机场、惠州港、东江河构成了四通八达的水、陆、空立体交通网络。

1.2      社会经济发展状况

1.2.1      经济总量

    1988年以来惠州国民经济的主要指标以每三年翻一番的速度快速增长。
    2003年国民经济增长加快，增速创近五年新高。同比增长达13.9%。人均GDP值为20758元，增长12.7%，其中全社会固定资产投资224.53亿元，增长1.14倍。出口总额、社会消费品零售总额的增长率分别为12.8%、16.9%。全年惠州市市场价格有所上升。全市居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。其中，居住类上升1.5%，全市民营经济活动单位完成增加值183.96亿元，增长8.6％。
    2004年一季度GDP增长12.7%，4月、5月份经济增长逐步提速，6月份GDP累计增长13.6%，显现出经济发展良好的势头。

1.2.2      产业结构

    惠州市产业发展在惠州经济中占据十分重要的地位，是惠州经济社会全面、协调、可持续发展不可或缺的重要物质基础。产业结构分配比率为12.5：58.8：28.7。
    2003年惠州产业发展状况

    伴随着惠州经济的高速增长，第一产业在国民经济中的比重大幅度下降，第二产业比重急剧上升，表明拉动惠州经济增长的主要动力已由第二产业取代第一产业，惠州已挥手告别农业经济，昂首跨入工业化时代。
    目前惠州主要产业是电子信息产业和石油产业。2002年全市电子信息工业总产值631.38亿元，占全市工业总产值的51.9%。TCL、德赛、麦科特、华阳四家企业集团进入全省70家大型企业集团行列。TCL集团成为全国重点扶持的大企业集团，排行中国电子百强企业第三；TCL电话机、TCL王牌彩电、麦科特摩托车、德赛电池、富绅衬衣等产品成为全国具较高知名度和市场占有率的名牌产品。
    目前，惠州已成为世界最大的镭射光头生产基地、亚洲最大的电话机生产基地、中国最大的电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照相机生产基地之一。中海壳牌南海石化项目正式落户惠州，总投资达40多亿美元。到2010年左右，加上与该项目配套的相关产业的入驻，石化方面的建设投资将达到1000亿到1500亿元人民币，届时石化产业将成为惠州市的主导产业。

1.2.3      经济投资状况

    惠州市固定资产投资高速增长，据统计，2004年上半年，全市全社会完成固定资产投资105.16亿元，比上年同期增长25%。在全社会完成固定资产投资中，基本建设完成投资77.58亿元，增长30.6%；更新改造投资2.89亿元，增长13.9%；房地产开发投资8.76亿元，增长38.4%；其他投资0.54亿元，减少78.1％；农村单位投资10.38亿元，增长13%；私人投资4.99亿元，增长20.4%。同时整个城市利用外资取得较大进展。全年实际利用外资增长27.4%，其中外商直接投资增长30%。实际利用外资来源仍以香港和欧盟为主，年末到惠投资的世界500强企业增至17家。
　　2003年惠州市在外资投入较多的行业是制造业和房地产业。全年外商直接投资实际到位资金中，壳牌石化项目3.49亿美元，占24.8%；五金、注塑和电子及通信设备制造业8.4亿美元，占59.7%；房地产业1.18亿美元，占8.4%。
    房地产投资大幅增长，施工规模扩大，销售面积增加。随着住房制度的进一步规范，房地产市场继续升温。2004年1-7月份房地产开发投资共完成41034万元，比2003年同期增加23237万元，增长130.6%

1.2.4      金融状况

    2003年，惠州金融保险业完成增加值7.8亿元，比上年增长3.55倍。金融业发展整体转好。年末全市金融机构各项存款余额571.91亿元，增长19.4%，其中企业存款余额增长21.3%；城乡居民储蓄存款余额增长18.9%。金融机构各项贷款余额增长18%。个人消费贷款增长47％。外汇贷款也呈超高速增长，全年各项外汇贷款余额4比年初增加2.8亿美元，增长2.2倍。 

1.2.5      城市人口及消费结构分析

    1、人民生活和收入情况
    2003年，全市人口自然增长继续下降。年末全市户籍总人口为286.36万人。其中非农业人口111.85万人，占39.1%；城乡居民收入继续提高。城镇居民人均可支配收入12673.5元，增长18.5%；惠州市全年在岗职工工资总额64.41亿元，增长23.1%；在岗职工全年平均工资收入13265元，比上年增加1949元，增长17.2%，扣除物价因素实际增长16.6%。居民收入和职工工资增速高的主要原因城市经济投资环境影响。
    2、社会消费品零售情况分析
    在国家继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，扩大内需、刺激消费大环境的影响下，惠州市消费品市场供给充足，居民消费心理稳定，全市消费品市场呈现出近年来较快增长的态势。今年上半年，全市实现社会消费品零售总额100.85亿元，比上年同期增长16.2%，扣除物价因素实际增长12.7%。假日消费特征明显；城乡市场协调发展，农村市场逐步转旺；消费结构升级步伐加快，汽车、住宅、通讯已成为消费热点。但消费市场中消费环境问题依然突出，农村流通网络建设仍然落后。预计2004年惠州市消费品市场将继续保持稳定增长态势。

1.2.6      房地产政策环境

    惠州市正处在一个城市化非常块的时期，为了推进城市发展，惠州市政府正在加大力度清理房地产市场，特别是土地市场。加大回收为开发的闲置土地。在惠州市的强力整顿下，土地市场正在走上规范，但是还是有很多的遗留问题。最近，惠州市出台了《惠州市土地储备实施办法》，并根据国家的土地政策，对经营性用地严格按照招标、拍卖、挂牌的形式进行出让。

1.3      小结

    1、惠州是广东省重要的工业基地和旅游城市，位于经济发展快速的珠江三角洲东部，有多条高速公路相通，交通基础设施条件优越，经济地理位置优越性明显；
    2、随着建设中海壳牌南海石化项目、石油化工项目、数码工业园和重点骨干电子信息企业等项目的要求，将放射性的带动城市多个产业的同步发展，工业的支柱产业仍然发挥有力的主导作用，工业发展后劲强大，对房地产业的发展带来了更有力的发展因素；
    3、旅游业经营环境和配套设施改善，品质提升，产业开发进入新的加速期，对第三产业的拉动作用明显，外源，内源型经济呈加快发展势头；
    4、房地产业投资环境良好。产业结构的合理发展促进消费力的提高，从而创造更多更高的消费需求，其要求和标准将与珠三角发达城市逐渐接轨，需求会更大，更突出。
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2      城市规划发展状况

    在广东省发展《规划》中，惠州市作为广东省的门户型城市，将有望得到省里更多扶持。《规划》中还提出了提升区域核心竞争力策略，强调“完善联系‘泛珠三角’其他省区的水陆交通建设，加快发展江门、肇庆、惠州等区域门户型城市，向内陆传递区域的辐射力，拓展发展腹地”，并强调，“珠江三角洲外圈层是未来最有增长潜力的地区。

2.1 城市空间结构

    随着中海壳牌项目的落户，惠州市提出了“舞起龙头，突出中心，振起两翼，拉动后花园”的发展思路，以提高区域协调发展的水平。“龙头”是指大亚湾，朝世界级石化工业区和新兴港口城市的目标迈进，带动惠州经济全面发展；“中心”是指惠城区、惠阳市和仲凯高新技术开发区，发挥该地区的集聚效应，推动高新技术产业、传统优势产业和现代服务业上新水平；“两翼”是指博罗和惠东沿海地区，借助扩散效应，尽快扩大经济规模；同时，搭乘珠江三角洲地区的经济快车，将龙门和惠东部分山区建设成为惠州乃至珠江三角洲的“后花园”。
    

惠州市城区的功能划分：
　　北部：惠城区，惠州市行政、经济、文化、科技教育、信息、金融、房地产业、物流商贸服务中心，电子信息高科技产业基地；
　　中部：以惠阳（淡水）、秋长为中心，是惠州市主要的工业区；
　　南部：大亚湾经济技术开发区，以石化产业和港口工业为主导，是未来珠三角乃至广东省的石化产业基地。
 
     
    2.2 惠州城市发展战略
    惠州市城市发展总体战略为：确立外向型带动，坚持“工业立市”的发展战略，以科技、教育为依托，以石化、电子信息为主导产业，大力开发旅游资源，加强生态环境保护，形成石化、电子信息、休闲旅游、交通运输、服装纺织、商品流通等六大支柱产业，提高综合经济效益。
　　以石化基地建设为契机，以南部地区为重点，通过南部地区城镇的发展，带动、促进东、西部城镇的发展，推动全市城镇化进程，促进可持续发展。近中期重点建设惠阳大亚湾海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，加快建设惠东县，形成惠城区、惠阳区、大亚湾经济技术开发区，惠东县三角形的经济发展核心。同时积极承接产业转移，形成以博罗县石湾镇等小城镇经济增长极。远期大力开发稔平半岛，培育新的经济增长点。
　　加强与深圳、香港、东莞的联系，尤其是与深圳的联系，积极承接区域产业转移，努力改变目前的珠三角东部边缘区的地位，积极融入珠三角东部发展核心轴区，依托区域交通网络，打造珠三角东部的小三角都市群，力争成为珠三角东部核心城市中的一极。
    2.3 交通条件

2.3.1 对外交通网络

    1) 公路
    至2001年底，惠州市公路通车里程达7044.75公里，其中高速公路127.55公里；一级公路204.7公里，二级公路727.6公里，三级公路351.2公里，四级公路5419.9公里，等外路213.8公里。桥梁总计1107座39645延米。全市所有乡镇已通公路，1048个行政村中除2个海岛村外均已通公路。里程和密度在全省地级市中名列前茅。
    目前，已建成的有广汕、惠盐、广惠汕、深惠汕、惠河一期、惠深、惠澳等道路组成