XXXXX现代物流园区可行性研究报告
    重庆市XXXXX土家族苗族自治县
    XXXXX（XXXXX）现代物流园区可行性研究报告
     
    市场营销策划有限公司
                  设计院
    2009年7月18日 
    

    目      录
    1、      总论
    1、      序言
    2、      项目概况
    3、      项目可研主要依据
    4、      可行性研究主要结论
    2、      项目建设的背景及必要性
    1、      项目建设背景
    2、      项目建设必要性及目的、意义
    3、      建设单位情况
    1、      建设单位情况
    2、      建设单位主要负责人情况
    4、      市场需求和拟建规模
    1、      国内外市场物流发展需求情况
    2、      XXXXX（XXXXX）现代物流园区市场需求情况
    3、      XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设规模
    5、      建设条件
    1、      资源、原材料及公用设施
    2、      建设条件和选址
    3、      主要优势、障碍
    6、      项目设计方案
    7、      环境保护与劳动安全、节能与消防
    8、      项目组织、劳动定员和人员培训
    9、      项目施工计划和进度要求
    10、      投资估算和资金筹措
    11、      项目经济评价
    12、      项目国民经济及社会效益评价
    13、      综合评价与结论、建议
    

    1、序言 
       根据XXXXX县委、县政府的总体发展战略，在城市建设中要打造“一城两园”，即建设繁荣的XXXXX县城和城西的工业园、城东的物流园；在商贸流通领导要实现“买XXXXX，卖全国”和“买全国，卖XXXXX”的宏观目标。XXXXX县委、县政府在坚持科学发展观的前提下，决定建设“XXXXX（XXXXX）现代物流园”，使之成为“渝东南—黔东—湘西-鄂西”经济区一级批发市场，最终将XXXXX打造为“渝东南—黔东—湘西-鄂西”经济区的区域经济中心。
        因此，XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设意义重大，是未来XXXXX城市发展和经济建设的重要增长极。
    2、项目概况
    2.1项目名称及建设单位
    2.1.1项目名称
    XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设项目
    2.1.2项目建设单位
    XXXXX土家苗族自治县人民政府
    XXXXX县物流园区管委会
    2.1.3 项目建设性质              
         新建
    2.1.4 项目建设单位法人代表
    2.1.5 项目建设地点
    重庆市XXXXX县火车站
    
2.1.6 项目建设时间
    共8年
    即：从2009年8月——2017年7月
    2.1.7 项目建设规模及建设内容
    ?、项目占地面积270万㎡（4050亩），建设辐射“渝东南—黔东—湘西-鄂西”经济区的现代物流园区，规划总建筑面积315万㎡；主要包括商贸市场区、办公区、物流加工区、城市配送员、仓储区、铁路物流区和危化品区等设施以及市政道路、官网、绿地（绿化）、广场等基础设施。
    ?、商贸市场区：占地面积约60万㎡（900亩），规划总建筑面积135万㎡。其中商业营业用房53万㎡，住宅用房82万㎡。分成2期进行建设，主要建成辐射“渝东南—黔东—湘西-鄂西”经济区的一级批发市场，年批发及零售营业额达到100亿元以上。
    ? 、办公区：占地面积20万㎡（300亩），规划总建筑面积20万㎡。其中办公用房15万㎡，商业用房5万㎡。主要建设物流园区办公用房、服务设施用房、XXXXX企业总部基地、“渝东南—黔东—湘西-鄂西”经济区企业总部基地、会展用房、信息平台建设、宾馆等。
    ?、城市配送区：占地面积35万㎡（525亩），规划总建筑面积35万㎡，其中办公及商业设施10万㎡，仓储设施10万㎡，住宅15万㎡（全部为拆迁安置房）。主要建设办公、仓储中转及拆迁安置房等。
    ?、仓库/仓储区：占地面积55万㎡（825亩），规划总建筑面积50万㎡，其中商业用房5万㎡，仓储/厂房45万㎡。主要包括一般标准仓库、粮食仓库、冷冻仓库和钢材（金属）仓库等。
    ?、物流加工区:占地面积30万㎡（450亩），规划总建筑面积30万㎡。其商业约15万㎡，厂房约15万㎡，主要包括货物/产品轻加工、分装等服务内容。
    ?、危化品区：按照已有方案执行。
    ?、铁路物流区：按照成都铁路局规划执行。
    ?、民俗风情街：占地面积30万㎡（450亩），规划总建筑面积45万㎡,其中商业用房18万㎡，住宅/文化/公益设施27万㎡。
    2.3项目投资规模及资金筹措
    2.3.1项目投资规模
    （1）按照政府出售土地，政府只进行土地整治方式，本项目总投资8.9亿元；
    （2）按照政府出售房屋，政府进行全面建设方式，总投资为 56亿元。
    2.3.2项目资金筹措
           本项目资金筹措主要来自3个方面，即XXXXX物流园区管委会、建设单位、经营单位等，具体包括以下单位：
    ?、XXXXX物流园区管委会：总投资3亿元。
    主要用于物流园区基础设施建设和修建一栋办公楼，拆迁安置建设和信息平台建设及管理费用等。
    ?、建设单位：总投资 53亿元。
    主要用于各项设施的投资建设，由各项设施业主单位自行筹措资金进行建设，主要用于商贸市场、住宅、城市配送、物流加工、仓储、铁路物流（成都铁路局）、危化品仓库（民生物流公园）等设施建设。
    ?、经营单位：总投资 30亿元。
           主要用于各项设施经营流动资金。例如市场经营、仓储等。
    <备注：本可研报告只涉及固定资金投资核算、暂不考虑经营流动资金，而且重点核算业主单位<>XXXXX物流园区管委会投资情况>
    2.4 项目建设目标
    2.4.1项目建设周期
    ?、预计5年时间XXXXX物流园区基本建设完成；
    ?、XXXXX物流园区管委会预计6年内完成园区所有基础设施建设、办公楼建设、拆迁安置房建设和物流信息平台建设，完成政府投资部分。
    2.4.2项目建设目标
    ? 、实现XXXXX县委、县政府提出“一城两园”的建设目标和“买XXXXX、卖全国”，“买全国、卖XXXXX”的宏伟目标；
    ?、使物流园区成为XXXXX发展的重要增长极，有利于改善XXXXX的经济结构；
    ?、在5年内，将XXXXX物流园区建设城辐射150公里的区域物流中心、商贸中心和一级批发市场；
    ?、在10年内将XXXXX物流园区建设城辐射250公里的区域物流中心、商贸中心、文化中心、农产品交易中心、金融中心；
    ?、在15年内将XXXXX物流园区建设成辐射500公里内的大区域物流中心、商贸中心，成为重庆外向辐射型示范基地，重庆市名副其实的8大物流基地之一。
    ?、本项目建成后，将逐步形成“渝东南—黔东—湘西-鄂西”经济区，助推XXXXX成为区域中心，形成强大的辐射力，树立XXXXX形象。
    ?、项目建成后至少可以提供上万个直接就业机会，带动XXXXX商贸、物流、餐饮、住宅等产业发展。
    ?、建设和完善一批基础设施，特别是建成渝怀铁路唯一的300万吨战略装车点和100万吨危化品仓库设施意义重大，同时可以建设和完善城市道路、官网等城市基础设施，带动相关产业发展。
    3、项目可行性研究报告编制依据
    1）、中华人民共和国《关于国民经济和社会发展第十一个五年计划》；
    2）、国家关于实施西部大开发战略；
    3）、国家关于加快物流业及物流园区建设的相关政策；
    4)、2007年3月8日，胡锦涛总书记对重庆“314”战略的总体部署，把重庆建设成西部地区的重要增长极、长江上游经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标；
    5）、2007年6月7日，国家发改委批准重庆市为全国统筹城乡综合配套改革实验区的文件；
    6）、重庆市2007—2020年城乡总体规划；
    7）、《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划》中《现代物流业发展专项规划》：初步建设长江上游现代物流中心，布局3大枢纽性物流园区（西部现代物流产业园、寸滩港物流园、空港物流园），8大物流基地（黔江——XXXXX等物流基地名列其中）；
    8）、《关于加快建设重庆西部现代物流产业基地的意见》文件（渝办[2007]77号）；
    9）、XXXXX县委、县政府关于建设XXXXX物流园区的文件；
    10）、重庆海基市场营销策划公司《XXXXX(XXXXX)现代物流园区发展策划方案（讨论稿）》（2009年6月）；
    11）、XXXXX县国民经济和社会发展第十一个五年计划；
    12）、XXXXX县委、县领导关于XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设的有关指示。
    4、可行性研究报告主要结论
    ?、本项目实施，将实施XXXXX县委、县政府提出的“一城两园”的建设目标和“买XXXXX、卖全国”，“买全国、卖XXXXX”的战略目标。
    ?、本项目实施将极大地改善XXXXX经济结构和产业结构。将XXXXX目前主要以第二产业为主，逐步转变为以第三产业为主，避免成为资源枯竭型城市。
    ?、本项目规划符合XXXXX实际情况，符合现代产业发展方向，有利于XXXXX成为“渝东南—黔东—湘西-鄂西”区域经济中心，投资方向可行。
    ?、本项目建设规模合理，将辐射XXXXX周边500公里以内的城市，因此本项目将成为“渝东南—黔东—湘西-鄂西”经济区物流高地、一级批发市场，拥有较大的市场需求，市场是可行的。
    ?、本项目建设具备良好的条件，同时XXXXX在“渝东南—黔东—湘西-鄂西”经济区中独具优势，因此项目建成后将带来巨大的经济效益、社会效益，符合科学发展观。因此，本项目建设是可行的和必要的。
    小结
    通过以上阐述，可研小组认为在XXXXX建设占地面积4050亩，总建筑面积达315万㎡的现代物流园区是有很强现实意义，符合国家产业政策，具有较大的市场基础和自身优势条件。因此，XXXXX（XXXXX）现代物流园区建成后，将成为XXXXX经济发展的重要增长极，同时改善XXXXX产业结构，使之更合理化。
    因此，建设XXXXX（XXXXX）现代物流园区是必要的，可行的。
    
二、项目建设背景及必要性
    2.1项目建设背景
    2.1.1项目建设宏观背景
    根据重庆市物流发展规划，拟建设8大物流基地，而黔江——XXXXX物流基地名列其中。因此，XXXXX（XXXXX）现代物流园区建设是重庆市重点物流建设项目，符合重庆市物流发展规划要求。
    从物流行业来看，物流业已日益成为发达地区的支柱产业。重庆大力倡导发展物流产业，并进行了科学规划。一些区县、一批项目正抓紧机会进行建设。XXXXX县委、县政府领导果断地认识到物流行业的重要性，抓住时机，力争后来向上，打造“渝东南— 黔东—湘西-鄂西”区域物流高地，增强XXXXX辐射力和影响力，树立XXXXX形象。
    2.1.2项目建设微观背景
    为了更好的加快物流园区的建设，XXXXX县