睢宁房地产市场调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    江苏天骏房地产开发有限公司 
     2011年6月
     
     
     
     
     
     
    目   录
     
     
    第一部分：宏观状况调查
    一、城市规划
     
     
    第二部分：睢宁县房地产市场分析
    一、睢宁县房地产发展现状
    二、城北新城区市场个案分析
     
    附表一：住宅调查问卷
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分   市场宏观状况调查
     
     
     
    城市规划
    1、城市定位
    根据睢宁县城总体规划（2005-2020）要求，将睢宁县城定位为：
    睢宁县的政治、经济、文化中心，徐州市域东南、苏皖边界重要的交通节点和商贸中心城市，具有现代化滨河园林特色的生态型城市、儿童画之乡。
    2、城市发展重点
    “东进、北扩、西展”战略，重点加快东部市场区、北部新城区、西部开发区建设，构建中部核心商务区，推进南部区域和老城区改造。
    3、      社会经济发展目标
    （1）、GDP年均递增：到2010年为13%左右，2011—2015年为11%左右，2016—2020年为9%左右。
    （2）、县域总人口：到2010年为137万，2020为146万；
    （3）、城市化水平：2010年达到39%左右，2020年达到47%左右；
    （4）、市域城镇人口：2010年为53万，2020年为69万；
    （5）、市区人口规模：2010年为22万，2020年为30万；
    （6）、城市建设用地：2010年22平方公里，2020年为30平方公里；
    

4、总体布局结构
     
    以交通干线和水体绿化分隔，形成“一体两翼、三轴五心八片区”的空间布局结构。
    一体两翼
    一体指县城主城区，两翼指南翼老城区和北翼新城区。
    三轴五心八片区
    1、“三轴”指两横一纵三条城市功能发展轴。
    ?      商业发展轴：依托老城区商业基础，沿八一路、元府路东西向延伸，并串联片区级商业中心形成商业发展轴线。
    ?      公共服务轴：城北新区规划教育园区、行政办公区、文化体育区以及大型医疗机构，沿徐宁路形成城市公共服务轴线。
    ?      中央绿轴：沿小睢河规划带状滨河公园，形成城市最主要的景观生态绿轴。
    2.“五心”集中布局形成相对分离的五个功能中心。
    ?      行政中心：位于徐宁路北滨河公园西侧，集中布置睢宁的行政办公用地。
    ?      商业中心：位于元府片区八一路、元府路以及中山路沿线，规划商贸金融用地。
    ?      科教中心：位于潘城片区，集中睢宁规模较大的高中以及高等教育和职业学校，并配建科技馆、青少年宫等文化科研设施。
    ?      文体中心：位于天虹大道西侧，集中布置睢宁大型文化展览设施和县级体育中心。
    ?      市场物流中心：位于乐园片区城市东环路内侧，依托生产资料市场以及便利的交通条件做大市场，建设区域物流中心。
    3.“八片区”城市由绿廊分隔形成八个片区。
    ?      元府片区：即商业中心区。依托老城中心的商贸基础，结合城河进行环境改造，打造城市商业金融服务中心。具体布局为：商业主要沿横向八一路、元府路、纵向红叶路、中山路、文学路布局，形成商业中心；开发改造老城的居住区，与商业配套建设。规划居住人口10.8万人。
    ?      乐园片区：即市场仓储区。依托生产资料市场以及对外交通条件，建设大规模的市场物流中心。在片区西侧配套居住用地，并在小闫河东侧布置片区中心。
    ?      潘城片区：即教育科研集中区及行政办公区。集中设置两所高中以及电大、党校、技校、科研中心等用地，主要以教育和行政办公带动居住区开发，在临水一侧开发一定数量的高档住宅，规划居住人口3.2万
    ?      天虹片区：即文化体育区。沿天虹大道和徐宁路集中设置体现新城风貌的大型文体公共设施；片区居住用地规划为城北新区拆迁居民集中住区。规划居住人口2.5万。
    ?      下邳片区：规划为生活居住区。位于徐宁路南、小睢河西，主要为高福工业区和常青工业区配套居住。用地规模141.3ha，规划居住人口5.2万
    ?      观音片区。即九镜湖文化生态区。结合宗教用地和片区公园规划城市的高档住宅区，并结合九镜湖文化生态园设置片区公共服务中心。规划居住人口3.0万。
    ?      高福片区。即工业集中区。接纳老城区的外迁企业和县域范围内向睢宁城区集聚的企业，同时开发新兴产业。
    ?      常青片区。规划为化工园工业园区。利用北侧热电厂资源，发展化工产业。
    1、      睢宁县整体楼盘情况
    见附表
    2、      城北新城区近期市场个案分析
     
    瑞凯国际城
                          
    效果图                                   

     
     
     
     
     
     
    欧洲城
                          
    效果图                                   

    奥体·清华苑
                          
    效果图                                   

    天虹世纪城