智慧联盟地产顾问  
     
     
    2011 年7月株洲房地产市场分析月报
     
     
     
     
    湖南智慧联盟市场研究部
    2011年8月24日 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    报告内容
     
    A：宏观政策
    B: 土地市场
    C：住宅市场
    D：八月销售排行版
    F：附件：2011年1-7月份市场情况分析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    Part A   政策法规
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

     
     
    政策预示着：在今年下半年，央行仍将继续调整货币政策。
    智联观点：虽然经济发展正由政策刺激向自主增长有序转变，继续朝着宏观调控预期方向发展。但国内通胀预期依然较强，稳定物价的基础还不牢固，一旦政策松动就有反弹的可能。下半年，央行会保持必要的政策力度，同时，进一步提高调控的针对性、灵活性和前瞻性。
    在房地产调控方面，下半年央行将进一步执行好差别化住房信贷政策，并且将督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款。
    同时国内众多中小企业面临的融资难问题在下半年将会更加严重，预计难以为继。
     
     
     

    智联观点：监会重申暂停第三套房贷的政策要求，上半年银行商贷的比例有所下降。在贷款持续紧缩的情况下，最有可能受影响的是外地购房者。从人数结构上来看，满足购房资格要求的外地购房者占整个市场的15%左右。统计数据显示，外地客户对贷款的依赖程度比本地客户高。另外，进一步紧缩商业房贷会对刚性需求或是首次购房者影响较大。

     
     
    再次对土地建设提出调整，表明国家大力度加大对建设用地的规范，同时从源头上来调控房价。同时为了守住18亿亩耕地红线，中国在土地管理上实行了一套严格的行政计划体制，以便国务院可以通过增加或者减少土地供应，来调控宏观经济。国土资源部曾于2009年10月下发通知，要求加强土地规划和计划调控，严格建设项目批地供地审查，做好淘汰落后产能的用地处置和权属管理，加大对违规违法用地的监管和查处力度。
                  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    Part B   土地市场
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    八月土地供应明细：本月供应2总土地，一宗位于石峰区，一宗位于云龙示范区。
     
    
     
     
     

     
     
     
    
    ?      2011年八月份供应土地2宗，总面积为181887.28万方，一宗为商品住房用地，一宗为办公、商业用地。
    ?      供应地块分析：两宗土地的地理位置均较偏远，周围配套设施设施不足，有待提高与完善。
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    八月土地成交明细：当月土地成交1宗，位于石峰区时代大道旁。
     
    
     

     
     
     
     
     
    
    ?      2011年八月份供应土地一宗，总面积为3868.07万方，性质为加油站用地。
    ?      本月成交的一宗土地楼面价格为4498元/平米，因为为商业用地，所以成交价高较高
    ?      供应地块分析：这宗土地位于石峰区时代大道旁，交通比较方便快捷，但是周围其他配套设施不足，有待提高与完善。
    ?      持续几个月的土地低量供应，让株洲土地市场出现一段较长时间的寒冰，本月虽然成交的了一块地，但是却还是商业用地，用途为加油站，住宅用地成交量为零，如此持续下去的住宅土地供应市场冷淡，株洲楼市价格必将上涨。
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    八月土地市场小结：受调控影响，土地市场供应、成交同比同比均现下滑。
     
    
     
     
     
     
    
    土地供应：
    ?      八月土地供应面积为18.19万平米。
    ?      按用途来看：8月供应的2宗土地、1宗为普通商品房用地、1宗为办公、商业混合用地。
    土地成交：
    ?      8月共成交1宗土地，成交面积共9.7万平米。
    ?      按用途来看：8月成交的1宗土地，为纯商业用地。
    ?      8月成交土地的平均地价为299.89万/亩，楼面地价4498/平米，位于石峰区时代大道旁。
    土地行情分析：
    ?      近几个月来，受国家土地政策与货币政策影响，株洲土地逐渐表现出供应与成交的冷淡。连续四个月土地市场供应走低，成交量少，导致市场对土地需求依旧紧缺。这一现象接下来还将持续较长一段时间，受此影响，株洲土地市场竞争愈演愈烈，地价、房价也将更上一层楼。
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    Part C    住宅市场
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
               株洲内四区商品房供应分析
     
    Part C .1 
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    73.73%
    8.61 %
    2.16 %
    15.16%%%%
    

    2011年8月株洲内四区新建商品房累计供应量为29.2万方，环比、同比均有所下降。
    8月，内四区中，仅天元区新建商品房供应上涨，其余三区均下跌。
    1、      天元区新建商品房供应21.52万方，占据内四区供应总量的74%，供应量居四区第一；本月天元区开盘数量多达七个，其中有美的城这样的大盘，因此本月天元区的供应量大幅上涨。
    2、      荷塘区新建商品房4.5万方，只有一个新盘因此推货量较少。
    3、      石峰区新建商品房供应量大幅下跌。
    4、      芦淞区虽有几个新盘，但是体量不大，导致供应量还不如荷塘区。
     
     
     
     
     
    
               商品房成交分析
     
    Part C .2
    
     
     
     
     
     
     
     
                              
                              

                              
     
     
     
     
    1、2011年8株洲市内四区新建商品房、住宅销售量（截至20日）依次为13.141万方、11.519万方，环比下跌，同比上涨。
    2、8月株洲市场销售量虽然不多，但是整体却有所好转，随着“金九银十“的到来，以及房交会的到来，相信九月份的销量会逐渐上涨，下半年成交量应该有所提升。
     
    
    八月