西安商品房市场月度分析报告

----2011年6月份

     
    
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目    录
    一、宏观运行背景
      1.1政策法规
      1.2规划建设
      1.3 热点动态
    二、土地市场
      2.1 土地政策及动态
      2.2 土地市场总体情况分析
    2.2.1土地供应分析
                    2.2.2 土地成交分析
    三、商品房市场
      3.1本月市场销售特征
        3.1.1 各物业销售情况
        3.1.2各物业销售排行
        3.2 商品房40指数
    四、分城区商品房市场
      4.1 城南区
    4.1.1 各物业销售情况
    4.1.2 普通住宅销售情况
    4.1.3 商服用房销售情况
    4.1.4 写字楼销售情况
    4.1.5 城区营销情况
    4.1.6 城区新盘介绍
    4.1.7 城区动态
    4.1.8 典型楼盘介绍
      4.2 城北区
    4.2.1 各物业销售情况
    4.2.2 普通住宅销售情况
    4.2.3 商服用房销售情况
    4.2.4 写字楼销售情况
    4.2.5 城区营销情况
    4.2.6 城区新盘介绍
    4.2.7 城区动态
    4.2.8 典型楼盘介绍
    4.3 城西区
    4.3.1 各物业销售情况
    4.3.2 普通住宅销售情况
    4.3.3 商服用房销售情况
    4.3.4 写字楼销售情况
    4.3.5 城区营销情况
    4.3.6 城区新盘介绍
    4.3.7 城区动态
    4.3.8 典型楼盘介绍
    4.4 城内区
    4.4.1 各物业销售情况
    4.4.2 普通住宅销售情况
    4.4.3 城区营销情况
    4.4.4 城区新盘介绍
    4.4.5 城区动态
    4.5 高新区
    4.5.1 各物业销售情况
    4.5.2 普通住宅销售情况
    4.5.3 商服用房销售情况
    4.5.4 写字楼销售情况
    4.5.5 城区营销情况
    4.5.6 城区新盘介绍
    4.5.7典型楼盘介
    4.6 城东区
    4.6.1 各物业销售情况
    4.6.2 普通住宅销售情况
    4.6.3 商服用房销售情况
    4.6.4 写字楼销售情况
    4.6.5 城区营销情况
    4.6.6 城区新盘介绍
    4.6.7 城区动态
    4.6.8 典型楼盘介绍
    五、分物业市场
      5.1 商服用房
    5.1.1 价格表现
    5.1.2 销量走势
      5.2 普通住宅
    5.2.1 销量走势
    5.2.2 购买年龄分布情况
    5.2.3 普通住宅分面积段销售情况
    5.2.4 普通住宅分户型销售情况
    5.2.5 普通住宅分价格段销售情况
    5.2.6 普通住宅购买人群来源情况
      5.3 写字楼
    5.3.1 价格表现
    5.3.2 销量走势
      5.4 别墅
    5.4.1 价格表现
    5.4.2 销量走势
    六、本月新开盘项目简介
     
     
     
     
     
     
     
    一、宏观运行背景
    1.1政策法规

    1.2规划建设              

    1.3热点动态

     
    二、土地市场
    2.1  土地政策及动态
    ?      6月份供地到达高潮点 下半年土地市场或将回暖
    数据显示，6月份全国130个城市供地量环比增加43%，其中住宅类用地环比增加38%。受供应量大幅增加的影响，6月份全国130个城市土地成交量环比也增加38%，其中住宅类用地环比增加17%。1-6月份全国130个城市供地量同比增加12%，其中住宅类用地同比减少15%；土地成交量同比增加24%，其中住宅类用地同比减少6%。
    上半年受楼市各种调控政策的影响，开发商资金回笼缓慢、市场预期较低，拿地热情不高，使得整个土地市场长时间处于低迷状态，成交价格也比较理性，底价、低价成交非常普遍。
    ?      集体土地确权发证明年全覆盖 不确权不得流转
    国土资源部、财政部、农业部联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》。
    《通知》强调，各地要坚持依法依规，查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途等基本情况；强化证书应用，实行凭证管地用地制度。各地要根据当地实际，凡被征收农村集体所有土地，办理征地手续之前要完成农村集体土地登记发证，在征地拆迁时，要依据农村集体土地所有权证和农村集体土地使用证进行补偿；凡依法进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，必须经过确权登记，做到产权明晰、没有纠纷。没有经过确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转；农用地流转要与集体土地所有权确权登记工作衔接，确保集体所有性质不改变，土地用途不改变，农民土地承包权益不受损害；涉及宅基地调整的，必须以确权登记发证为前提。农村集体土地确权登记发证与集体建设用地流转、农用地流转、土地征收等重点工作挂钩。
    ?      异常地块要上报 土地市场监控力度升级
    自去年12月，国土资源部发出《关于落实房地产用地调控政策通知》，要求全国105个重点城市及时上报异常交易地块的相关数据。根据规定，以后土地招拍挂溢价超过50%均视为“异常”交易情况，要在两个工作日内及时上报相关部门。近期国土资源部又下发《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，将监控范围扩大到全国所有县级及以上城市。同时，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块在6月30日前补充上报。
    根据最新规定，需上报的异常交易地块为各类房地产用地。凡在土地市场动态监测监管系统中归入“住宅用地”、“商服用地”，并且符合“招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高”条件的，均需要填报。其地价分别对应于城市地价动态监测系统中的居住地价和商业地价。
    ?      溢价超50%要上报 土地市场监控扩大到县级城市
    国土资源部对土地市场的监控力度再度升级。记者从我市国土部门证实，土地交易溢价超过50%异常交易地块需上报的规定，已扩大到所有县级及以上城市。
    2.2   6月土地市场总体运行情况
    2.2.1供应量分析
    2011年6月份西安市挂牌出让土地共计28宗，出让面积共计60.32万㎡，出让面积环比上涨16.63%，将去年同期相比上涨30.7%，从近三个月的土地供应量走势来看整体呈现上扬走势。
    土地出让统计走势图
    
    数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心
    本月出让土地特征：
    本月共计挂牌出让土地28宗，分别位于城内、城东、城北、阎良。其中城东区本月挂出9宗土地，其中3宗位于浐灞生态区分别为CB3-2-5、CB1-3-57、CB1-3-583用途均为商业用地，净用地面积分别为2.12万㎡、2.18万㎡、1.178万㎡。4宗位于西安国际港务区地籍号分别为GW2-(16)-1、GW2-(10)-1、GW3-(8)-3、GW2-(18)-1，除GW3-(8)-3宗为仓储外，其余3宗土地用途均为商服。净地面积分别为：11.15万㎡、11.06万㎡、6.39万㎡20.59万㎡。城东区剩余2宗地块位于兴庆南路以东，地籍号分别为BL7-14-11-6、BL7-15-3-2两宗土地用途均为居住兼商业，净用地面积分别为：1.26万㎡、1.4万㎡。城北区本月挂出9宗土地，其中JK1-4-128、QJ11-2-21-4两宗为住宅用地，JK1-4-129为农产品批发，JK1-4-126为工业用地外其余5宗均为商业用地.城内区本月挂出一宗土地：BL4-8-50用途为商业金融，净地面积为1.49万㎡。阎良本月挂出9宗土地：YL2-5-56-3为居住兼商业、YL3-6-63-1为居住，剩余7宗均为工业用地。
    本月挂牌土地列表