谨呈：****房地产开发有限公司
2013年阳光花园』项目沟通思路汇报稿
汇报纲要
城市价值1
区域市场特征
项目价值研判
项目发展思考
建筑规划建议
汇报纲要
一、区域价值研判
城市价值
房地产价值
面临竞争
城市价值1
区域价值研判
1、从高端物业格局看片区价值
——历史发展区和东城区是传统居住方式和行政性引导形成的两大物业片区
地图
格局背后的原因：
这是**2010年城市总体规划结构所决定的
——历史发展区良好的居住氛围和完善的生活配套与东城区行政性引导及优越的市政配套，使这两个区域必然形成相互对垒的两大住宅阵营。
汇报纲要
区域价值研判
城市价值1
1、城市规模扩容的历史性发展机遇
**，华夏民族发祥地之一，一座历史文化名城，一座新兴工业城市，**文化独具魅力。区位优势独特，交通便利， **省经济增长最快的的省辖市之一。
“以市委、市政府为中心带动北部开发，以商贸区为中心带动中部开发，以东城区行政服务中心和高新技术产品区为中心带动南部开发”的三大中心带动战略，迅速聚集人气、财气、灵气，形成三气腾升局面，城市化进程提速。
比较而言，曾与城市一同走过的城西略显沉寂，但却同样无闻的支撑着城市，伴随着**市远景规划和**一体化战略，到2010年城市人口将达80万，历史将翻到新的一页，城西和城中、城北、城东一样站在新的起跑线上，面临千载难逢的发展机会。
聚集城市阳光力量
带来珍贵中坚群体
产生特色物业
汇报纲要
区域价值研判
城市价值2
2、西城醇熟的人文居
地图
住环境
——弥足珍贵的城市菁英居住特区
幸福渠、清泥河、园艺场等近在咫尺，可近距离享用的城市稀缺生态资源，是塑造特色产品的契机。
历史发展区内成片公共绿地和生态资源相对较少，且公众参与性差，而城西市园艺场等生态资源的共享，极大的提高了城市菁英对自由和**的执着追求，显得更加弥足珍贵。
汇报纲要
区域价值研判
城市价值3
3、从城市规划看片区价值
地图
片区功能定位——
在**市新一轮城市规划建设中，城西区域的定位是：鼎力助推**新一轮发展的经济活跃且富有人文特色的醇熟人居典范。
本项目所在区域的定位是——
满足城市菁英需求，具有成熟城市配套、独特历史底蕴和极强人文特色的阳光社区。
汇报纲要
区域价值研判
城市价值3
**城市规模化发展
西城醇属的人文环境
城市片区价值
片区城市价值——
城市中坚力量，
互动型特色人居典范
这是城市赋予片区的特性
那么，房地产市场赋予它的价值在哪里呢？
汇报纲要
区域价值研判
房地产市场价值1
近年来历史发展区房价上升较快，大多价格在1500以上，最高更高达1800，成熟的城市配套、丰厚的历史氛围和强劲的发展势头继续捍卫居家置业的头羊。
东城区作为城市新的拓展区域，土地供应充足，交通利好，相对高价，大盘纷起，大多价格在2000以上，引发置业热潮和理性思考。
1、历史发展区发展面临着新的机遇
地图
汇报纲要
区域价值研判
房地产市场价值2
2、新老区双足鼎立，老区发展空间依旧很大
地图
目前，不论是房地产开发体量还是整体发展水平，新老区已比较接近，新区略占上风，价格上老城区在1400-1800之间，已攀至新高，东城区整体均价在2100左右，升值空间受一定因素制约。
结论：
**房地产双雄格局，东城区前景看好，但老区发展空间依然较大且需求强劲。
汇报纲要
区域价值研判
房地产市场价值3
3、从实力项目进驻看片区价值
——改善配套 品质住宅区形成
**花园
****花园
****府苑
****
万象新天
华宇中央名苑
东 方
现代城
结论：历史发展区域品质住宅正逐步形成渐为市民所认可，差异化开发理念和情感诉求吻合的适中项目将被中坚的城市菁英所接收，成为新的都市时尚。
汇报纲要
区域价值研判
房地产市场价值3
特色物业格局
近距离城市生态资源
新城市阳光特区生活
片区城市价值—
互动型特色人居典范
这是城市赋予片区的特性，那么，房地产市场赋予它的价值
片区房地产价值—
发展前景看好
阳光生活特区
房地产供应市场
房地产发展格局
实力项目的进驻
结论：项目区域—发展前景看好的阳光互动特区
汇报纲要
区域价值研判
面临的竞争1与老城区之间的博弈
老城区与东区都是**两大高端住宅
组团之一，形成两足鼎立，既竞争又共同
促进的态势。
片区名称
| 老城区
| 东城区
|
规划规模
| 88平方公里，约32万人
| 19.6平方公里
|
开发阶段
| 历史发展区，热点区域
| 起点高，城市新区域
|
规划用途
| 居住和商贸为主导
| 集行政、金融、科技教育、文化娱乐、居住于一体的城市新中心
|
市政交通
| 市政设施需逐步改善，交通便利
| 市政设施硬件档次高，道路交通规划起点高，配套档次高
|
结论：老城区与东城区可谓各有千秋， 形成直接竞争关系。
汇报纲要
区域价值研判
面临的竞争2与直接竞争楼盘的博弈
区域
| 项目名称
| 总建筑面积
| 开发模式
| 主体客户
| 物业档次
|
老城区
|
| 14万㎡
| 大盘开发
| 市区客户为主力
| 高端
|
|
| 6万㎡
| 开发初期
|
| 高端、中高端
|
|
| 14万㎡
| 完善阶段
|
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新区
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| 30万㎡
| 大盘开发（初期阶段）
| 各乡镇客户为主力
| 高端、中高端
|
|
| 20万㎡
|
|
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|
老城区与新区楼盘特点对照表
共性：
均以大盘开发为主
本地客户为主体
物业档次趋多样化
个性：
老城区开发更为成熟
老城区以市区客户为主体
东城区以富足及投资客为主
老城区与东城区楼盘特征对比分析
结论：竞争楼盘客户形成直接化交锋，寻求特色和差异化策略是项目脱颖而出的关键。
汇报纲要
区域价值研判
结论
城市
价值
房地产
价值
互动型特色人居典范
发展前景看好的
阳光生活特区
片区
竞争
与东城区楼盘的博弈
与片区内竞争楼盘的博弈
结论—— 发展前景看好的阳光互动特区
—— 竞争与机遇并存，主题客户扛鼎城市中坚的菁英阶层为主，以市区其他客户群为辅
汇报纲要
区域价值研判
启示
区域价值
启 示
规 划：**城市长远规划为项目区域的长远发展奠定了良好的基础。
发展趋势：随着政府各项规划工程的实施，历史发展区将迎来千载难逢的发展机会，将与东城区形成前所未有的竞争格局。
价 格：随着城市发展，历史发展区的价格上升空间依然明显，但应规避同质竞争，采取差异化策略。
汇报纲要
二、区域市场特征
产品分析
客户分析
典型楼盘
汇报纲要
区域市场特征
产品分析/供应项目一览
在售项目供应量一览
区域
| 项目名称
| 区位
| 建筑面积
| 均价
| 主力户型
|
老城区
|
|
| 14万㎡
| 2100元/㎡
| 多层三房、复式124-138㎡
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|
| 6万㎡
| 1600元/㎡
| 多层两房、三房85-137㎡，基本售罄
|
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|
| 14万㎡
| 1340元/㎡
| 多层、高层三房、四房90-140㎡
|
新 区
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| 30万㎡
| 1558元/㎡
| 多层、小高层、高层两房、三房75-137㎡
|
|
|
| 20万㎡
| 1718元/㎡
| 一期多层三房、四房150-180㎡
|
在售项目物业户型一览
区域
| 项目名称
| 二房
| 三房
| 四房
| 复式
| 别墅
|
老城区
|
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| 124-133㎡
|
| 138㎡
| 250㎡以上
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| 85㎡
| 117-137㎡
|
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|
|
|
| 90㎡
| 130㎡
| 140㎡
|
|
|
新 区
|
| 75-97㎡
| 108-137㎡
|
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|
| 150-172㎡
| 180-190㎡
|
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汇报纲要
区域市场特征
产品分析/户型区间分析
消费者接受的三房面积区间
消费者接受的两房面积区间
