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    圣菲城（商业部分）市调定位报告
    第一部分：市场调研
    第一章  郑州及项目所在区域宏观经济概况与对比分析
    一、郑州宏观经济概况研究
    （一）郑州市宏观经济指标向好
    房地产业是郑州国民经济发展的支柱产业之一，具有很强的产业综合性和关联性，对宏观经济的敏感度极高。近几年郑州宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。
    1.源源不断的需求动力——国民经济持续快速增长
    90年代以来，郑州市GDP增长稳定在8%—15%之间，高于全国平均增长水平2—3个百分点。
    2006年郑州市实现国内生产总值（GDP）2001.5亿元，按可比价格计算，比上年增长15.7%，是郑州市经济连续第7年保持两位数增长，也是自2000年以来7年中增长最快的一年。
    2006年郑州市人均国内生产总值达到27798元，折合3520美元，较2006年增加16.64%。区域经济呈现增速发展的趋势日益明显。
    


    2.市民消费升级
    全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加。2006年，全市职工年平均工资为18861元，比上年增长13%。年末，全市城乡居民储蓄存款余额1620.7亿元，当年新增184.7亿元。居民消费性支出比上年增长5.5%，汽车、房产等高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日益明显。
    


    二、郑州房地产发展现状及政策分析
    （一）2006年以来，郑州市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。
    随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，自2006年以来政府宏观调控力度也不断加大，一系列金融、土地、房产政策相继出台，为房地产业的长期稳定发展提供政策护航。
    房地产市场投资规模不断扩大。房地产业的支柱产业地位不断提高，开发投资规模创历史新高。2006年全年房地产业实现增加值99亿元，比上年增长42.9%，占当年全市建筑业增加值的78%。
    房地产投资增长加快，2006全年投资总额突破200亿元，共完成229.9亿元，比上年增长36.8%，成为扩大投资需
    求的重要推动力。


    （二）郑州各区域房地产发展展望
     
    1.西区楼市走出"洼地" 
    2007年，郑州地产的东西差距逐渐缩小。在“西进”战略的指引下，西区房地产开发节节升温，楼市异常活跃。现在，郑州西区楼盘均价与郑州东区楼盘的均价已经非常接近。
    首先，一批西区地产企业扎根西区，包括亚星、布瑞克、世纪金源、城开集团、永威在内的西区企业，用高品质的产品和大投入带动了西区的城市建设发展。其次，西区老国有企业迁出市区后，留下了丰富的土地资源，吸引了一批有实力的企业进入西区。这也使得西区成为继南阳路板块、郑东新区板块之后又一个地产热点区域。
    　　再次，郑州至西安铁路客运专线郑州段标志性工程西流湖大桥的正式开工，南水北调工程郑州段即将开工，使西区楼市的地理位置更显优越，各种社会独特性配套设施逐步完善，为西区楼市的价格拉升加重了砝码。
    　　另外，西区城中村改造为西区地产继续升温提供了机会。随着岗坡、北陈伍寨村等城中村被纳入城中村改造计划，西区地产又被大量注入新鲜的血液，这使郑州市民购房有了更多选择。
    　　2007年影响西区楼市的有两大因素，一个是老国有企业搬迁，另一个是城中村改造，两者都与土地有关。前者在2006年已有突破，2007年随着包括几个棉纺厂在内的老国有企业的土地正式入市，给西区地产发展提供了机会；而后者在2007年已进入实质开发阶段，随着岗坡、北陈伍寨村等一批城中村改造项目的入市，西部地产迎来了新一轮开发热潮。
    从位置分析，陇海铁路以北五龙口一带和陇海铁路以南华山路、棉纺路一带将是西区开发的热点。而从价格分析，随着2007年郑州房价的整体逐步抬升，西区房价也会呈现稳中有升的局面。
    2.北区房地产市场成熟地发展
    郑州市城市建设近年来实施的“北移东扩”战略，推动郑州市北区房地产市场成熟地发展起来。近些年，郑州北区的房地产市场发展一直吸引着人们的目光。目前，郑州北区区域内供应高端居住项目依然集中在迎宾路三所附近，以类别墅产品为主的项目今年依然会有集中放量的基础，如迎宾路沿线，多个空白地块多为较低的容积率限制且有较严格的限高。
    　　同时，在其他较成熟区域大中型地块逐渐难觅踪迹的情况下，北区的大中型楼盘开发可谓方兴未艾，一批由城市规划置换出来的大规模建设用地，交通环境与周边配套的成熟程度均较为优秀，2007年有较集中的放量。同时，建业集团高价拍得交通技校地块，成为郑州市又一较大规模的“地王”，势必进一步刺激北区乃至全市房地产市场的加速发展，区域竞争也将愈加激烈。
    　　2007年郑州北区零售商业及生活配套商业发展迅猛。在花园路北段和经三路北段沿线，一大批体量庞大的商业地产项目日渐聚集，并且依托道路周边特殊的商业环境，逐渐形成一个个特色十足的经济带，而这些新兴的商业项目，完全不同于以往大卖场、百货或专业市场，而是多种业态的组合，代表着全新的商业业态，也就是目前市场上所称的建筑综合体。
    　　北区的房地产可以大致划分成三个部分：北环路以南一部分，北环路和贾鲁河之间一部分，贾鲁河以北一部分。2007年北环以南的房地产开发是城中村改造唱主角，比如关虎屯、姚寨、十二里屯等城中村改造项目，这一地域商品住宅的均价在每平方米4000元左右。北环路与贾鲁河之间的地域商品住房均价在每平方米3000元出头，这一区域主要是中产阶层在此购房居住。贾鲁河以北区域楼盘以大户型的房子居多，楼盘总体密度比较低。今年随着土地价格的升高，估计会出现高层和小高层项目。
    　　郑州北区的房地产经过前一阶段发展的高峰期，2007年进入一个平稳发展的时期。总体来说北区楼盘两极分化比较明显，高端的别墅、类别墅和低端的经济适用房并存，这种状况一个时期内在北区不会有太大的改变。
    3.郑东新区"龙抬头" 
    　　2007年是郑州市政府提出的郑东新区“三年出形象，五年成规模”要求中，成规模的最后一年。如果说2007年是确立了郑东新区作为郑州楼市龙头地位的一年的话，那么2008年，这个龙头必将更加昂扬向上。
    　　2006年，郑州高速公路客运枢纽站、郑州国家干线公路物流港、中原第一高楼等几项工程的动工极大地提高了郑东新区的地位。此外，今年郑东新区还有一系列好事等在后面：商业街全面开工预计年底可使用、景观绿化将于今年达到1000万平方米。
    　　2007年随着一系列市政建设的提速，郑东新区更加漂亮。目前郑东新区商品住宅售价平均在3800元／平方米，商品住宅销售“火得一塌糊涂”。房地产界对郑东新区普遍异常看好。虽然眼下还缺少人气，但凭着郑东新区国内一流的规划和政府的鼎力支持，今年郑东新区的建设肯定蓬勃向上。2008年，郑东新区引领郑州楼市风向的角色仍然不会改变，最近一两年内应该会出现入住的高潮。
    继龙湖南区之后，2008年郑东新区CBD外环、金水东路、中央大道一带，由于项目投放量进一步加大，必将成为郑东新区的市场新热点。
    4.南区核心优势凸现
    郑州南区无疑是2007年郑州开发建设发展最火热区域之一。随着加州工业城、郑东新区的开发建设，该区域的核心优势进一步凸现；南水北调工程的开工建设以及两岸沿河绿化工程的实施，将使南区生态环境进一步得到改善；加上中州大道景观升级改造，未来大道全线贯通，投资26．55亿元的南四环环绕郑州西南两边，成为连通中西部的大动脉，穿越南区的轻轨项目也正逐步实施。
    南区价格稳中有升：
    　　一是土地市场管理将更加规范，土地市场供应可谓越来越紧张，地价会继续上涨，促使房价会在此基础上稳中有升。
    　　二是城中村改造项目增多，随着政府改造城中村的政策的落实，加上郑州市土地供应的减少，一部分开发商开始瞄准城中村改造市场，2008年将会有更多的城中村被改造，城中村改造是一件繁杂的事情，拆迁费等会使开发成本有所提高。
    　　三是产品向精细化发展。产品更注重社区环境和外部区位配套及环境资源的整合，由内转外，政策逼迫，成本的足够支撑，使产品向精细化方向发展，将会使成本增加。
    　　另外，在南区航海广场周围一带，高档公寓、住宅区的数量之多，完全可以用得上“密集”一词，周边的高尔夫球场，七里河公园、湿地公园等大小公园及绿地簇拥着各居住小区，相对于其他区域有着更为广阔的价格空间。
    三、项目所在区域概况分析
    根据本项目所在位置，我们划定半径2公里以内为项目重点区域：北靠国基路，南临农业路，东依经三路，西至文化路。 
     
    （一）现状分析
    本区域作为近几年郑州地产最活跃的区域之一，房产投放量、销售量、开发量等多方面数字指标均居于各区前列。经过近几年的高速发展，本区域已基本上形成了大型的商住生活区，区域居住环境逐渐成熟，可供就近工作的购房者选择，也逐步成为郑州市市民置业的首选区域。随着居住热潮的高涨，该区域目前已有的商业设施远远不能满足目前的需求，正因如此，新一轮的商业设施建设正如火如荼的开展，以农业路为例，17万平米的丹尼斯精品百货店将于今年开业，7万平米的郑州国贸中心也正在紧张的建设中，加上已有的丹尼斯融元百货店、河南科技市场、家乐福北环店、世纪联华经三路店，这一区域正在逐步的形成一个新的商圈。
        作为起步较晚的一个商业区域，目前该区域内商业业种不是很齐全，加之市政配套设施建设的滞后，城中村商业经营的无序性、分散性，目前该区域内商业经营仍面临诸多瓶颈，如何有效地解决需求与供给的矛盾是非常紧迫的。
    随着郑州市“北移东扩”城市发展战略的确定，经济的不断繁荣，银行、医院、邮局、中学、小学、幼儿园、集贸市场、超市、影院、酒店及休闲娱乐场所市政及生活配套需求将增大，大力发展与老百姓生活密切相关的餐饮、休闲、娱乐等商业设施将得到政府的大力支持及居民的欢迎；东风渠的改造、滨河公园的建设将使本区域的周边生态环境得到极大的改善，以此吸引更多人流，商业发展前景将更加广阔。
    （二）人口状况及分布情况