深圳中正行·长沙                                               专业建构市场价值
     
    “鸿运·火炬村”项目市场分析及定位报告
     
     
    目  录
    1．      宏观市场分析
    1．      房地产新政分析
    2．      总体房地产市场
    3．      市场小结
    2．      区域房地产市场分析
    1．      城市（长沙）概况
    2．      土地市场分析
    3．      各板块分析
    4．      项目所在区域分析
    3．      项目分析及定位
    1．      项目发展思路及周边区域分析
    2．      项目客户预判及分析
    3．      项目自身条件分析
    4．      项目S.W.O.T矩阵分析
    5．      项目发展方向、规划建议
    6．      项目投资分析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第1节        宏观市场分析
    1、      房地产新政分析
    1、 房地产市场政策分析

     
     
     
    ?      中正行观点：
    从上述房地产相关政策出台频率可以看出，从07至今，尤其是07年下半年房地产相关政策处于一个密集颁布期。反映出政府对房地产调控的措施不断加强。从一些列房地产相关政策的目的及效果上看，政府对房地产市场的调控的目标也再发生的变化。
    从07年初以打击开发商囤积土地，以抑制房价过快增长为主要调控目标的政策，逐步转变为加快住房保障体系的建立；从行政干预房价转变为保证房地产市场健康平稳发展，以防止房价出现大涨或大跌局面的出现。
    另外，07年初对房价控制的政策，多从土地、税收相关政策发力，旨在通过提高开发商囤积土地成本，达到促进房地产市场开发量增加，抑制房价的目的，这在一定程度上对开发商形成了压力。
     
    2、金融政策分析

     
     
     
    ?      中正行观点：
    07年初，利率、准备金率的调整以及对二套住房首付比例的规定，提高了投资性购房的门槛，同时紧缩的货币政策也加大了开发商的资金压力，对于部分资金融资渠道不畅、开发速度慢、资金运转存在问题的企业，冲击更大。
    购房者方面，在提高存款准备金之后，各商业银行的信贷规模有可能减少，个人住房的按揭规模也将受到影响。加之08 年个人房贷按揭市场是否会开始对“第二套房”政策有所松动现在还很难估计。投资性购房需求得到控制的同时，购房者自住需求也在一定程度上受到抑制。
     
    可以说，对依靠银行贷款维持经营的房地产企业和依靠按揭贷款购房的个人来说，成本的增加都是显著的，从供求两方面抑制房地产市场的作用。
    另外，值得注意的是，除开上述各项政策对房地产市场的实质性影响外，也导致购房者对房价回落的预期不断增强，从而导致房地产市场观望气氛继续持续。
     
    2、      房地产市场分析
    
     
     
     
     
    1-4月，城镇固定资产投资28410亿元，同比增长25.7%。从历年固定资产投资情况来看，从04年开始全国固定资产投资便呈现逐年增长的趋势，且年增长幅度均超过20%，总体增长形式良好。
    
    2008年前4个月全国房地产投资总额为6952亿元，比上年增长32.1%。全国房屋施工面积17.89亿平方米，增长25.4%。其中，住宅施工面积14.08亿平方米，增长27.2%；办公楼施工面积6428万平方米，增长7.7%；商业营业用房施工面积18866万平方米，增长15.6%。
     
    可以看出，全国地产投资额逐年上升，08前四月同比增长更达到32.1%。同时商品住宅投资额、商品房竣工面积、商品房销售面积都出现明显增长。
     
    从长期看，全国房地产市场发展前景将继续前几年发展态势，发展前景看好。
     
    3、 宏观市场小结
    2008年1季度我国国内生产总值为，61491亿元，同比增长11.4%，经济继续呈现持续快速发展趋势，宏观经济环境仍然平稳。而且历年来全国固定资产投资、房地产开发投资都呈现出逐年上升的趋势，中国房地产市场发展大环境良好。
     
     
    从房地发展前景来看。首先，经济的持续快速增长，一方面会增加社会对商业用房的需求，同时，随着经济的增长，居民收入增加，势必增加居民对住宅用房的需求。另外，经济的增长同时伴随着城镇化进程的加快，作为城市建设主要内容之一的房地产行业，在良好的宏观经济环境下，发展前景明朗。
     
    另外，在土地方面，中央在十一五规划中提出坚守18亿亩的耕地底线到2020年。2006年10月31日，我国耕地面积为18.27亿亩，从那时起中国实际可新增城市建设用地仅为0.27亿亩，可新增建设用地资源紧缺。同时，中国每年新增人口要超过１０００万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到１８００万，还有２１００万流动农民工，中国居民对住房的刚性需求在土地减少和有住房需求人口不断增长的双重压力下将不断加强。巨大的刚性需求将直接刺激房地产市场的发展和房价的上涨。
     
    但应该注意的是，为抑制过快上涨的房价，2007政府相继出台一系列房地产调控政策，在房价过快增长受到抑制的同时，也增加了购房者对于房价下降的预期，导致市场观望氛围浓厚。在市场上直接表现为一线城市房价的松动，及二、三线城市的商品房销售速度的放慢。另一方，房地产市场经过2007年的急剧放量后，商品房有效需求可能出现阶段性大幅下降。
    08年政府未防止物价由结构性上涨转变为明显的通货膨胀，货币紧缩政策将会延续乃至加强，无疑这会加重房地产开发商的经营难度。
    所以，房地产市场长期看前景明朗，但不排除近期房地产市场出现波动波动，甚至波动程度及范围进一步扩大的可能。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第2节      区域市场分析
    一、  城市概况
     
     
    长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城（查看地图）和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556.3平方公里。长沙东临江西省宜春地区和萍乡市,南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市、北抵岳阳、益阳两市。常住人口639.3万人，其中市区人口约237万。
     
     
    长沙市地广人少、外来流动人口不多、居民消费性支出过高等因素牵制住房地产市场的发展；长沙市整体经济发展快速、新型工业已初具规模、居民收入不断提高、未来城市发展空间大等因素，是促进房地产持续而稳定发展的有利因素。整体而言，长沙房地产市场开始步入平稳发展期，未来几年发展看好。由于经济发展快速,城市综合实力明显提升，房地产也步入平稳发展期，未