报 告
                                                                                                   
     
    致： 南京建邺集团
     
     
    南通RO734地块
    前期项目定位报告
    11月15日－12月05日
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    




     
     
    前  言
        
    本次调研，从了解南通市房地产宏观经济市场环境、区域房地产市场状况入手，通过实地考察，重点对南通市老城区区域住宅发展状况和趋势进行剖析。
    调研目的：
    通过全面深入调研，获知项目地块周边的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境、政策环境及综合市场环境，并以此为基础，结合购房者需求调研及南京市房地产市场整体操作水平，研判项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确的市场定位提供强有力的市场支持。
    策划单位：  易居中国南京房地产研究中心
    调研人员：  易居中国南京房地产研究中心南通项目工作组
     
     
     
     
     
     
     
     
    目   录
    第一部分：项目价值判断              8
    1. 项目分析              8
    1.1项目地理位置分析              8
    1.2项目基本技术指标分析              11
    1.3项目自身条件对规划的影响              12
    1.4项目物业类型组合中的共融性和矛盾点              14
    2、土地属性与客户需求的匹配              17
    第二部分：项目市场研究              19
    1.   南通概况              19
    1.1  地理位置              19
    1.2  面积              19
    1.3  地形地貌              19
    1.4  气温气候              19
    2.   南通市宏观经济背景研究              20
    2.1  宏观经济环境              20
    2.2  南通与南京宏观经济环境之比较              25
    2.3  房地产市场经济指标              28
    3.   区域市场分析              31
    3.1  南通市规划              31
    3.2  中心城区规划建设的重点              39
    3.3  中心城区市场分析              40
    3.4  可借鉴性产品分析              46
    4. 潜在消费者消费特征分析              58
    4.1  调研对象特征表述              58
    4.2  潜在购房者购房动因及关注点              59
    4.3  潜在购房者消费偏好              60
    4.4  潜在购房者价格承受能力              62
    4.5  装修房专项调研              63
    4.6  潜在购房者购房信息获取途径              65
    4.7  潜在购房者购房决策模式              65
    第三部分  项目市场定位              67
    1.  项目特质回顾              67
    2.  项目SWOT分析              67
    2.1  项目优势              67
    2.2  项目劣势              67
    2.3  项目机会点              68
    2.4  项目威胁点              68
    2.5  优势与机会的充分利用              68
    2.6  劣势及威胁的弥补方案              69
    3.  项目市场定位              69
    3.1 定性描述              69
    3.2 案名              69
    4.  项目客户定位              70
    4.1 客源分析              70
    4.2 目标客户需求              71
    5.  最优市场空间判断及产品概念定位              71
    5.1项目方案选型              72
    5.2精装修产品论证              73
    6.  项目产品定位              76
    6.1  产品概念              76
    6.2  产品物业体量的确定              76
    6.2.1地块资源分析              76
    6.2.2项目设计要点：              77
    6.2.3项目总体功能分布：              78
    6.3  产品相关配套              80
    6.４ 项目附加值提升建议              92
    7.   项目价格定位              95
    7.1  定价方法的选择              95
    7.2  市场法价格确定              95
    7.3  成本法价格确定              96
    7.4  上市预期价格              97
    8.   项目营销建议              98
    8.1  主诉求语              98
    8.2  营销点建议              98
    第四部分  项目建设进度及投资收益分析              100
    1、项目建设进度              100
    1.1项目开发周期安排              100
    2.  投资收益分析（保守方案）              101
    2.1 投资分析的目的、依据              101
    2.2 投资估算              102
    2.3 项目投入产出分析              103
    2.4 项目销售收入              103
    2.5 项目投资回收分析              104
    2.6 风险分析              106
    3.  投资收益分析（乐观方案）              108
    3.1 投资分析的目的、依据              108
    3.2投资估算              109
    3.3 项目投入产出分析              110
    3.4 项目销售收入              110
    3.5 项目投资回收分析              111
    3.6 风险分析              113 
    第五部分  总结              115
    附件一：南通市2007年1－10月土地出让情况一览表（居住类用地）              119
    附件二：和乔丽晶产品介绍及装修标准（苏州）              120
    附件三：润·花园产品设计及装修标准（南京）              123
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分：项目价值判断
    1. 项目分析
    
    1900米 
    
    1500米 
    
    南大街商业圈
    
    长途汽车站
    

1.1项目地理位置分析
    
    800米 
    
    RO734地块
    
    濠河景观带
    图１－１　　地块地理位置示意图
    项目地位于南通市崇川区青年西路东段，为原航运学院新建路校区；北临新建路，西接工农河，南到文峰超市，东至中国工商银行南通分行。
    距离南通市景观带――濠河风景名胜区约800米；距离南通市第一商圈――南大街商圈约1500米；距离南通市长途汽车站约1900米。
    
    备注：
    崇川自古称为“崇川福地”，历史悠久，人文荟萃，被称为长寿之乡、教育之乡、体育之乡。面积99.67平方公里，人口54.89万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集，生产要素最集中，城市化水平最高的区域。
     
    
     
     
     
    1.1.1地块区位特质
    项目地处于老城区板块核心地段，距离号称南通“翡翠项链”的濠河不足10分钟步程，地理优势突出。
    按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城板块、新城板块、新东板块、城北板块四大房地产板块，呈现“一主三副”的格局。
    
    城北板块
    
    新城板块
    
    新东板块
    
    项目地
    
    老城
    板块
    
    图１－２　地块区位示意图
    1.1.2地块所在区域发展潜力
    根据崇川区规划，老城区将围绕商业、居住、服务和文化中心的功能定位，老城区板块正逐步形成三产服务业布局合理、辐射全面的发展局面，同时，随着任港路、人民西路等片区拆迁改造的进行，项目地周边区域的城市功能进一步得到提升。
    项目地距离濠河风景区不过5分钟步程，随着濠河风景区的改造完成，区域的价值正逐步得到体现。
    1.1.3地块周边配套
    ?      交通配套

    距离南通长途汽车站不过2km，可方便直达南京、上海等地。
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