扬 州 万 豪 西 花 园 报 告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分   宏观环境分析
     
     
     
     
     
     
    一、城市概况
    

1、地理位置
    扬州是江苏省省辖市，位于江苏省中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河，踞长江与京杭大运河交汇处，江淮平原南端，是一座融入南京、上海大都市圈的现代化城市。
    2、行政区划
    扬州市区现辖3个区，分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。
    3、交通
    扬州是苏中地区重要的交通枢纽和物流中心。京沪、宁启、扬溧及绕城高速公路纵横交错，润扬大桥飞越长江南北，宁启铁路四通八达，扬州港国际远洋船舶直达世界各大港口，禄口、浦东等国际机场航班可直达世界各地。
    扬州作为苏中地区历史文化名城之一、长三角经济圈城市之一以及南京经济圈的主要构成城市之一，扬州是促进苏北、苏南的协调发展，融入长三角经济体，加入南京一小时经济圈的重要城市。良好的交通设施与区域地位使得扬州拥有经济社会发展广阔的外部空间与区外市场。
    4、面积与人口
    （1）地域面积
    全市总面积6638平方公里，其中市区面积973平方公里。90%以上是平原。
    （2）人口现状
    截至2005年11月1日零时，扬州市常住人口为451万人，人口自然增长率为0.77‰。
    全市人口中，0－14岁人口为69万人，占常住人口的15.30%；15－64岁人口为328万人，占常住人口的72.73%；65岁及以上人口为54万人，占常住人口的11.97%。与第五次人口普查相比，0－14岁人口比重下降了1.78个百分点，65岁及以上人口比重上升了2.83个百分点。
    
    扬州市总人口呈缓慢增长势头，人口规模总体保持稳定。但老龄化趋势比较明显，社会未成年人口与劳动人口呈递减趋势。应注意到扬州的老龄化趋势，注意人口结构变化，推出多样化的住房产品，以满足差异化的市场需求。
    （3）人口发展与城市化水平目标
    根据预测市域总人口到2010年473万人、2020年482万人；城镇人口至2010年265万人、2020年318万人；城市化水平2005年达到51%、2010年56%、2020年66%。
    
    
    小结：
    由于计划生育政策的成功实施，扬州在未来的发展中，城市总人口将保持稳定。城市发展的主轴是把农业人口转变为非农业人口。在未来的15年左右时间内，扬州的城市化水平将达到65%以上，按照当前50%的城市化发展水平，城市化水平平均每年将会提高一个百分点。扬州现有城镇人口237万人，到了2020年在65%的城市化水平下，将会有318万城镇人口。也就是说，在未来的15年时间内，将会增加大约81万的城镇人口，平均每年增加5.4万城镇人口。按照2005年扬州城市居民人均住房30平方米计算，每年城市化人口就将增加162万平方米的稳定住宅需求。这是扬州房地产保持持续发展的一个重要原因。
     
    4、城市规模
    人口规模：城市建设用地范围内现状（2001年底）55.6万人；近期：64万人；中期：75万人；远期:100万人。
    建设用地规模：现状（2001年底）：55.3平方公里，人均99.5平方米；近期：77平方公里，人均120平方米；中期：90平方公里，人均120平方米；远期：120平方公里，人均120.0平方米。
    二、宏观经济环境分析
    1、宏观经济发展状况
    （1）城市总体经济状况
    “十五”期间，扬州市累计实现生产总值达3422亿元，接近前20年的总和；累计完成财政总收入380亿元，是“九五”总量的2.9倍。财政收入占GDP比重从2000年7.2%提高到2005年12.7%。
    2005年完成地区生产总值922亿元，比上年增长15.0%，增幅首次超过省均水平。其中，第一产业增加值86亿元，增长6%；第二产业增加值518亿元，增长17.3%；第三产业增加值318亿元，增长14.3%。三次产业结构比为9.3：56.2：34.5。全年实现财政总收入117亿元，增长26%。一般预算收入49.5亿元，增长26.2%。
    小结：扬州作为苏中地区的经济大市在以上海为龙头的长三角经济圈带动下与以南京一小时都市圈的城市建设中得到了迅速发展，保持较高的GDP增长率，经济社会面貌发生了巨大改变，整个城市的综合竞争力也在不断的提高，具备了进一步发展的良好基础。在可以预期的将来，扬州当前的经济繁荣趋势将会得到不断的延续与强化。
    （2）扬州历年GDP增长情况
       
      扬州GDP的迅速增长不断的增强城市的经济社会实力，也为进一步的发展打下了良好的基础。但是，我们也看到，较之苏州、无锡、常州、南京等江苏其它城市，扬州还有相当大的差距。不过这也在一定程度上预示着扬州未来有着巨大的发展潜力与不可低估的发展能量。
    2、扬州居民生活水平
    （1）扬州城市居民生活水平概述
    2006年1-11月市区居民人均消费支出7625元，增长12.1%。
    
    2006年1-11月，扬州市市区居民人均可支配收入11792元，同比增长13.1％，比1-10月提高0.1个百分点。在经济迅速增长的背景下，城市就业机会也大大增加，2004年末，扬州市第二、三产业单位和个体经营户就业人员数为167.97万人。这些都是扬州市主力消费群体。
    （2）扬州居民恩格尔系数水平
    2006年前三季度扬州城市居民食品支出占消费支出人均为2502元，恩格尔系数为39.8％，2005年扬州城市居民恩格尔系数为40.8%。
    恩格尔系数反映了居民生活水平，一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%~59%为温饱，40%~50%为小康，30%~40%为富裕，低于30%为最富裕。
    从扬州城市居民当前的恩格尔系数水平我们可以看出，扬州城市居民已跨入富裕阶段的门槛。城市居民消费结构也已发生变化，向舒适型、享受型过渡，其对居住档次、水平的要求也将会越来越高，在住宅上的投入也会逐渐加大。
    （3）城镇居民储蓄存款水平
    06年11月末，全市银行业机构人民币存款余额1096.8亿元，比上月增加4.4亿元，同比多增0.1亿元。企业存款、储蓄存款均止降回升。月末，全市企业存款余额294.7亿元，比上月增加1.7亿元，占人民币存款当月新增额的38.6%；全市储蓄存款余额为674.4亿元，比上月增加0.3亿元。人民币贷款小幅增长，中长期贷款增加较多。
    （4）扬州居民住房水平
    
    2005年末，扬州市区居民家庭人均住房使用面积23.34平方米，比2004年增加0.96平方米。扬州城市居民的住房面积在不断增加的同时，发生了一些变化：不再向前几年那样，呈现高速发展，而是进入了一个相对稳定的稳健发展阶段。
    3、城市规划及重大市政建设情况
    （1）扬州市总体规划
    城市布局：
    城镇发展战略：以区域的集聚发展为核心，大力推进市区与江都、仪征一体化建设，培育发展中等城市，择优发展小城市（镇），全面提高城镇发展质量。
     城镇空间规划：以集聚发展模式的节网状城镇空间组织形式，形成一个沿宁通交通走廊、沿江岸线展开的扬州高度城市化地区（即扬州都市区）；一条城镇发展聚合轴（沿大运河、京沪高速公路发展），加强对农业空间、生态控制区、生态建设区的保护，形成疏密有序，集中发展，开敞布局的区域城镇空间组织。
     市域城镇等级规模：加快城市化进程和城镇体系结构调整，完善扬州市城镇发展规模结构，至2010年，全市形成1个特大城市（城市组群），2个中等城市，约30个小城市（镇）；至2020年，全市形成1个特大城市（城市组群），2个中等城市，约15个小城市（镇）。
    （2）扬州规划发展目标
    总体奋斗目标：确保“三个高于”，实现“两个率先”，力争“苏中第一”。即确保经济增长幅度高于全省平均水平、高于苏中其他城市、高于预期调控目标，在苏中率先全面建成小康社会，率先基本实现现代化，力争人均主要经济指标苏中第一。
    具体目标：确保2010年、力争提前，全市达到人均国内生产总值3500美元，国内生产总值年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长9.8%，分别达到2000美元和1000美元，基本实现经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的目标，在苏中率先全面建成小康社会；确保2018年、力争提前，实现全市人均国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入比2010年翻一番，全市人均国内生产总值达7000美元以上，城镇居民人均可支配收入4000美元，农民人均纯收入2000美元，实现向“经济强市、文化大市、旅游名市、生态园林城市”跨越的目标，率先基本实现现代化。
    扬州市域经济社会发展指标