决策原则

? 商业面积最大化

商业面积最大化前提是能够促进销售，因此我们针对本项目特性提出室内步行街+面向广场独立线铺的商业面积决策原则，并将商业面积产权划小。
商业面积最大化的另一前提是要保证物业形态与经营相对接，因此控制单个商铺面积，室内步行街面积控制在40—60㎡，面向广场的独立线铺面积控制在60—80㎡。

? 商业价值最大化

围绕中心广场做退台设计
交通组织直接到达三层，使三层同样能够达到一层效果
大型海量停车位设计
主力店规划：-1F引入沃尔玛，3F、4F导入精品店，形成人流交汇、融合。
突出营造中心广场的稀缺性、唯一性，发挥其聚合能力。

? 社会影响力最优化

依托中心广场为展开面的横向规模设计，形成社会影响力最优化。

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行业宏观背景(数据链接)

    2004年下半年以来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致开发企业对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，众多购房者无论出于投资或自住，都乐意尽快掏钱购买。2005年1－6月年我国完成开发土地面积8190.5万平方米，与2004年同期相比增长了3.0％。全国完成购置土地面积16299.7万平方米，与2004年同期相比增长了3.9％。2005年1－6月我国房地产开发投资额为6193.1亿元，比2004年同期增长23.5％。我国东部地区房地产投资额为4173.4亿元，比2004年同期增长19.2％。中部地区的房地产投资额为959.6亿元，比2004年同期增长34.8％。西部地区的房地产投资额为1060.1亿元，比2004年同期增长32.1％。

    2004年我国商业地产投资开发情况：2004年全国土地交易价格指数（工业用地）第四季度的价格指数为107.0，而全国土地交易价格指数（商业、旅游、娱乐用地）第四季度的价格指数为109.8。2004年商业营业用房投资完成额为1723.7亿元，比2003年同期增长31.4％。办公楼投资完成额为652.2亿元，比2003年同期增长28.3％。



    今年一季度，全国完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2%。完成商品住宅投资1888亿元，增长23.1%。其中，经济适用房投资62亿元，增长2.6%。房地产开发企业到位资金5640亿元，同比增长24.8%。其中，国内贷款1456亿元，增长48.5%；企业自筹资金2025亿元，增长30.3%；利用外资52亿元，下降4%。全国房地产开发企业完成开发土地面积5284万平方米，同比增长53.3%。全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31亿平方米，同比增长23.3%。其中，住宅施工面积7.93亿平方米，增长23.1%；办公楼施工面积4469万平方米，增长17%；商业营业用房施工面积1.27亿平方米，增长23.6%。截止到3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。

    　　随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的商业地产有望成为引领中国房地产发展的新增长点。随着中国零售业的全面对外开放，目前几乎中国所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间，商业地产正悄然成为房地产市场的新宠儿。我国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼都将成为2005年商业地产投资的亮点。

第一部分城市分析

一、城市概况

徐州简介

徐州位于华北平原的东南部，除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中铜山县东北的大洞山为全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。

徐州文化

    徐州古称彭城，已有6000年灿烂文化。帝尧时建大彭氏国。有2500多年建城史，是江苏境内最早出现的城邑。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。徐州是国家历史文化名城，汉高祖刘邦的故乡，有着丰厚的历史文化遗产。尤其是两汉文化遗存十分丰富，其中的汉墓、汉俑、汉画像石并称“汉代三绝”。
    两汉彩绘兵马俑，是继咸阳和西安兵马俑之后的第三批重要发现。为开发利用汉文化资源，组织成立徐州市两汉文化研究会，筹建修复了北洞山汉墓、龟山汉墓、白集汉墓、狮子山楚王陵、汉兵马俑博物馆、汉画像石艺术馆等一系列重要文物景点。

徐州交通

徐州交通发达，基础设施较完备，素有“五省通衢”之称，是中国第二大铁路枢纽，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。境内公路四通八达，有国道5条，省道20条，正在建设中的京沪、霍连高速公路通过徐州。京杭运河穿境而过，沿岸建有四个内河大港。徐州境内通车总里程达13688㎞,养护里程2700多㎞。全市有５条国道、12条省道穿境而过，一级公路达642㎞，二级公路965㎞。京沪、京福、连徐、徐宿等4条高速公路徐州段共350多公里，2001年已建成通车近60公里。全市有定级航道51条，通航里程达763公里，全市港口吞吐量5000多万吨。

徐州行政规划

徐州自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2005年1月，共有镇、办事处157个。
徐州市行政区划基本情况统计表

区、市、县	镇	街道办事处	村民委员会	居民委员会	面积（平方公里）	人口（万人）
鼓楼区	/	8	8	57	69	27.9
云龙区	/	9	24	44	118	28.7
九里区	/	14	26	36	98	19.6
贾汪区	7	2	98	54	690	48.6
泉山区	/	10	/	77	62.7	42.7
丰县	14	/	360	8	1446	110.2
沛县	15	/	324	57	1349	120.3
铜山县	22	/	338	7	1999.6	129.2
睢宁县	16	/	386	15	1767	131.8
新沂市	16	/	254	18	1571	96.5
邳州市	24	/	462	22	2088	161.4
总计	114	43	2280	395	11258.3	916.9

    全市户籍总人口至2205年初为916.9万人，行政区面积11258.3平方公里，其中市区人口172.33万人。

二、徐州经济分析

经济发展持续加快，综合实力明显增强

“十五”期间，徐州地区生产总值增长速度每年分别为11%、11.4%、12.5%、14%和14.3%，年均增速为12.6%，比“九五”时期提高0.6个百分点；2005年达到1207.76亿元，超额完成“十五”计划确立的1100亿元目标。三次产业结构不断优化，由2000年的18.4:46.8:34.8优化为13.9:50.3:35.8。全社会固定资产投资累计完成2039亿元，年均增速16.5%；2005年达到600亿元，比上年增长34.7%。财政实力显著增强，2005年财政收入完成145.26亿元，是2000年的3倍，占GDP的比重提高4.6个百分点；一般预算收入完成55.22亿元，比上年增长32.3%，是2000年的2.5倍。

实施工业强市战略，工业经济支撑作用迅速增强

“十五”期间，徐州累计完成全社会工业投入876.8亿元；其中2005年完成305亿元，比上年净增100亿元，接近“十五”前三年的总和。2005年规模以上工业总产值达1200亿元，比2000年增长1.6倍；规模企业达1263家，增加588家；全部工业增加值完成517.92亿元，占GDP的比重比2000年提高4.8个百分点，对GDP增长贡献率达42.9%；销售收入超亿元企业达135家，25家大企业大集团实现销售收入、利税、利润分别比2000年增长1.3倍、2.7倍和3.3倍。品牌经济发展呈现新亮点，创中国名牌产品3个，实现零的突破，省级名牌产品达55个；徐工集团、维维集团和徐州卷烟厂荣获“中国制造·行业内最具成长力的自主品牌企业”称号。

农业和农村经济稳步发展

五年来市财政累计投入支农资金19亿元，2004年以来落实粮食直补、良种补贴和农机补贴资金1.6亿元，并从去年起全面免征农业税及附加，农民负担大幅度减轻。农业产业化步伐加快，各类农副产品加工企业达5000多家，其中销售收入500万元以上企业达350家，农民专业合作经济组织达1663个。农业基础设施和综合生产条件有了较大改善，五年累计完成重点水利工程投资29亿元，农业综合开发投资7.05亿元，改造中低产田114万亩，综合机械化水平达76%。县域经济呈现加速增长态势，2005年规模以上工业投入及增加值增长速度分别高于全市60和6个百分点。