第1章      前言
    1、      工作任务
    **企划为参与“西安**置业发展集团有限公司”之 “阳光嘉庭”住宅项目销售策划代理招标工作，根据项目实际情况，按照招标书上的要求和标准，编制 “**·阳光域销售策划方案”，本报告是**企划为本案提供之销售策略概括，是本项目销售策划报告之核心部分。
     
    2、      核心问题
         本方案所要阐述之核心问题为 ----- 制定符合项目特性的销售执行体系。
    但是本报告要解决的问题不仅限于此，在详述核心问题的同时，我们还要解决以下几个问题：
    ?      前期 ----- 如何安全入市 ? 
    ?      中期 ----- 如何获取利润 ? 
    ?      后期 ----- 如何稳定清盘 ? 
    本案的不同之处在于推广策划与销售策划分由两家公司代理，因此销售体系与策划体系的对接、沟通、连动也是本案所需解决的主要问题之一。
     
    3、      工作思路
    本报告的主要工作是“**·阳光域”的销售策划报告，**企划的思路是：
    1、      对区域市场供给产品特征和区域人群特征通过调研做出分析和描述；
    2、      结合市场空白和机会，对项目的市场定位做出建议；
    3、      对项目的规划以及产品做出评判和建议；
    4、      结合修改后的项目规划和产品并结合区域市场环境提出价格体系、销控体系；
    5、      提出销售执行的总体思路和执行要领；
    6、      

推广策略、推广渠道体系、相关的营销工具等建议。
    项目数据罗列：
    地理位置：西安市南二环与含光路什字西南角，民生银行大厦以南；
    占地面积：5710㎡
    建筑规划：2栋30层高层建筑
    建筑面积：37660㎡（地上：33900㎡、地下:3760㎡）
    容 积 率：5.94
    绿 化 率：45%
    停 车 位：150个
     
                  第二章  市场调研及分析
     
    1、      项目区域描述及判断
    1、      地段区位分析
    

本项目位于南二环与含光路交汇处西南角，北邻南二环、民生银行大厦，南面省旅游公司，东面为西安市镕断器厂，西面是市建筑二公司。
    从区域环境来看，本项目地段具备以下特点：
    ?      街区商业托起地段价值
    含光路什字是南二环众多什字中商业氛围最好的一个，以家世界为中心的街区型商业已经和吉祥村商业街连成一体，逐渐在西高新和小寨之间形成了新商业圈。
    ?      交通便利、出行便利
    
    本案
    本项目所在地交通十分便利，紧邻西安市的“金腰带”南二环，东去可到长安路和城南其他区域、西去则可抵达西高新，沿含光路向南则到吉祥村什字，由此也可通达西高新以及西安第二大商业中心———小寨。
    ?      
    含光路转盘
    上岛咖啡
    大型超市
    南二环高架桥
    ?      



土地稀缺、地段珍贵
    

从发展的观点来看，由于本地段建筑密度大，而且旧城拆迁难度也较高，因而区域内可开发土地资源并不多。这也造成了区域内的项目大多为小规模项目。从这个角度分析，也可以反映出项目区域土地资源的稀缺性，从而体现出地段的高价值。
    ?      

二环路引领本区域全面升级
    随着西高新和小寨的崛起，城南经济迅速腾飞，南二环作为西安市最重要的交通干道已经成为西安的经济风向标。老三届世纪星、广丰国际、民生银行大厦等多个高档写字楼物业拔地而起，在二环路的引领下此区域无论从商业角度还是商务角度来看其未来发展潜力非常巨大。
    2、      地段价值解析
    ?      地处西安市两大经济活跃区域-------高新区和小寨之间，项目所在地成为两大板块之间的价值链条，小寨和西高新的迅猛发展必将强力带动本区域价值裂变。
    ?      

区域内政府机关、行政机构是价值核心的地标物，其存在标明了政府对该地区的价值认同和发展指向，并使得该区域获得政府支持的源动力，其所在区域的消费力、地域价值必将明显高于城市或区域中心的边缘地带。同时，企事业家属院使得项目周边集聚了相当多的地缘客户资源。
    ?      
    碑林区政府、省国税局
    ?      经过多年的建设，含光路与南二环具有现代城市中心的功能结构组合化的特点，经济越发活跃,一个具备居住和商务氛围的两栖区域即将呈现。
    ?      

城市核心区的特点就在于其商业和办公业态的集中，由于这种财富、机会、资源的聚集效应，也将使更多的功能业态应运而生，包括配套功能、服务功能、下游    
    ?      产业等等，从而使整个区域的产业结构和物业结构划分得更细，也更加完善，本项目地段正处南二环、小寨、西高新三大经济带的纽带区域，从而也使该地段必将发展成为商务和商业结合链条的中心环节区域；而住宅是对商务和商业最重要的硬件支持和配套。                              
    2、      区域竞争项目供应
    1、      调研参数：
    调研范围：以项目所在地为核心方圆2公里以内，东起朱雀路、西至太白路、南到吉祥路、北止友谊路，且覆盖太白路与科技路交汇处。
    调研方式：区域市场普调结合局部抽样问卷调查
    2、      调研数据及点评

    3、      小结：
    （1）      区域内市场目前供给量不大，主要是激情2006、怡兰星空和颐和宫三个项目，二者住宅供给量约66000㎡，颐和宫没
    有修正结构设计硬伤，仅市场定位转向精装小户型公寓；花好月圆