第一篇项目宏观环境分析（PEEST）

1-1 政策环境（political）

2003年6月13日,121号文件的出台

1-1-1 2003-2009年国家及武汉市总体政策导向

    2003年8月12日，18号文件的出台



    2009年4月25日
    央行开始提高存款准备金率


    2003-2009年，宏观调控政策频出，政府力图规范房地产市场、平抑房价，为房地产市场“降温”，同时政府根据城市的整体功能，出台了一些指导性的政策促进商业的健康发展。



    2003年
    武汉市商业网点发展规划（2003—2010年）

    2009年8月31日，
    土地协议出让最后期限

    2009年5月13日，
    武汉市《加强商品房市场管理的紧急通知》

    2009年4月27日，
    房地产开发项目资本金提高至35%以上

    按中国政府加入WTO的承诺，2009年年底零售业对外资全面开放，将出台《大店法》

    2009年10月29日，利率上调27个基本点

    2009年4月30日，
    银监会控制过热行业贷款

    2009年4月29日，
    暂停审批农用地转非农建设用地

1-1-2 宏观金融政策对房地产业的影响

1、对房地产企业融资产生一定的限制

央行调高存款准备金率政府货币投放量减少，致使资金密集型的房地产行业所需资金吃紧。

观点提示：
金融政策促使房地产理性回归。

18号文件及121号文件对房地产方面的信贷收紧，房地产行业对银行融资难度加大。
2009年10月29日，利率上调27个基本点，央行7年来首次加息，房地产企业的银行贷款成本增加。

    2、      可能会导致新一轮的行业洗牌
    由于政府对企业的开发资金要求增加，可能会导致企业的两级分化，房地产市场将会出现地产企业的整合；可以在土地资源、资金资源、项目经营管理三个方面进行互补。
    3、      对购房消费的影响
    在此期间个人贷款也明显呈现出“严控”之势。央行已出台政策，各地分行对投资性个人信贷业务进行利率上调；虽然此次调息只是试探性的上调，但引起了消费者对地产行业发展前景的猜疑。同时银行加息使得个人的物业投资成本增加，这也会对个人购房消费产生抑制作用。

1-1-3 土地政策对房地产业的影响

    1、      政府对土地进行统一的严格管理，使土地价值大幅增加

    观点提示：
    土地政策增加开发成本，致使房价进一步上涨。
    政府成立土地储备中心对全市的土地进行统一的管理，坚决禁止土地的协议转让；土地挂牌交易，增加了操作的透明度；整个土地一级市场政府实行了有计划的市场性供给，使得土地价格大幅增加。
    2、      土地资源越来越稀缺，土地价格逐渐走高；
    另一方面由于政府对土地一级市场的严格控制，市场上流通的土地越来越少，城市土地价格也不断上涨。
    3、      开发商拿地门槛越来越高。
       2009年8月31日，土地协议出让最后期限规则出台之后，所以的土地交易都必须到交易中心挂牌，开发商参与公开拍卖竞争；同时在地价款中自有资金的比例也要超过地价40％，明显抬高了开发商拿地的成本。

1-1-4 房地产法律法规对房地产业的影响

    1、      对企业资金周转能力要求提高

    观点提示：
    法律法规规范市场保障消费者权益
    开发企业未取得预售许可证的房地产开发项目，不得开展收取诚意金，不得以任何形式收取定金（订金）或预付款，这使得开发企业的资金链比以前吃紧。
    2、      对住宅销售的影响
    开发企业通过收取诚意金、内部认购等形式，能更好的了解真正的客户，了解客户的需求，在正式销售之前就能够统计出诚意客户，并针对这些诚意客户做一些营销活动。禁止收取诚意金、内部认购等措施实施后，将使住宅销售的难度加大，销售竞争更加激烈。
    3、对购房消费的影响
    政府政策最大限度的保护了普通购房者的利益，打击了炒号、投机的炒房者，规范了房地产市场，使得普通消费者买房更有保障。

1-1-5 武汉市政府对商业发展的政策引导

    1、商业网点发展规划
    按《武汉市商业网点发展规划（2003—2010年）》要求，将通过创新业态，发展连锁，提升功能，在发展市级商业区的同时；培育发展后湖、汉口火车站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等30个市级商业副中心（亦即区域商业中心）；培育一批专业特色商业街；在居民集中区规划设置一批社区商业中心。
    城区人均拥有零售商业营业面积在1-1.1平方米左右。
    在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置地区性商业服务中心。
    2、商业竞争会更加激烈
    国家《大店法》即将出台，对于未来具有一定商业规模的商业网点实行听证制，以确保商业经营合理有序地发展，这样对于未来商业的发展产生了重大影响。所以总的来说，形势的变化、政策的限制给武汉市未来的商业发展带来了更多的不确定因素，未来商业的竞争会更加激烈，风险也愈来愈高。

1-1-6 城市进程及城市规划政策对房地产业的影响

1、武汉市城市性质、功能与发展目标
    按照武汉市城市总体规划（1996-2020），武汉市的城市建设与发展将坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。
    2、武汉市城市功能及结构特点


主城三镇规划结构、职能分工和人口分布为：
    汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心区片，古田、常青、后湖3个综合组团。主要承担金融贸易、商业服务和市级行政中心等职能。规划常住总人口为170万，其中核心区15万，中心区片58万，综合组团97万。

    【沙湖周边地区市政规划】
    汉阳地区包括晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团，重点发展汽车工业、港口和旅游等职能。规划常住总人口为76万，其中中心区片14万，综合组团62万。
    武昌地区包括江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心区片，青山、关山、白沙、南湖4个综合组团，重点发展金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业及旅游等职能。规划常住总人口为204万，其中核心区为4万，中心区片为80万，综合组团为120万。