长沙双瑞月湖项目市场调查报告
     
     
    长 沙 双 瑞 月 湖 
    项 目 市 场 调 查 报 告
    


     
     
     
     
     
     
     
    深圳市同致行物业顾问有限公司
     
    二零零五年八月六日 
     
     
     
    长沙双瑞房地产开发有限公司：
     
    承蒙贵公司信任，委托我司市场调查长沙双瑞月湖项目。
    我司项目小组接受任务后，通过调研长沙近百个住宅楼盘；问卷调查长沙429位意向购房者；深度访谈11位房地产业内人士与项目高端客户；举办一场规模为14人的媒体座谈会；走访市统计局、市国土局、市规划局等多个相关部门单位，最后对市场、对客户进行深度分析，提出了本项目的市场调查报告。
    《长沙双瑞月湖项目市场调查报告》是我司项目小组成员通力合作的成果，同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司，供贵公司决策参考。
    谨致商祺！
     
    深圳市同致行物业顾问有限公司
                                二零零五年八月六日
    
前  言
     
    本项目是受长沙双瑞房地产有限公司委托，对长沙双瑞月湖项目进行市场调查工作。
    本项目地块位于长沙市开福区新世纪片区广电中心旁，占地面积约1300亩。东临圣爵菲斯，南临三一九国道，西临浏阳河，北临工程兵大道、开元路、火星路。
    本项目市场调查报告共分为三个部分。另附三个报告附件。
    第一部分长沙经济、社会发展状况主要分析了长沙的概况、经济发展水平与城市规划定位，为后面的项目定位和产品策划提供铺垫；
    第二部分长沙房地产市场发展状况主要分析了长沙宏观房地产市场、各片区普通住宅项目、别墅项目的分布状况、产品特色和销售情况，为后面的项目定位和产品策划提供直接依据；
    第三部分项目客户分析主要分析了项目客户的现状特征与需求特点，为后面的项目定位和产品策划提供直接依据。
     
    附件一：《长沙双瑞月湖项目市场问卷调查分析报告》
    附件一：《长沙双瑞月湖项目座谈会分析报告》
    附件三：《长沙双瑞月湖项目深度访谈分析报告》
    

    目  录
     
    第一部分 长沙经济、社会发展状况···················5
    一、长沙城市概括···································6
    二、长沙经济实力与发展水平··························9
    三、长沙发展定位与发展规划··························23
    第二部分 长沙房地产市场发展状况··················30
    一、长沙房地产市场土地供应··························31
    二、长沙房地产市场供求关系·························32
    三、长沙普通住宅市场分析···························57
    四、长沙别墅市场分析······························105
    五、长沙房地产市场发展趋势预测····················138
    六、长沙县的未来发展趋势分析······················152
    第三部分 项目客户分析···························156
    一、项目客户分析思路······························157
    二、长沙购房客户群体宏观分布······················164
    三、项目客户背景信息······························165
    四、项目客户物业消费现状··························167
    五、项目客户购房意向及目的调查·····················168
    六、项目客户产品需求特征··························169
    七、项目客户生活习惯······························173
     
     
    第一部分              长沙经济、社会发展状况
    一、长沙城市概括
    二、长沙房地产市场发展状况
    三、长沙发展定位与发展规划
     
    

    第一部分              长沙经济、社会发展状况
    一、长沙城市概况
     
    （一）地理概况
    长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。
    长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里。2003年，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里，建成区面积135.84平方公里。
     
    （二）属性特征
    长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。
     
    （三）历史文化特征
    有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。
    长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。
     
    （四）自然环境
    长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为17.2oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。
     
    （五）行政区划、人口
    长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。根据长沙市统计局发布的信息，2004年年末,长沙户籍总人口为610.38万人，同比增长1.4%，其中非农业人口212.57万人，农业人口397.81万人。
     
    （六）长沙市与其它重要城市/区域的空间关系
    图一—1：长沙市与其它重要城市/区域的空间关系图
    
    长沙在“沪港渝大三角”的经济圈中具有不可小视的区位优势，规划中的重庆—上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市8小时物流圈的交汇点；即将建设的武汉—广州高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈中。过去长沙物流成本过高形成的困境将得到极大缓解，城市资本竞争力迅速提升。受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙的比较优势大为提升。
    另外，长株潭城市群的区位“比较优势”也很突出：它比郑州、武汉等城市群更靠近珠三角经济圈，是支撑港澳地区、沿海（江）开放地区发展的后方基地，在接受粤港澳地区产业的梯度转移方面具有不可比拟的优势。
    可以说，长沙的区位优势正在凸现。
     
    二、长沙经济实力与发展水平
     
    （一）GDP保持快速增长
    表二—1：长沙市GDP增长情况（单位：元）

     
    
     
    
     
    近三年来，长沙的城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度，较快的城市经济发展速度会为房地产行业的持续发展提供良好的平台。
     
    （二）居民生活水平继续稳步提高
    表二—2：长沙市人均可支配收入情况

     
    
     
    表二—3：长沙市居民消费性支出情况

     
    
     
    表二—4：2003年长沙市人均消费支出明细（单位：元）