滨江·君悦香邸定位策划报告
     
     
    [滨江·君悦香邸]定位策划报告
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
    长沙市同致行物业顾问有限公司
    二零零六年三月一日 
     
     
     
     
     
     
     
    【前 言】
     
    项目定位是营销执行工作开展的前提，清晰、准确的项目定位必须建立在对项目的周边环境、产品设计、目标客户等因素研究的基础上，本报告旨在通过相关因素的分析，总结[滨江·君悦香邸]项目的定位。
     
    【目 录】
    第一章  项目定位分析
    1、项目外部环境发展分析
    2、项目规划设计成果分析
    3、项目目标客户分析
    4、项目定位SWOT分析
    5、项目定位价值体系分析
    6、项目定位目标分析
    第二章  项目定位
    1、项目总体定位
    2、项目客户定位
    3、项目价格定位
    4、项目物业发展建议
    （附：相关参考楼盘资料）
     
     
     
     
     
     
     
    第一章  项目定位分析
     
    “没有调查就没有发言权，没有总结就无法发现规律”，本章节主要通过项目外部环境、规划设计、目标客户等方面因素进行调查与分析，发现问题、总结规律，为项目定位提供科学、准确的依据。
     
    一、项目外部环境发展分析
    影响项目定位的外部环境因素主要包括区域发展前景、周边环境现状、周边环境改善进度三方面，他们是决定物业价值的先决条件。
     
    （一）项目区域发展分析
    1、区域发展前景概述
    

[滨江·君悦香邸]位于新河三角洲。新河三角洲处于湘江、浏阳河与芙蓉北路、三一大道（319国道）的分割地带。据悉，长沙市三角洲地区详细规划范围南起三一九国道，东至芙蓉北路，北至浏阳河，西至湘江东岸。规划范围将除去基地西北角已规划的滨江文化园、芙蓉路西侧部分建成区、已改制单位用地、保留设施用地、五水厂等，规划总用地143.06公顷。目前规划主管部门与相关设计院已经完成大量的前期规划，特别是主要道路交通与建筑面积多达6万平方米的滨江文化园规划完成后，该三角洲详规编制的重要性也日益突显。
    新河三角洲目前区内共有企业４８家，集中了造纸厂、化工厂、电镀厂、石油库等对城市污染较重的企业，属典型的三类工业区。区内多以低矮的棚户为主，基础设施、公益设施滞后，伴随个长沙城市建设步伐，逐步完成区域的改造的基础上，区域作为 “省会城北新地标”。
     
     
    2、区域发展机会点分析
    A、长沙城市“一主、两次、四组团”
    

根据长沙城市规划沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。“一主”为城市主体，“两次”为河西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、高星、含蒲组团。[滨江·君悦香邸]处于城市主体内，由319城市主干道西接河西、东连星马，可借规划之利，交通便利，属于伍家岭商圈的辐射中心地带。
     
    B、新河三角洲整体改造
    新河三角洲整体改造和开发是湘江风光带和滨水区开发建设的龙头。湘江大道由南至北穿过湘江二桥后，向右拐进新河三角洲再径直伸向浏阳河下游。湘江大道以西为长沙滨江文化园选址，而作为点睛之作的“两馆（图书馆、博物馆）一厅（音乐厅）就坐落在滨江文化园内。通过新河三角洲的整体开发建设，从根本上解决区域环境污染问题，不断提高棚户区内市民的生活质量，提升长沙的文化品位和美誉度。
    





建设的目标：三年完成新河三角洲的改造与建设，把北长沙城市品位提高到一个新的阶段。而且，“早一年改造，城市品位早一年提高；早一年开发，棚户区内的市民早一年受益。”新河三角洲的建设，无论对旧城改造还是对新城的景观打造，都是一件很有意义的大好事。
 
    C、长沙滨江文化“园两馆一厅”建设
    



长沙滨江文化园两馆一厅建筑，是长沙市委、市政府为打造长沙形象，提升城市品位，更好地服务社会，结合新河三角洲整体开发而将倾力建造的具有“时代性、标志性、地域性”的建筑群。长沙滨江文化园选址于新河三角洲，西滨湘江、北临浏阳河，东南为正准备建设的湘江大道北段。“两馆一厅”总建筑面积约6万平方米，其中，博物馆2万平方米，图书馆2.5万平方米，音乐厅1.5万平方米。
     
    3、区域发展威胁点分析
    A、城市改造热点过多
    



2004年起长沙的城市改造力度加强，东、南、西、北四面开花，省政府的南迁、市政府的西迁，东部片区建设、城北改造，这样大的城市建设力度无疑会削弱新三角及两馆一厅建设在城市中的影响力，在项目附近就有“开福寺改造”、“湘春路改造”等建设工程，在一定程度上削弱了规划利好对片区的拉动力。
     
    B、传统观念改变需待时间
    处于南帝北丐的北城区，老城区这一片区形象短期内难以改变，开福区原为长沙老工业区，市政设施的老旧，九尾冲、粮一库、西长街等地的棚户区极大影响了片区形象，虽然有利好规划支撑，但在短时间内还无法转变客户对片区的印象。
     
    4、区域发展分析综述
    综合以上分析，总的而言是机会大于威胁，区域发展的前景广阔，潜力巨大。尽管在一定时期内区域内的配套等设施条件相对滞后，整体形象缺乏规划，但随着城市发展的进展，交通等设施的改善，特别是随着三角洲的建设、滨江文化园、两馆一厅的建设，区域内房地产的开发，尤其是高端项目的潜力非常巨大。
     
    
     
    项目区域发展分析
    抓住新河三角洲整体改造、长沙滨江文化园、两馆一厅建设的契机，首先强占片区规划利好，提升项目价值，这是片区分析给我们带来的最大启示。
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    （二）项目周边环境分析
     1、项目周边环境现状
     A、自然环境
    东面临伍家岭路，隔路与成熟居住小区相望，成熟居住小区紧靠芙蓉北路。
    南面是三大道、波隆立交，可远望城市中心高层建筑，视野不及西面开阔，但城市天际线较为丰富。
    西面是残留的铁路、旧厂房，自身并无观赏价值；300米外，是一片水天一色、江帆游船的壮阔江景。
    

北面视野开阔，在高处可看到江景，附近仍是一片旧民房、厂房以及待建房地产项目。