２０１０年都江堰项目发展研究报告

    成都金房置业发展有限公司
    2010年3月15日
     
     

第一部分  宏观市场环境分析

第1章      政策环境

1、      土地政策

    2006年下半年以来，我国经济运行中出现了一些突出矛盾和问题，一些地方和行业盲目投资和低水平重复建设严重，全社会固定资产投资规模偏大，新上项目过多，增速过快，资源和能源压力大，局部经济发展过热；经济结构出现一定的失衡，生产资料价格上涨幅度大，并带动消费品价格上涨，经济发展面临通货膨胀的压力。由此国家政府启动了新一轮的宏观调控，将土地作为宏观调控的重要手段，作为经济社会发展供应者的土地资源被赋予了调节者的新角色，而“从严从紧”则成为了土地管理的主旋律，土地政策被提升了保障国家宏观经济平稳运行、社会可持续发展的战略高度。  
    2007年10月发布了《国务院关于深休改革严格土地管理的决定》（国发[2007]28号，以下简称《决定》），总结了我国实行世界上最严格的土地管理制度的一些成熟经验，是我国土地管理制度上的一个纲领性文件。2009年8月下发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发[2009]31号，以下简称《通知》），是在《决定》基础上的发展和完善。在此期间，国土资源部及国家相关部门也出台了相关规章制度，这些政策的出台，构成了我国土地宏观调控新的政生体系。土地宏观调控新政的形成大体可以分为三个阶段：
    第一阶段从2006年上半到2007年上半年，这个阶段出台的相关政策侧重开展土地市场整顿，严格控制土地供应总量，严禁违法下放审批权限。
    第二阶段从2007年下半年到2009年上半年，针对部分行业投资的快速上涨，土地宏观调控政策侧重于严格耕地资源保护、调整土地供应以及稳定住房价格等方面。
    第三阶段从2009年下半年开始一直持续到现在及将来的一段时间，国家开始从土地管理责任制度、耕地保护、土地利用规划和计划、土地审批、土地征收、土地出让、土地收益分配、土地监管等方面出台相关政策，全方位构建土地调控网，虽然其中部分内容有待于深入研究，但足于表明中央政府运用土地政策参与国家宏观调控的决心和信心。我国的土地宏观调控体系基本完成了初步构建。2009年8月下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2009]）31号）文，由于其政策的全面性以及“调标”又“调本”的土地调控征，在土地政策参与国家调控的道理上具有里程碑的意义，或者可以说是我国土地宏观调控体系建立一个标志。
    未来我国土地政策的走向主要有：1.土地供应政策将继续从紧，地价水平将逐渐提高2.保障性土地供应政策将逐步完善，以提高土地供应的社会公平性3.将通过完善现有土地税收政策和增设物业税等其他税种，提高土地利用的公平性视土地利用的社会公平性。4.集体土地的地位将会逐渐提高，集体土地的市场化政策将会越来越完善，土地的征收政策逐渐从紧，补偿标准将逐渐提高。5.将会出台一些鼓励对土地进行集约利用的政策，以缓解我国土地面积小和土地需求量大的矛盾。

2、      税收政策

    2007-2007年上半年房地产税收政策一览表

3、      金融政策

    2007-2007年上半年房地产金融政策一览表

第2章      经济运行环境

1、      经济运行概况

（1）      GDP增长态势

    依据《2008年国民经济和社会发展统计公报》，初步核算的全年国内生产总值182321亿元，比上年增长9.9%，城镇居民人均可支配收入10493元，实际增长9.6%，农村居民人均纯收入3255元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长6.2%。2009年1-4季度，受到了信贷和投资快速增长的推动，我国经济呈现“增长快、质量高、运行稳”的特征，GDP稳步增长，阶段性同比增长均达到10%以上，具体如下：
    2007年-2007年2季度中国GDP状况

    数据来源：国家统计局
    2009年，全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%。结合2007年至2007年2季度GDP状况及增长态势来看，我国的GDP持续增长，由此判断未来一段时间内宏观经济将持续稳健发展。
    根据2009年2月17日中科院发布的7项宏观经济预测报告，我国经济已进入新一轮景气周期的上升期。本轮周期始于2007年，2009年全年经济运行处于上升阶段,经济增速在上半年略微放缓之后,下半年将有所上升,经济已经处于拐点后上扬态势，2009-2010年中国GDP年增长率将保持在8%，保持平稳快速发展。

（2）      宏观经济预期

    目前，中国整体经济稳步快速增长，但也同时出现了短期宏观失衡的状况，主要原因在于不断飙升的贸易顺差（如2009年10月中国贸易顺差飙升至历史最高水平238.3亿美元）。贸易顺差的不断飙升使中国外汇储备大幅增长，外汇储备额已位居全球第一。
    由于预期中的全球经济放缓以及人民币小幅升值将削弱中国出口增速，到2007年经常项目盈余在中国GDP中的比例将趋于稳定。同时，由于紧缩政策的实施削弱了内部需求，中国进口面临下行压力，短期内的进口增长速度将放缓，但是长期来看，其增长态势将不会有太大的改变。
    随着国际压力的增加，人民币汇率将可能进一步升值，从而削弱内部需求的增长，但同时有助于解决经常项目的大量盈余问题，不过仅依靠市场自身的汇率调整将不足以长期降低中国经常项目的盈余规模，但是可以使资本流动发生合理变化，使中国经济重新达到平衡状态。
    未来宏观调控的作用将进一步显现，促进经济平稳运行。2006年以来，中国在财政政策、货币政策、产业政策等方面进行了一系列调整，保持了经济高增长、低通胀的发展态势。2007年，宏观调控政策将继续加强和改善，保持经济的平稳运行。07年中国人民银行频繁加息，表明中国政府对经济运行中的问题保持高度警惕，会在适当的时机及时出台政策，熨平经济波动。下一步，中国政府将继续实行稳健的财政政策和货币政策；坚持扩大内需的方针，重点扩大消费需求；保持固定资产投资适度增长，着力优化投资结构，提高投资效益。
    科学发展观和构建和谐社会的方针将得到进一步贯彻落实。社会主义新农村建设、西部大开发、东北老工业基地振兴、中部崛起的步伐将稳步推进。2007年中国政府对于产业的自主创新及节能减排治污等方面的支持力度将加大，为经济发展注入新活力，推动经济增长方式转变和产业升级。同时，对社会保障投入的增加和制度的完善，将为居民消费增长提供坚实的保障，增强消费对经济增长的拉动作用。
    世界经济贸易仍将保持较快增长，中国经济发展面临的国际环境依然较好。2007年，主要经济体经济发展总体向好，国际组织普遍预测世界经济保持较快增长。中国外贸出口环境仍然较好，有望继续快速增长。
    加上2008年奥运会的推动和国际社会对于其之前对于中国经济稳步增长的信心，预计在最近的两三年内，宏观经济将继续保持稳步快速增长。

2、      各产业运行状况

    2007年中央坚持加强和改善宏观调控，各地区、各部门积极推动结构调整和增长方式转变，不断加大节能减排工作力度，经济运行总体保持良好态势。工业经济运行的质量和效益继续提高，产业结构不断优化，支撑条件继续改善，协调性进一步增强。2007年上半年我国产业运行呈现以下特点：
    一是工业增长出现新变化，上半年，规模以上工业企业增加值同比增长18.5%，增幅同比提高0.8个百分点。工业增长结构出现了一些新的变化：一是内需的拉动作用进一步增强。居民收入提高、消费结构升级加快等因素带动消费品生产较快增长。上半年，社会消费品零售总额同比增长15.4%，增幅为1997年以来新高。轻工、纺织行业产品内销比重同比提高1.6和1.8个百分点。轿车销量229万辆，增长25.9%。 
    二是机械行业对工业增长的贡献率进一步提高。上半年，机械行业增加值同比增长23.9%，增速同比加快2.3个百分点，比一季度加快0.6个百分点。其中，数控机床、起重设备、塑料加工设备、水泥设备、混凝土机械等产品产量增长32.9%-49.8%。
    三是经济运行支撑条件进一步改善。煤炭供应较为宽松，直供电厂存煤继续处于正常水平，6月末为2841万吨。电力供需总体平衡，发电设备平均利用小时数同比下降100小时，其中火电设备平均利用小时数下降103小时。成品油、天然气市场供应平稳。全社会货运量增长12%，提高3.5个百分点。
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第二部分 区域市场运行环境

第1章      成都市场运行环境

1、      成都概况

    成都市面积12390平方公里，总人口1103.4万，其中市区人口497.15万。93年被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。
    成都先后荣获过“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济