安亭墨玉路项目市场定位报告
     
     
     
     
     
     
     
     
    安亭镇近年来依托当地汽车产业的繁荣，培养了一大批富裕居民，房地产业也迅速崛起。在市场需求的刺激下，我们通过对安亭住宅市场的实地调研，从访谈客户、代理公司、中介店、开发商等各方获取了大量的一手资料。本文从安亭区域地理、经济发展的特征与历史谈起，以2004年到今天安亭住宅市场发展现状为对象，从供求、价格产品、客户以及未来发展趋势等方面进行充分分析，以期对安亭的住宅市场做出全面了解和掌握，为贵公司提供项目开发方面的参考意见。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第一部分  市场环境解读篇

    一、金山区域概述
    [一]、区域位置与定位
    四通八达、快速便捷的"沪宁走廊"。安亭镇位于上海市西北郊, 地处长江三角洲的核心,为嘉定,昆山,青浦三地之交界，是以轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城,也是上海西部的中心城镇。
    ?      区域内沪宁铁路横贯境内7.1公里；
    ?      312国道横贯中西,连接上海与江苏；
    ?      蕴藻浜,顾浦河,安亭泾直通吴淞江；
    ?      与市中心的7条快速通道沪宁、郊环高速； 
    ?      曹安路拓宽为双向六车道的高等级公路；
    ?      正在建设的沪宁城际铁路将在汽车城设站；
    安亭区域内丰富的交通动线、优越的地理环境在整个长三角意义重大，
    使安亭成为名副其实的"沪宁走廊"。
    

安亭国际汽车城。根据上海市委,市政府"十五"期间建设"东南西北"四大产业基地的战略决策.上海国际汽车城作为"东南西北"四大产业基地之一,成为十五期间上海产业发展的重大举措。
    上海国际汽车城规划面积约68平方公里，将发展成为国际汽车厂商抢摊中国及亚洲市场的桥头堡，和国外汽车及零配件进入中国市场最重要的集散地，成为集汽车贸易、博览、物流、文化与服务功能于一体的现代化国际汽车贸易中心、博览中心、物流中心、信息中心、服务中心和文化娱乐中心。
    随着这几年汽车市场的飞速发展，安亭依托上海国际汽车城，以汽车产业为支撑，吸引了越来越多的企业入驻。为满足汽车城内相关的居住需求，政府已经对安亭房产市场进行了重点规划和大手笔的市政投入，预将安亭板块打造成一个高品位、高起点、特色鲜明的现代化城镇。位于汽车城中心安亭镇，其未来发展前景非常广阔。 
    [二]、人口及经济发展背景
    



大众给安亭带来了机遇。1985年，上海大众厂进驻安亭标致安亭经济的起飞。在此之前，生活在安亭的基本都是本地人，人们的消费水平也仅仅停留在满足于温饱。大众的大力注资,建立汽车生产厂,成立了零配件生产厂,在安亭形成了一定的规模,使汽车及配件生产成为安亭的一大支柱产业.同时也吸引了一大批投资创业者在大众汽车厂以及周边的发展附属企业，如零配件供应商，销售商业、物流运输企业等拉动了安亭，富裕起来的人们开始追求更高的生活品质，于是商业经济也随之迅速成长。
    汽车城繁荣经济水平。汽车工业的蓬勃发展，给安亭带来了前所未有的发展机遇，培养了一大批富裕居民，目前安亭镇人均收入16000元，人口也不断增多，目前安亭居住人口约8万人，仅大众就有员工一万余人，平均每两到三户当地居民家庭就有一名大众员工。随着人们生活水平的大大提高，对住房条件的改善也日益增强，房地产业也迅速崛起。
     [三]、目前整体布局
    

安亭镇作为 “一城九镇”率先启动的第一镇，由于有强劲的区域经济实力做支撑，虽然人流量并不大，但由于地段优势目前居住环境优异，生活配套比较成熟，但各项配套有待完善。
    ?      墨玉路是汽车城所在地安亭的主干道。因路两侧林立着农业银行、建设银行、工商银行、中国银行等11家金融服务机构，故称金融一条街。
    ?        新源路现代商业街全长2600米。目前，从昌吉路至和静路一段，已开出餐饮店、美容院、各     种精品屋等全线要基本形成商业氛围。
    ?      老街改造至去年底基本竣工。整条老街有浓厚的古色古香、江南水乡风韵，集旅游、休闲、购物等功能于一体。
    ?      俱乐部一条街，在年内将基本形成框架。已经开工的四个项目年内基本建成。汽车零部件全球采购中心，也将争取年内加快启动。
    ?       市民广场楼宇商圈已初具规模，迪欧咖啡、鼎粤酒家、V8酒吧、永乐家电卖场等一批业态在优美风景的衬托下越发成熟，与墨玉路上的新词、峰达、大众宾馆等娱乐设施形成集聚。
    随着安亭的进一步发展建设以及整个汽车市场的渐渐成熟,安亭城市化进程也在加速推进。在大量企业、资本和外来投资人士涌入的拉动下，安亭的商品房也呈现积极开发态势。
    二、安亭住宅市场
    




     
     
     
     
     
    安亭目前有近10家房地产公司，开发总量接近50万平方米。现有的楼盘基本集中在镇西北——未来黄金地段高档商业步行街新源路两侧。安亭镇政府计划3年内将老街改造成具有江南水乡特色的生态旅游地，目前越来越多的房地产开发商把目光瞄准安亭，以后的竞争会越来越激烈。我司认为在涌进安亭的巨大的人流、物流、资金流、信息流背后，上海国际汽车城的房产发展前景一定会更好。 
    [一]、安亭一手住宅市场分析（除别墅）
    1、      
    图一：2004年～2007年11月安亭住宅市场供求情况    
     
    2、      市场供求分析
    ?      

供应量逐年下降、今年严重不足。从图表一中明显看出，受近年国家政策调控的影响，以及可开发用地的减少，近年安亭住宅市场的供应呈现明显下降态势，2005年至今新增土地供应量几乎没有；特别是2007年，供应严重不足，截至12月1日，市场供应量只有3.8万㎡，预计整年很难超过4万㎡，市场基本处于无盘可售的现状，以消化以前的存房量为主。
     
    ?      需求旺盛、成交量稳步递增。国际汽车城的定位与现代化城镇的规划改造必然导致大量的刚性需求；安亭汽车经济的快速发展也大大提高了当地的经济生活水平，居民对改善住房的需求日益增强，年均成交量保持在15万㎡/年左右，整体成交量的增长幅度超过了50%。
    3、      市场价格及销售情况分析
    
    图二：2004年～2007年11月安亭住宅市场价格走势    
     
    


    ?      近年房价稳步上涨，今年涨幅尤为明显。安亭市场稳定的刚性需求，以及在上海房地产近年整体上扬的均好影响下，住宅价格连续4年稳步上涨，成交均价由2004年市场成交4079元/㎡，到目前的6235元/㎡，市场涨幅40.6%,年均涨幅已达10%以上；自2007年以来，价格涨幅就更为明显，其中主要原因是，即连接上海市中心的轨道交通11号线定于08底年通车，大大刺激了安亭房价进一步大幅度飙升。如，澳丽映象从2006年的均价5500元/㎡，一度提升到目前的均价6500/㎡，且出现快速抢空现象。
     
    综合上文分析，我司认为，国家若不出台重大房地产调整政策，明年的安亭住宅价格还会出现较大的升幅空间。
     
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