筼筜书院项目市场研究策划报告
筼筜书院项目市场研究策划报告
2009年6月30日
第一部分：市场分析
一、厦门总体市场分析
（一） 厦门概况
厦门位于中国东南沿海，台湾海峡西岸，与台湾隔海相望。下辖思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安六个行政区。
厦门市陆地面积1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里。至2006年末全市户籍人口160.38万人，常住人口为233万人。
厦门是中国最适宜居住的城市之一，拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市”、“联合国人居奖”、“全国文明城市”等殊荣。
(二) 厦门宏观经济运行环境
2000年至，2007年，厦门GDP年平均增长率一直保持在16%以上。2008年厦门市GDP（地区生产总值）完成1560.02亿元，增长11.1%，增速为近22年来的最低。经济走势受金融危机冲击明显，但总体实现稳定发展。2008年，厦门市城镇居民人均可支配收入23948元，比上年增长11.4%。农民收入连续四年保持两位数增幅。2008年，农民人均纯收入8475元，比上年增长11.0%。
(三) 厦门房地产现状
1.土地市场
2008年土地市场，“流拍”成为上镜率最高的关键词。厦门在2008年共出让了48宗国有经营性建设用地（不计工业），成交23宗，流拍25宗，流拍地块略多于成交地块。总成交金额为51.36亿元，仅为2007年（253.84亿元）的五分之一。
2008年2月9宗地块全部流拍；4月10宗商住用地中4宗流拍；6月12宗地块5宗流拍,有两块岛内土地还经过较为激烈的竞拍，年度单宗土地最高成交楼面价7975元/平方米也出于此次拍卖。6月也大致维持这一局面，12宗土地5宗流拍，8月、9月和10月也分别有土地流拍，只有12月2宗商业金融用地成功出让。可以看出2008年商住用地受到冷落，土地供应类型调整为以商业办公为主后，市场似乎有些起色。
近年来，厦门土地价格一直呈上涨趋势，以商住用地为例，2005年平均成交楼盘地价为2245.96元/平方米，2006年和2007年的年涨幅分别大道了46.40％和93.72％，分别为每平方米3288.03元和6369.60元。而2008年终于止住长势，平均成交楼面地价回落到4032.51元/平方米，比2007年下降36.69％。从个案来看，除了4月8日2008G01（本案）与2008G05地块经过较为激烈竞价外，其余商住地块基本商底价成交。可以看出，随着楼市的降温，土地市场同样趋于理性。
2008 年成功出让的商住用地，绝大多数都被国有房企收入囊中。这主要是由于厦门国企开发商多为品牌开发商，资金实力普遍较强，在财政、银行方面都有诸多可利用资源，抗风险能力强于一般的民企。
2.房地产投资回落
3.房地产市场交易情况
量价齐跌，近期略有回暖。受到2007年9月27日房贷新政的影响，厦门楼市进入观望期，具体表现为交易量大幅度下跌，成交均价明显下挫。到2008年下半年，众多楼盘开始低价、特价促销，成交量开始回升，但多数楼盘的销售压力依然很大。
1）2008年商品房销售量回落
2008年全市完成商品房销售面积408.04万平方米，幅同比下降18.0％。主要是受到房产新政的影响，楼市观望、销售缓慢。
2）商品住宅成交量萎缩，近期略有回暖。
3）商品住宅成交均价走低
2008年商品住宅均价为9722元/平方米，比去年的9456元/平方米，一平米单价多了265元。
虽然全年住宅均价呈现保持在高位，但月度均价呈现明显下调的态势，到今年1月，均价只有6513元/平方米。
2008年下半年，近期房价的走低主要是因为厦门多数楼盘通过特价房或团购房的模式价位下调，下调幅度在30％以上，而目前成交的主力房产则以低价房为主，成交结构的变化也带动了月度均价的走低。
4） 购房群体中，外地客群比例超过本地客群。
从2008年1-11月厦门市商品居住用房的购房人群分布来看，厦门本地人购房面积占购房总量的43.36%，外地人占总量的56.64%，在外地的购房人群中，福建省内的占大多数，占总量的33.74%。从购房均价上看，境外人购房均价最高，每平方米均价10983元，外省市人群购房均价最低，均价每平方米9499元。
(四) 近期房产新政和重大事件分析
1. 央行双率调整频繁
政策回顾：金融机构准备金率五次上调，四次下调：分别于2008年1月25日、3月18日、4月25日、5月20日、6月7日，从14.5%调至17.5%；分别于9月25日、10月15日、12月5日、12月25日，大型金融机构从17.5%调至14.5%，中小型金融机构从17.5%调至13.5%。存贷款基准利率五次下调：分别于2008年9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月22日，一年期存款利率从4.14%调至2.25%，一年期贷款利率从7.47%调至5.31%。
政策影响：经过1年市场调整，央行双率从上调改为下调，下调时间之密集和力度之大也是极为罕见，其根本目的是扩大内需，不是针对房地产的“救市政策”，但对处于深度调整中的房地产市场产生积极影响。这种影响更多体现在心理层面，但随着降息叠加效应将被放大，有助于降低购房者置业成本，会逐步吸引部分刚性需求的购房者走出观望，促进市场回归理性。
2. 财政部 国家税务总局联合出台房地产新政
政策回顾：财政部、国家税务总局2008年10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策做出调整，降低住房交易税费。内容包括：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
政策影响：新政策对房产流通环节税收的减免，旨在推动房地产市场价格的合理回归，但由于契税占房价比重本身就不高，契税的变化与房价负担并没有太大的关系，对楼市影响有限。另外贷款首付下调，利率降低，降低了购房者的成本，相当于降低了房价，持有成本的减少显而易见，有利于刺激部分需求，对于很多原本无力购房或无力购买更高总价房的消费者而言，持有成本的明显减少将增强其入市的信心，但由于政策力度小，影响有限，对成交量的提升难以起到质的作用，信号更大于实质。
3. 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
政策回顾：2008年12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见共十三条，内容涉及：加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费，减免流通环节税费，提高居民第二套改善性住房信贷支持力度；引导房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合理的融资需求；加强房地产市场监测等。
政策影响：意见再次表明了政府的一个态度：地产开发企业要积极应对市场变化，政府同时给予相应支持。激活楼市除了在需求方做文章外，同样在供给方采取措施，促使开发商以合理价格促销。保障性住房供给力度加大，可以带动上下游产业的发展，有利于房地产的长远发展。信贷支持和税率的减免是对二手房的重大利好，这样可以将大量的二手房推向市场，同样加大的目前房源的供应量，对新房市场形成重大冲击。
4. 十条房地产新政
政策回顾：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%，对个人销售或购买住房免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。从2008年11月1日至2009年12月31日，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予全额退还；对个人首次购买90－144平方米普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予购房款总额1%退还；对个人将购买超过2年的普通住房转让交易的，暂免征收营业税；对个人转让自用2年以上住房的，暂免征收个人所得税。从10月27日起，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。对首次购买普通自用房和改善型普通自住房，且借款人信用记录良好的，住房公积金贷款最低首付款比例由现在30%调整为20%等。
政策影响：该政策属于国家12.21新政的一个细则，鼓励普通住房合理消费，加强二手住宅的流通。目前楼市大部分消费者来自改善住房条件的消费群体，而且还有很大刚性需求要释放，契税税率的调整有利于增加消费者购买信心，中小户型普通住宅房产的销售，尤其有利用二手房成交量的回升，这也在近期二手住宅交易量上得到体现。但对一手房而言，税率调整和首付降低不能从根本上解决楼市低迷的现状，一方面政策力度过小，其次是一手住宅消费优惠额度有限，和各个楼盘的降价幅度相比显得杯水车薪，不会得新房成交量的提升起到实质作用。
5. 购房入户门槛调低
政策回顾：五缘湾、观音山、湖边水库三大区域购买100-150平方米以上商品住房的，可以办理不超过2人的常住户口。
政策影响：去年8月以来，厦门“购房入户”条件已经松动，并在岛外购房中先行体现。门槛的降低对外地购房者影响最大，长期以来，厦门商品房多数是由外地人买走，其中省内周边城市更是重中之重，落户门槛调低有力吸引外地人到厦门购房落户，从而推动住房消费。但由于当前楼市低迷，作为100平方米入户政策，这些片区的商品房总价也要在100万以上。因此，它的客群与原来150平方米商品房的客群基本重叠，