2006年郫县林涧上馆商业定位报告

1、郫县商业环境分析

1.1、郫县商业现状

    
    本案
    
    旅游餐饮娱乐带
    
     
    
    王府商业服装街
    
    星光大道休闲娱乐带
    
    城市核心商圈
    
     
    郫县商业商圈只有一个城市核心商圈，郫县主要街道有东街，西街，南街，北街四条街。在这四条街交汇处向四周发散（一环路内）是郫县的核心商业区。此区域商业业态较为丰富，商服繁华程度较高。其内部主要业态是大型超市，中高档服装店，鞋帽皮具店，通讯器材。为郫县当地居民购物，逛街首选地。
     

1.2、郫县商业分布特征

    郫县的核心商圈内有两大商业区：北大街与东大街交汇处的王府商业街，星光大道休闲娱乐步行街。
    郫县的次中心商圈内有望丛祠片区旅游餐饮带。
    ?      王府商业街主要以低档服装鞋帽为主，业态单一，档次较低。主要以当地居民消费为主。
    ?      星光大道休闲娱乐步行街主要以中档服装，运动装专卖店，咖啡吧，家居饰品为主。主要以年轻时尚人群消费为主。
    ?      望丛祠片区旅游餐饮带，主要以望丛祠为依托，周边业态以中小型餐饮为主。主要以幕名而来的旅游观光客为主。
     

1.3、郫县商业发展现状

    ?      郫县商贸辐射能力差
    ?      大型零售百货商场欠缺，专业市场少。
    ?      社会消费水平不高，购买力不强
    ?      商业业态分散杂乱，档次低，规模小。
    ?      在此经营的商家以本地人为主。外来人为辅。
    ?      消费者以当地居民为主。
     

1.4、郫县商业发展趋势分析

    ?      郫县做为全国经济综合实力百强县之一，经济的良好发展，也带动了城市商业的发展，望丛片区作为县政府全力打造的两个新经济区之一，具有在规划上，市政配套设施上得天独厚的优势。
    ?      目前郫县在现有市场的基础上对整个商业格局进行了全新规划。着力打造以文化为底蕴的望丛商业区以及以新的商业经济政治中心东南部新城。保持老城区的固有的商业繁荣环境。
    ?      新的经济区的出现，标志着郫县的商业格局将摆脱老城区为主，新城区为辅的格局。从此转入城市行政，金融，商贸业全面向西，向南的战略发展。
     

1.5、小结

    从商业角度上看，本案属于望丛片区旅游餐饮带的边缘地带。所在地理位置较中心商圈位置有一定距离。商业整体受到影响，应发展与主要商圈互补型的商业。
    本案所处望丛祠区域商业氛围较差，商业规模较少，商业业态种类较少、档次较低。本案地处二环路，虽紧靠名胜古迹望丛祠，但缺乏商气传承。二环路道路较宽，路上来往车辆较多，属于城市快速通道，商气不容易聚集。本区域属于郫县高端居住区，住宅楼盘供应体量较大，应发展与楼盘生活配套的商业。古蜀望丛文化是与成都金沙遗址、广汉三星堆文化有着较强的关联性，郫县政府未来将着力于望丛祠的重新开发及打造，未来区域内具备发展旅游休闲商业。
     

2、区域商业发展环境分析

2.1、区域商业环境分析

    2.1.1、望丛片区区域界定
    本次研究的是望丛片区区域，东起望丛中路，北到望丛西路，西至郫花路。
    ?      周边居民环境
    
    伏龙村村委会,常住人口约1400人
    
    本案
    
    宝生街街道办，常住人口约3000人
    
    宝生街街道办：
    东：和兴街与新南街交汇处
    南：望丛中路（含望丛祠）
    北：老成灌路（含望丛西路）
    西：郫花路东侧
    该辖区面积0.5平方公里，常住人口3000人左右，区域内主要是农民自建房。
    由此可看出本案所在宝生街街道办，地少人少，人口密度为6000人/平方公里,人口密度小。人口购买力低。这里大多为外来人口及当地住户。收入普遍较低。
    伏龙村村委会:
    东西路段,郫花路—太青路,长约4公里
    南北路段宽约为1公里
    该辖区面积4平方公里，常住人口1500人左右，区域内主要是农民自建房。田地.
    由此看出此地域地多人少,人口密度为375人/平方公里.人口密度小.购买力低.,这里多为本地村民,及外来租住户,收入低.
     

2．2、商业区类型

    根据本区域的人口规模及商业规模，本区域商业规模为居住区级商业中心。
     

2．3、区域商业供应分析：

    从大范围来说本案所在区域可以统称为望丛版快，望丛版快是郫县政府全力打造的一个集文化经济为一体的新经济区域。
    ?      望丛版块商圈格局
    望丛片区现有商业街道是望丛西路，望丛中路，新南街，宝生街，和兴街，老西街，西大街（一环路线外）。
    ?      望丛版块临街社区商业研究
    望丛片区的社区商业研究范围主要为望丛西路，望丛中路，新南街，宝生街，和兴街，西大街（一环路线外）。
    望丛西路业态分布比例图：
    
    从上表可看出本路段主要业态为餐饮类（17家），其他均为社区辅助业态。业态较复杂。
    望丛中路业态分布比例图：
    
    从以上表中可看出本地段靠近望丛祠，业态以餐饮类为主，餐馆档次较高，规模较大。已形成沿街为市的局面。其他业态较为复杂多样。规模小。
    宝生街业态分布比例图：
    
    从上表可看出本地段业态较为复杂多样，基本属于满足当地人民生活用业态，其中餐馆为主要业态，副食店为辅。
    和兴街业态分布比例图：
    
    从上表可看出，此地段业态主要以餐饮，花鸟店，休闲茶房为主。此地段前段以餐饮，茶房为主，后面地段（靠近新南街）是一个花鸟市场（逢双号摆市）故此地段以花鸟店为主。
    新南街业态分布比例图：
    
    从上表看出本地段业态多样，其中以副食店，美容美发店，餐馆为主。餐馆的分布主要在靠近望丛中路附近，与前面我们分析的望丛中路餐饮带形成有效结合。
     
     
     
    望丛板块主要街道租金采样：

    从表中可以看出望丛版块平均租金为：9，4元/㎡。

结论：

    中低挡餐饮店和副食品店是本地段主要商业业种。依托于望丛祠向四周发散。其中餐饮店在望丛祠边最为集中。且都为中型餐饮。旅游休闲业态明显。
    副食店面积在临街商业总面积中所占比重较大。是提供日常消费服务业态中所占面积最大的。这与周边居民日常消费活动有关。
    其他社区服务业种丰富，差异化程度较高。在这几条典型的街道 中，商业业态类别较多，丰富多样，由于社区商业受到服务范围的限制，居民的人数很有限，且居民对每种社区服务都不可能需太多，所以社区商业的繁荣必须依赖于业种的多样性，和经营的差异化策略来实现。

3.   区域商业楼盘供应分析

    
    利阳阿里山
    
    水岸天成
    
    蜀源国都
    
    时代花城
    
    兰桂香林
    
    交大银座
    
    蜀都新城
    
    鹃城帝景
    
    国安尚郡
    
    桃园柳岸
    
    金色外滩
    
    上都
    
    鹃城雅舍
    
    本案
    

1、竞争楼盘调查：