中南·财富建材广场调研及定位报告
REPORTS OF WUHAN&CAISHEN COMMERCIAL PLANS
全案策划:缪平
二00六年三月十日
第一部分、南通市城市宏观环境分析 4
一、行政区划 4
二、经济与产业环境 5
(一)、产业结构总体现状 6
(二)、产业结构调整目标 10
三、人文与历史沿革 12
(一)、南通城市的特征 12
(二)、南通人的特征 13
第二部分、南通市区域商业环境分析 15
一、南通市商业整体论述 16
(一)、南通商业概况及发展规划 16
二、南通市商业分析 20
(一)、南通市商业分析 20
(二)、主要专业市场 21
(三)、投资环境和商业气氛分析 21
第三部分、崇川区域概况与发展规划 22
一、崇川区概况 22
(一)、崇川区位 22
(二)、崇川经济开发区简介 24
三、中央商务区发展总规划及布局 26
(一)、新城市中心规划 26
二、中央商务区(项目所在地)概况 28
2、交通环境介绍 30
第四部分、项目优劣势分析 35
一.项目概况: 35
(一)、项目技术资料 35
二、项目SWOT矩阵分析 39
第五部分、项目定位 49
一.目标市场定位及分析 50
(一)、主力人流:老城区商品房人群 50
(二)、次主力人流:城乡结合部居住小区人口 50
(三)、潜在人流:南通周遍市镇 51
(四)、未来潜在人流:上海 51
二.项目定位前提 52
(一)、定位思路: 52
(二)、定位原则: 52
(三)、定位方法: 53
第六部分:周边同类商业现况 54
一、苏州、无锡调研情况 54
二、商业调研表 58
第一部分、南通市城市宏观环境分析
一、行政区划
南通简称“通”,俗称“北上海”,位于江苏省东南部,处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点,居长江北岸,南临长江,与上海、苏州、无锡、常州隔江相望,北靠盐城,东濒黄海,西接泰州,“据江海之会,南北之喉”,地处中国“黄金海岸”和“长江黄金水道”结合部,素有“江海门户”之称。
图1:南通行政区划
南通市总面积约8001平方公里,其中市区224平方公里,水域占1290平方公里。全市可耕地面积707万亩,江海岸线368公里(其中海岸线204.86公里) 。南通市是我国首批对外开放的14个沿海城市之一,现辖如皋、通州、海门、启东4市(县级),海安、如东2县,崇川、港闸2区和南通经济技术开发区,共有146个乡镇。全市总面积8001平方公里,是江苏全省的十二分之一,2005年年初全市户籍人口778万人。
二、经济与产业环境
南通地处中国大陆沿海中部、长江入海口北岸。南与上海及苏南地区隔江相望;北依广袤的苏北大平原,通过铁路与欧亚大陆桥相连。从长江口出海可通中国沿海和世界各港;溯江而上,可达中国国内皖、赣、鄂、湘、川、渝等省。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面,与上海有着相似的区位优势。
农业
南通农业基础良好,是全国重要的农副产品生产基地。全市耕地总面积700万亩,土壤质地优良,产业化经营水平高,是全国著名的粮棉油和黄麻、生猪、山羊、家禽、蔬菜、花卉等生产基地。南通海洋资源丰富,海淡水产品年产量60多万吨,其中文蛤出口量占全国总量的三分之二强。2003年,全市完成农、林、牧、渔业总产值231.50亿元,比上年增长4.1%。
工业
南通是中国近代民族工业发祥地之一。经过百余年的发展,形成了以轻纺为主体,机械、电子、化工、医药、建材、冶金、船舶、电力相配套的现代工业体系,是全国纺织服装、船舶修造、精细化工、电子信息等产品的重要出口基地。纺织业基础雄厚,是全国12个纺织品出口和10大服装工业基地之一。电子行业基础产品具有相当优势,拥有全国最大的电子元器件生产基地,中日合资南通富士通公司集成电路封装技术国内领先。化工行业建成了一批国内同行业中规模最大的中外合资精细化工项目。机械船舶行业形成了以中远川崎为代表的具有国际先进水平的修、造船基地和集装箱生产基地。全年完成工业增加值452.37亿元,比上年增长17.7%。
建筑业
南通是全国著名的“建筑之乡”,主要经济技术指标多年稳居全省第一。南通现有建筑企业556家,其中国家一级资质企业18家,从业人员52万。所建工程共获中国工程最高质量奖——鲁班奖32项,列全国地级市之首。2003年全市建筑企业预计完成施工产值450亿元,比上年增长15.7%;施工面积7600万平方米,比上年增长49.1%。
服务业
南通服务业发展迅速。全市拥有商品交易市场近700个,其中成交额在1亿元以上的市场65个,超10亿元的市场8个。叠石桥绣品市场、华东轻纺市场、永兴建材商城等辐射全国。南通文峰大世界跻身全国连锁业50强第10名。南通是长江下游最大的化学品、成品油、液化气、散货、粮食、饲料、棉花等重要物资和进口商品的中转集散基地,区域性物流中心已初具雏形。
(一)、产业结构总体现状
南通是中国近代民族工业发祥地之一,经过百余年的发展,南通产业基础雄厚,并且可以与上海、苏州配套,目前以南通经济技术开发区为龙头的开发区群体,成为长三角国际资本密集的聚集地之一,吸引了以中环、统一、台塑、台聚、台橡以及润泰等知名台资企业落户,世界500强企业也有16家落户南通,形成了特色鲜明、布局合理的产业集群:形成了以轻纺为主体,机械、电子、化工、医药、建材、冶金、船舶、电力相配套的现代工业体系,中国城市综合竞争力排名第36位。
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南通产业结构图
1.纺织
南通纺织工业历经百年发展,是中国十二个纺织品出口基地和十个服装出口基地之一。
纺、织、染、服装配套成龙;棉、毛、麻、化纤、丝绸“五纺”俱全;棉纺织、针织、毛纺、纺机等门类齐全。拥有百万纺锭,年产服装超过亿件,部分设备国际先进,公用工程配套齐全。愿在以下领域开展合作:
棉、毛纺织高档精细产品
装饰织物和产业织物
印染后整理、仿毛、仿丝绸产品
涤锦超细旦复合丝织物及其印染后整理产品
功能化、差别化合纤产品
机电一体化新型纺织机械与器材专件
2.轻工
历史悠久的南通轻工业蓬勃发展、欣欣向荣,八十六大类、五千个品种、万余种花色的轻工产品享誉五洲。
清新古朴的蓝印花布、巧夺天工的红木雕刻、工艺独特的扎染制品、轻盈飘逸的绣花时装、大宗出口的柠檬酸、薄荷脑、技术先进的PVDC树脂……南通轻工产品饮誉海内外;建成全国首家也是唯一一家无约定期限的中外合资企业,江苏省第一家开业的合资企业更是南通轻工业的骄傲。
将在造纸、塑料、生物工程、高强度精密螺钉、日用化工、汽车配件、烟草机械方面广泛开展合作。
3.机械
南通机械工业萌生于世纪之初,得益于对外开放而迅猛发展,产品出口比例名列前茅。
全行业引进逆变焊机、测功器等先进设备,开发出数控机床、防爆电机、液压模锻锤等高新技术产品,70多个大类4000多个规格品种的产品,40%打入了国际市场。
加工中心、平面磨床、柴油机、特种电机、电焊机、风机、液压件、汽车零部件是南通机械工业合作与发展的重点。
4.电子
消费类、投资类、元器件、基础材料是南通电子工业的四大支柱,构筑起新兴产业的优势日渐明显。
元器件产品品种多、产量大、配套能力强,在全国名列前茅。计算机及应用系统、工业应用电视等深得消费者亲睐;高档次的电子薄膜、铝箔、磁性材料,在同行业中独树一帜;音响产品、彩色监视器、汽车线束总成、微特电机、电容器更是风行国际市场。
南通电子工业实施高新技术产业化、基础产品基地化、视听产品外向化,以铝电解电容器、集成电路、电视机、音响产品、投资类整机为主体,拓展合作领域。
5.化工
南通作为全国精细化工和医药包装材料生产基地之一,化学、医药工业正向规模化、国际化新高度挺进。
南通化学医药工业有着坚实的基础,35个农药原药品种,装置能力2.5万吨;双乙烯酮系列产品年产量达万吨以上,在国内、省内均处于领先位置。季德胜蛇药、王氏保赤丸等医药制剂独具特色。建有两座对外开放的化工码头,联合国援建了农药剂加工研究开发中心。
南通化学医药工业将沿长江展开建设,发展规模大、高科技、出口型的项目,形成姚港、富民港、江海港“三点一线”的格局。
6.建材
沿江沿河发展的南通建材工业,立足南通,拓展广阔的国内外市场。
南通建材工业主产品有水泥、玻纤增强塑料、聚酯家俱、房建材料、建材机械等14大类300多个品种,还拥有一座对外轮开放的5千吨级建材专用码头,年吞吐能力达百万吨以上。
规划重点发展:高标水泥、新型装饰装修材料、建材机械、建筑塑料、工业及建筑装饰玻璃、玻纤增强塑料、保温材料、轻质高强房建材料等。
小结:
从总的形式分析,南通市的现有产业结构正不断趋于合理,但是由于受各方面因素制约,产业结构还存在着以下主要问题:一是三次产业关联度低,工业缺乏对农业的带动,三产业缺乏对一、二产业的支撑;二是农村产业化水平低,初级产品多,高附加值产品少;三是工业结构不尽合理,传统产业比重较大,高新技术和新兴产业比重不高;四是第三产业中基础设施建设不足,要素市场的发育不够健全。
(二)、产业结构调整目标
尽管南通市具有如此良好的资源优势,但在计划经济体制长期对外封闭的大环境下,南通的资源优势难以全面充分发挥作用,产业结构比较落后,南通经济在相当长一段时间里,基本呈以农村经济为主要特点的产业结构模式,第一产业在全市经济结构中,占有很大比重,第二、第三产业发展十分缓慢。以1978年改革开放为转折点,这种产业结构模式开始出现了具有里程碑意义的演变:以二、三产业持续、快速增长为主要特点的城市经济不断壮大,与此同时,在市场经济的推动下,第一