中南·财富建材广场调研及定位报告
    REPORTS   OF    WUHAN&CAISHEN   COMMERCIAL     PLANS 
    
                                                
     
     
     
     
     
    全案策划:缪平
    二00六年三月十日
     
    第一部分、南通市城市宏观环境分析              4
    一、行政区划              4
    二、经济与产业环境              5
    (一)、产业结构总体现状              6
    (二)、产业结构调整目标              10
    三、人文与历史沿革              12
    (一)、南通城市的特征              12
    (二)、南通人的              13
    第二部分、南通市区域商业环境分析              15
    一、南通市商业整体论述              16
    (一)、南通商业概况及发展规划              16
    二、南通市商业分析              20
    (一)、南通市商业分析              20
    (二)、主要专业市场              21
    (三)、投资环境和商业气氛分析              21
    第三部分、崇川区域概况与发展规划              22
    一、崇川区概况              22
    (一)、崇川区              22
    (二)、崇川经济开发区简介              24
    三、中央商务区发展总规划及布局              26
    (一)、新城市中心规划              26
    二、中央商务区(项目所在地)概况              28
    2、交通环境介绍              30
    第四部分项目优劣势分析              35
    一.项目概况:              35
    (一)、项目技术资料              35
    二、项目SWOT矩阵分析              39
    第五部分、项目定位              49
    一.目标市场定位及分析              50
    (一)、主力人流:老城区商品房人群              50
    (二)、次主力人流:城乡结合部居住小区人口              50
    (三)、潜在人流:南通周遍市镇              51
    (四)、未来潜在人流:上海              51
    二.项目定位前提              52
    (一)、定位思路:              52
    (二)、定位原则:              52
    (三)、定位方法:              53
    第六部分:周边同类商业现况              54
    一、苏州、无锡调研情况              54
    二、商业调研表              58
    

第一部分、南通市城市宏观环境分析

一、行政区划

    南通简称“通”,俗称“北上海”,位于江南部,于沿海经济带与长经济带T型结构点,居长江北岸,南临长江,上海、州、无、常州隔江相望,北靠城,东濒黄海,西接泰州,“据江海之,南北之喉”,地金海岸”和“金水道合部,素有“江海门户”之
                                                             
     图1:南通行政区划
    南通市总面积约8001平方公里,其中市区224平方公里,水域占1290平方公里。全市可耕地面积707万亩,江海岸线368公里(其中海岸线204.86公里) 。南通市是我国首批对外开放的14个沿海城市之一,现辖如皋、通州、海门、启东4市(县级),海安、如东2县,崇川、港闸2区和南通经济技术开发区,共有146个乡镇。全市总面积8001平方公里,是江苏全省的十二分之一,2005年年全市户籍人口778

二、经济与产业环境

    南通地处中国大陆沿海中部、长江入海口北岸。南与上海及苏南地区隔江相望;北依广袤的苏北大平原,通过铁路与欧亚大陆桥相连。从长江口出海可通中国沿海和世界各港;溯江而上,可达中国国内皖、赣、鄂、湘、川、渝等省。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面,与上海有着相似的区位优势。
  农业
  南通农业基础良好,是全国重要的农副产品生产基地。全市耕地总面积700万亩,土壤质地优良,产业化经营水平高,是全国著名的粮棉油和黄麻、生猪、山羊、家禽、蔬菜、花卉等生产基地。南通海洋资源丰富,海淡水产品年产量60多万吨,其中文蛤出口量占全国总量的三分之二强。2003年,全市完成农、林、牧、渔业总产值231.50亿元,比上年增长4.1%。
      工业
  南通是中国近代民族工业发祥地之一。经过百余年的发展,形成了以轻纺为主体,机械、电子、化工、医药、建材、冶金、船舶、电力相配套的现代工业体系,是全国纺织服装、船舶修造、精细化工、电子信息等产品的重要出口基地。纺织业基础雄厚,是全国12个纺织品出口和10大服装工业基地之一。电子行业基础产品具有相当优势,拥有全国最大的电子元器件生产基地,中日合资南通富士通公司集成电路封装技术国内领先。化工行业建成了一批国内同行业中规模最大的中外合资精细化工项目。机械船舶行业形成了以中远川崎为代表的具有国际先进水平的修、造船基地和集装箱生产基地。全年完成工业增加值452.37亿元,比上年增长17.7%。
      建筑业
  南通是全国著名的“建筑之乡”,主要经济技术指标多年稳居全省第一。南通现有建筑企业556家,其中国家一级资质企业18家,从业人员52万。所建工程共获中国工程最高质量奖——鲁班奖32项,列全国地级市之首。2003年全市建筑企业预计完成施工产值450亿元,比上年增长15.7%;施工面积7600万平方米,比上年增长49.1%。
      服务业
  南通服务业发展迅速。全市拥有商品交易市场近700个,其中成交额在1亿元以上的市场65个,超10亿元的市场8个。叠石桥绣品市场、华东轻纺市场、永兴建材商城等辐射全国。南通文峰大世界跻身全国连锁业50强第10名。南通是长江下游最大的化学品、成品油、液化气、散货、粮食、饲料、棉花等重要物资和进口商品的中转集散基地,区域性物流中心已初具雏形。

(一)、产业结构总体现状

    南通是中国近代民族工业发祥地之一经过百余年的发展,南通产业雄厚,且可以上海、州配套,目前以南通经济术开发区为龙头开发区群体,成为长三角国际资本密集的聚集地之一,吸引了以中一、台塑、台聚、台橡以及泰等知名台,世界500强企也有16家落南通,形成了特色明、布局合理的产业集群:形成了以轻纺为主体,机械、电子、化工、医药、建材、冶金、船舶、电力相配套的现代工业体系中国城市综合竞争力排名第36位。

    

    
   南通产业结构图
      1.纺织 
  南通纺织业历经百年展,是中十二个纺织品出口基地和十服装出口基地之一。
  、染、服装配套成;棉、毛、麻、化丝绸“五”俱全;棉纺织针织、毛机等门类齐全。有百万纺锭,年服装超过亿件,部分设备国际,公用工程配套全。愿在以下展合作:
  棉、毛纺织细产 
  装饰织物和产业织 
  印染后整理、仿毛、仿丝绸产 
  涤锦丝织物及其印染后整理 
  功能化、差化合纤产 
  机一体化新型纺织机械器材 
  2. 
  史悠久的南通蓬勃展、欣欣向,八十六大、五千、万余花色的品享五洲。
  新古朴的印花布、巧天工的木雕刻、工艺独特的扎染制品、逸的装、大宗出口的柠檬酸、薄荷、技PVDC……南通饮誉外;建成全首家也是唯一一家无定期限的中外合,江省第一家开业的合更是南通傲。
  在造、塑料、生物工程、高强度精密螺、日用化工、汽配件、烟草机械方面广泛展合作。 
  3.机械 
  南通机械工萌生于世之初,得益于放而迅猛展,品出口比例名列前茅。
  全行变焊机、功器等先进设备开发控机床、防爆机、液锻锤等高新技术产品,70多4000多个规格品品,40%打入了国际
  加工中心、平面磨床、柴油机、特种电机、电焊机、机、液件、汽零部件是南通机械工合作与发展的重点。
  4. 
  消费类、投资类、元器件、基材料是南通子工的四大支柱,筑起新兴产业优势
  元器件品品多、量大、配套能力强,在全名列前茅。算机及用系、工业应电视等深得消亲睐;高次的子薄膜、箔、磁性材料,在同行独树;音响产品、彩色监视器、汽车线成、微特机、容器更是国际
  南通子工业实施高新技术产业化、基础产品基地化、品外向化,以铝电容器、集成路、电视机、音响产品、投资类整机主体,拓展合作域。
  5.化工 
  南通作化工和医药包装材料生基地之一,化医药正向模化、国际化新高度挺
  南通化学医药有着坚实的基35个农药,装置能力2.5万烯酮系列品年以上,在国内、省先位置。季德、王氏保赤丸等医药剂独具特色。建有放的化工码头援建了农药剂加工开发中心。
  南通化学医药业将沿江展模大、高科技、出口型的目,形成姚港、富民港、江海港“三点一线”的格局。
  6.建材 
  沿江沿河展的南通建材工,立足南通,拓展广国内外市
  南通建材工品有水泥、玻增强塑料、聚家俱、房建材料、建材机械等14大300多还拥有一座轮开放的5千吨级建材码头,年吐能力百万以上。
  规划重点展:高水泥、新型装装修材料、建材机械、建筑塑料、工及建筑装玻璃、玻增强塑料、保材料、轻质高强房建材料等。
    小结:
    从总的形式分析,南通市的现有产业结构正不断趋于合理,但由于受各方面因素制约,产业结构还存在着以下主要问题:一是三次产业关联度低,工业缺乏对农业的带动,三产业缺乏对一、二产业的支撑;二是农村产业化水平低,初级产品多,高附加值产品少;三是工业结构不尽合理,传统产业比重较大,高新技术和新兴产业比重不高;四是第三产业中基础设施建设不足,要素市场的发育不够健全。

(二)、产业结构调整目标

        尽管南通市具有如此良好的优势,但在计划经济体制外封的大境下,南通的优势难以全面充分发挥作用,产业结构落后,南通经济在相当长一段时间里,基本呈以经济为主要特点的产业结构模式,第一产业在全市经济结构中,占有很大比重,第二、第三产业发展十分慢。以1978年改革为转折点,这种产业结构模式始出了具有里程碑意的演:以二、三产业、快速增长为主要特点的城市经济断壮大,此同,在市场经济的推下,第一

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