导  言： 
     
    真诚感谢锦江建设公司的厚爱,予以新景祥公司参与“锦江国际花园城”前期策划代理服务，我司全体同仁为贵公司领导的战略眼光与胆识深表敬佩！
     
    本着对双方公司品牌负责、对市场及消费者负责的原则，我司全体同仁以明确的目标积极承接“锦江国际花园城”全方位的市场调研及市场定位工作。本公司特就马鞍山市的整体宏观环境、政府规划发展方向趋势、房地产市场现状与区域市场发展趋势等综合分析，从而提供一个全面的本项目市场发展的方向性思考，以便为贵公司决策层决策时提供参考。
     
    就本次策划报告而言，新景祥将本着 厚德求实·止于至善 的经营理念，执行“开发商需要天生就畅销的楼盘，消费者因为感动而购买”的方针，坚信只有建立在真正贴近消费者的市场体系，才能最大限度地减免风险，并获得开发商的信赖。
    

     
     
     
    我们期望：
    通过双方的紧密协作，在圆满完成“锦江国际花园城”市场定位及前期策划等各项工作的同时，为将该项目打造成为马鞍山地产的“精神家园”，塑造“锦江建设”的知名品牌，树立企业的优秀企业形象，为贵公司纵横地产天下贡献绵薄之力。
     
     
     
    我们期望：
    通过上述项目的成功开发，凭借整合相关行业优势资源、强强联手，在创造项目辉煌的销售业绩的同时，共同为马鞍山市民造福，实现真正“多赢”的利好局面。
     
    

     
     
    敬启者：
     
    本报告中所采用之资料均来自于新景祥机构，版权归属新景祥南京公司及其事业机构所有。未经许可，本报告之任何部分不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅。
     
     
    南京新景祥房地产投资顾问有限公司
    2004.10.10
    
[ 目  录 ]
    第一部分    市 场 篇  -------------------------------------- 5
    一、宏观市场部分  -----------------------------------------------  5
    二、马鞍山房地产市场分析 ----------------------------------------  9
    三、马鞍山高端市场(含别墅市场)分析 -----------------------------  26
    四、地块所在区域市场及竞争分析  --------------------------------  30
    （一）区域范畴  ------------------------------------------------  30
    （二）区域发展沿革  --------------------------------------------  31
    （三）区域房地产市场发展状况  ----------------------------------- 32
    （四）总结  ----------------------------------------------------  37
    第二部分    定 位 篇  -------------------------------------  38
    一、基地资源分析  ----------------------------------------------- 38
    （一）基地资源分析   --------------------------------------------  38
    （二）基地价值研判  ---------------------------------------------  41
    （三）项目行销价值提炼  -----------------------------------------  43
    （四）项目问题点与机会点分析  ------------------------------------ 44
    二、项目定位  ---------------------------------------------------  47
    （一）本案特性分析  ---------------------------------------------  47
    （二）客群定位  -------------------------------------------------  49
    （三）项目定位  -------------------------------------------------  53
    第三部分   战 略 篇  ---------------------------------------  60
    一、本案竞争战略选取  -------------------------------------------  60
    二、市场先机把握  -----------------------------------------------  60
    三、项目开发策略  -----------------------------------------------  60
    四、项目资金回收计划及价格策略  ---------------------------------  66
    第四部分   产 品 篇  ---------------------------------------  71
    一、开发理念  ---------------------------------------------------  71
    二、项目规划设计  -----------------------------------------------  73
    三、项目整体开发建议  -------------------------------------------  80
    四、项目整体规划建议  -------------------------------------------  81
    五、项目配套设施及物业管理  -------------------------------------  84
    六、产品定位  ---------------------------------------------------  88
    七、项目一期产品配比建议  ---------------------------------------  91
    八、户型参考  ---------------------------------------------------  95
    后  记  -------------------------------------------------------  102
     
    

    第一部分    市 场 篇
     
    一、宏观市场部分
    （一）城市概况
    1、城市区位
    马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部。城市东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。
    全市总面积1686平方公里，南北最大纵距54.4公里，东西最大横距46公里，其中市区301平方公里。
    2003年末全市户籍人口为124.09万人，比上年增加1.97万人，其中城市户籍人口为56万人。
    2、区位优势
    马鞍山濒江临海，位于中国沿海和长江两大经济交汇处，是中国经济发达的长江三角洲轴线边的节点城市，是南京都市圈的核心城市，是安徽省的东部门户。马鞍山对外交通十分方便。到上海走高速公路只要三个小时，到南京市区和禄口国际机场均不到40分钟。马鞍山港是天然深水良港，长江十大港口之一，国家一类口岸。宁铜铁路贯穿全境，与京沪、京久、皖赣、宣杭等铁路干线相连。
    3、城市性质
    马鞍山是一座新兴工业城市，以钢铁、专用汽车、高档纸板、新工艺炭黑、电子材料、生物医药、纺织服装等为主导。马鞍山钢铁股份有限公司、星马股份有限公司、山鹰造纸股份有限公司均为国内知名企业。
    

    4、文化底蕴
    历史上襟吴带楚，史载周文王长子太伯在此创始吴国，是古都南京的天然屏障和战略重镇，历史上为兵家必争之地，城市市名的由来就与项羽有关而充满传奇色彩。
    5、自然环境
    马鞍山整个城市依山环湖临江而建，景色宜人。城西南部的采石为国家级采石风景区；城郊的濮塘风景区和当涂境内的大青山更是休闲娱乐的佳境；城中心是充分展示江南园林城市风貌的雨山湖风景区，众山环绕，形成了“九山环一湖，翠螺锁大江”秀丽景色。
     
    （二）经济发展
    1、工业生产
    工业生产继续快速增长，经济效益大幅提升。全年累计完成全部工业总产值191.47亿元，比上年增长24.22%。从工业发展来看，主要表现为以下特征：市级、县区工业高幅增长，拉动支撑作用明显；重点骨干企业快速发展；马钢工业保持高位增长，产品旺销且利润丰厚；总体经济效益大幅攀升，利润总额成倍增长。
    2、城市建设
    2003年城市固定资产投资高速增长，招商引资取得显著成效。全年全社会固定资产投资首次突破100亿元大关，跃升至106.79亿元，比上年猛增73.15%，投入之多、速度之快创历史新高。  
    3、商业市场
    商业市场繁荣兴旺，外贸进出口强劲反弹。全年累计实现社会消费品零售总额46.86亿元，比上年增长13.42%，比上年提升5.15个百分点，为1998年以来首次突破两位数的增幅。
    

    4、财政收入
    财政收入大幅增长，金融运行形势良好。由于国家持续扩大内需的政策效应，伴随着入世效应的逐步显现，经济发展环境出现可喜的积极变化。
    5、市场物价
    市场物价略有上涨，居民收入快速增长。全年居民消费价格总水平比上年上涨1.3%。拉动价格上升的主要是食品类，价格水平比上年上涨5%。
     
    （三）人民生活
    1、2003年马鞍山市人均GDP达到15638元，折算成美元为1890美元，为安徽省最高水平。
    2、2003年城镇居民人均住房使用面积:21.36㎡。
    3、2003年城镇居民人均可支配收入:达到8794元，农民人均纯收入3122元。
    4、2003年城镇居民家庭恩格尔系数为38.7%。
    点评：马鞍山经济增长较快，居民收入有了质的飞跃；恩格尔系数显示，马鞍山居民生活水平正逐渐进入全面小康阶段；城市居民表现出了较强的购买力，而农村居民改善并不明显；城镇居民居住环境离我国小康标准仍存在差距，提升空间巨大。
     
    （四）城市发展规划
    马鞍山作为典型的新兴工业城市，其工业主要分布在城市西部濒临长江的沿线。随着城市的经济进一步发展，马鞍山制定了以发展开放型经济为龙头，大力推进体制、科技创新，加速工业化、城市化、市场化进程等为主的经济发展战略，经过10-15年的努力，马鞍山市将打造成以“一区五园一城”（马鞍山经济技术开发区、当涂工业园、慈湖工业园、金家庄工业园、雨山工业园、花山旅游园、大学城）的新型城市。
    从城市发展布局来看，马鞍山提出了“东扩南进”的城市发展战略，即城市在未来10－20年的时间，城市将总体向城东、南迁移。
    “南进”的核心为城市的主要市政机构、商业、商务等中心将整体迁移至雨山路以南、湖东路以西的新城区；
     
    “东扩”的核心主要表现为在城市中西部承担了主要工业产业项目基础上，承载城市居住功能的居住区将整体向江东大道、九华路沿线等迁移，当前及未来城市住宅开发用地的80%以上将聚集于该区域。
    通过“东扩南进”的城市发展，马鞍山市最终与其下属的当涂县共同形成新的马鞍山市。届时，马鞍山市将成为面积超过100平方公里、人口超100万的大城市。
     
    （五）结论
    1、马鞍山市处于南京一小时都市圈的核心圈层，濒临长江，各类交通出行条件便捷。
     
    2、近年来在南京经济辐射及带动下，马鞍山经济取得了飞速发展，工业产值连年增长，新兴工业城市区域地位逐渐突出。
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