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第一部分

市场篇

一、济南市城市规划与发展方向

1.1城市规划与西部片区发展

腊山新区
老城改造区

1.1.1西部建设加速新区衔接老城

    一、西部路网建设加速
    京沪高铁西客站服务区域大，人流集散能力强，要求必须有完备的公路、轨道交通和公路客运站与之相配套，以迅速汇聚和分散旅客。配合现有的经六路西延长线、经一路、经十西路、腊山立交桥和正在紧张施工的物流大道、党杨路、大学路、北园大街西延长线等工程，京沪高铁西客站周边将建成纵横交错、畅通无阻的交通路网，形成强大的承载人流、物流的能力。
    二、腊山新区建设全面展开
    目前，根据济南市城市建设发展总体规划，已划定二环西路以西、高速公路以东30平方公里范围为腊山新区，是承接老城、连接新城的支点。京沪高铁西客站位于腊山新区的核心地区。整个规划区域地势平坦辽阔，建设条件优越；城市基础设施相对完备，高速公路贯彻其中，路网建设纵横交错；生态环境良好，无污染源，具备良好的城市环境品质。依靠西客站巨大的人流、物流集散能力和经济发展的集聚、辐射能力，将大大加速西部对各类生产要素的集聚和引爆，加快西部地区的城乡一体化进程，成为带动腊山新区发展的龙头和发动机。国外的诸多案例也证明了这一趋势，如日本通向仙台、岩手的新干线自1982年开始运行后，重要站点所在区域的城市人口和企业增加了30%和45%，地方财政收入明显增加，很快形成了新的经济区。
    三、西客站规划决定区域未来发展
    京沪高铁西客站的规划，是腊山新区建设发展的战略性项目，事关整个济南西部建设发展的全局，对我市未来的发展和新一轮区域竞争有着至关重要的意义。因此，新客站的建设应结合新客站的经济功能定位，体现现代理念，建设高品位、具有多种复合功能的现代服务业中心、商住中心、生态建设中心和工业中心。规划要与整个腊山新区、张庄机场搬迁、北园大街西延及张庄至演马一线大区域的开发建设相结合，立足全市经济社会持续和谐发展和城市建设的整体布局，充分考虑区域经济发展、产业布局和城市基础设施配套，做好与老城区功能合理衔接的同时，带动西部城区开发和城市空间结构调整，促进全市产业升级与重组。

1.1.2京沪高铁济南西客站2010年落成

    自2006年下半年开始，规划部门对济南西客站进行了规划，确定了济南西客站规划设计要求，预计将于2010年建成投入使用。济南作为京沪高铁五大主站之一，承载着济南发展的重任。京沪高铁济南西客站建设将带动我市西部现代服务业的迅猛发展。
    依托客站巨大的汇聚和发散作用，辅以京福高速西出入口和济南高速客运西站，结合济南西部正在全力打造的腊山新区、西市场商圈和经十西路、二环西路张庄路产业带，积极促进车站周边人流与商务的结合，将形成西部繁华的商务圈。商务类、餐饮类、会展类、物流类、旅游商业等多个行业将在此集聚，与之相匹配的商场超市、商务办公、旅游设施、公共娱乐、金融、高档酒店等服务设施将迅速拔地而起，便捷的交通在短时间内就可转变为促进经济增长的重要因素。
    京沪高铁西客站的建设，使济南西部的区位优势更加突出，必将持续导入高素质的居住人口。

1.1.3高铁西客站将西部房地产业带入高速发展期

房地产业是济南西部经济发展的亮点之一。近年来，阳光100、外海?西子城市花园、外海?中央花园等高档楼盘相继开发建设，促进了经济社会的发展，提升了区域城市形象。
高铁西客站的建设，将成为带动西部房地产业发展、提升规模档次的龙头。由高速铁路和客站引起的现代服务业的聚集，会对站点周边的物业、土地利用性质、开发强度起到不可估量的积极影响。另一方面，将加速城市间房地产产业链的形成。受行业特点的影响，房地产行业往往自成体系。随着高速铁路的建设，地域间的时间距离被拉近，围绕沿线站点的房地产开发必将形成产业链。城市与城市之间、开发商项目设计和功能选项之间，势必要相互沟通和相互影响。由于预期可达性改善，更多要素会流入济南，产品销售范围更大，房地产开发商的机会会上升，必将再次掀起济南西部房地产业发展的高潮。

1.2市政府加大旧城改造力度

1.2.1三年改造实现突破

    162万平方米棚户区
    本届政府将老城区的棚户区改造作为今后一个时期城市建设的一项重点工作。将进一步加快旧城棚户区改造步伐，力争用三年左右的时间完成162万平方米重点棚户区的拆迁改造任务。
    改造范围涉及38个片区
    棚户区改造的范围是城区二环路以内，城市国有土地上低洼易涝、基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中的区域，共38片，占地3330亩，拆迁建筑面积196万平方米，其中住宅建筑面积137万平方米，涉及30100户、近10万居民。
    首批改造12个片区已正式启动