智汇万相总部基地项目
定
位
报
告
及
财
务
分
析
目录
一、市场数据收集及调研………………………………… 3
二、区域市场分析………………………………………… 8
三、总部基地案例分析………………………… 14
四、客户调研与访谈……………………………………… 21
五、专题报告研究、定位报告撰写……………………… 24
六、业态布局及规划方案………………………………… 30
七、投资分析……………………………………………… 34
八、开发计划……………………………………………… 35
九、项目投资计划与资金筹措表………………………… 40
十、项目销售预测表……………………………………… 41
十一、项目销售税金及附加……………………………… 42
十二、利润及投资利润率………………………………… 43
1、 市场数据收集与调研
1、 地块环境、交通条件、规划
1) 城市简介
大丰市地处江苏东部，黄海之滨，总人口73万，面积3059平方公里。大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进县（市）称号。
2) 城市交通
港口—大丰港是江苏中部沿海唯一的深水良港，国家一类口岸。
铁路—新长铁路纵贯大丰境内，南与沪宁、宣杭线相连；
公路—从港口可直通沿海高速、徐大高速、宁靖盐高速、沪宁高速、204国道；
内河—港口5级疏港航道可通过通榆运河直达长江水系。
小结：1、从地理位置上看，大丰得天独厚，且交通体系较完整，使得其在经济发展中有着巨大的潜力。目前大丰处于经济发展的加速期。
2、因为大丰拥有深水港的优势，近期以及今后很长的一段时间内，将成为江苏省发展的重点区域。
3、2010国务院正式批复了《长三角区域经济规划方案》同时上升到了国家战略的沿海大开发也正式全面启动，大丰作为一个具有一类开放口岸的核心城市，其工业的发展也将进一步得到提升。
3) 城市发展规划
目前大丰处于第二次城市扩容阶段，由市政府迁址带动，整体发展方向为向东。
新东区地块周边配套
2008年大丰规划建设重点工作安排会议上提出：
加快市行政中心、文化艺术中心、体育中心、大中镇行政中心等主体工程建设，努力把城东新区建成为集行政商务办公、金融商贸、科技文化、三产服务和休闲娱乐于一体的现代化、高品位、温馨宜人的城市中央商务区。
小结：1、依靠大丰港，其整体规划发展重心在向东偏移，目前已形成以高新产业为主的集聚化产业园区。
2、市府的迁移，也预示着高新园区的产业发展有着独到的政策优势。
3、但是从发展进程来看，目前高新产业园正处于发展快速期，其配套设施相对还不完善；并且大丰市民对新区的认知度较高，但认可度不高的局面。
2、 总部经济、总部基地研究
1) 总部经济概念与发展意义
总部经济概念：
总部经济是指某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本区域集群布局、生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。
总部经济的发展意义
总部经济是经济全球化和区域经济一体化发展到一定阶段的产物，其最佳效应是实现企业和城市的双赢。对于企业：客观上是利用区域比较优势、寻求经营成本最小化的必然结果对于区域发展：企业总部的入驻能增加政府的财政收入，促进就业和消费，推动城市转型升级，最终提高城市对全国乃至全球经济的影响力。
2) 总部基地的概念与发展
总部基地（ABP）的概念
ABP的全称是——Advanced Business Park，英文解释为高级商务花园。以此用来涵盖总部基地的建设主旨及立意。其园区内为规划有序的工作室的有机组合；提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的企业总部集群，也就是通常所称的商务花园。
现代的Business Park概念则是一个综合与人性化的产物，通常Business Park是坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。
现在的总部基地大多属于服务经济时代 郊区型总部基地
服务经济时代，也就是后工业时代，服务经济时代和工业化经济最大的不同在于，服务经济时代企业更加关注产业关联、生态环境，商务氛围，而不像工业经济更多关注地价、优惠政策；
由此引发了企业办公形态变革，总部形态发生分化。在城市中心区，更多是金融贸易性质的总部，而郊区商务花园更多的是研发、技术培训、交流等性质的总部。
郊区总部基地类型分析
a) 郊区型总部基地选址的要素
即：产业关联、生态环境、人文环境、与大都市良好的交通环境
b) 郊区型总部基地类型
2、 区域市场分析
1、 大丰写字楼市场分析
1) 财智国际
