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前言

本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本案的自身质素，提出有针对性的项目定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的总体质素和市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合质素的参考意见。
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1、项目自身分析

1.1 项目区域形象分析

1.1.1 项目区域在济南市的位置及城市形象

1.1.1.1 项目区域在济南市的位置

项目区域位于济南市东南部，二环东路以东，属于东部新城区域。项目附近的市政建设相对落后，配套设施不够完善。但项目区域距离城市繁华区较近，且济南人素有“住东不住西”的传统居住观念，项目区域位置和城市形象较西部和北部好的多，是济南人首选的居住区域，对项目的定位和后期宣传推广会具有很大的利好作用。

1.1.1.2 项目区域在济南市的城市形象

在济南城市规划发展中，济南二环东路以东，太辛河以西区域为济南的东部新城区。项目地处东部新城与主城区交界处，西部近邻以千佛山为首的南部旅游风景区，奠定了济南人对该区域良好的心理定位，符合“住南不住北，住东不住西”居住习惯。
项目区域在济南城市居住区域中凭借其良好的自然环境、便捷的交通和近城市繁华区域的良好区位，成为济南的富人居住区和最适宜居住的区域之一。

1.1.2 项目区域在经十路的位置和城市形象

经十路作为一条整合了交通功能、景观功能、城市经济发展动脉等功能的分段多功能城市主干道，是一扇更新城市环境、代表城市形象的对外窗口；更是一座整合城市功能、提升城市价值的战略桥梁。
项目地处经十东路西端，西近二环东路，作为经十东路的西龙头地位，是外地从东面进入济南城区的咽喉要道，既是济南对外的居住形象工程，也是引领东部新城居住潮流的龙头工程。

1.1.3 项目区域在济南东部的位置和城市形象

    项目区域地处济南东部新城，紧临经十东路和燕山立交、东二环，东部近邻规划中的奥林匹克体育公园。
    目前，正逢政府大力发展东部产业带和东部新城，项目处于非常有利的历史时机，面临很好的发展机遇。项目本身处于济南规划中的东部新城区，西北部为繁华的城市核心，周边为千佛山、浆水泉等旅游风景区。
    项目在经十路的东部龙头位置，处于政府大规模的规划发展区域，在济南经济飞速发展的大好形势下，项目区域近揽城市繁华，坐拥良好的自然环境，是济南人最为倾向的居家区域之一。

1.2项目地块情况

序号	项目	内容
1	名称	领东国际新城（暂定名）
2	发展商	山东XX房地产发展有限公司
3	项目四至	项目位于济南二环东路以东，北临经十东路、西临浆水泉路、东南依洪山、东北近季节性排洪沟
4	用地面积	经十东路北部约46亩，南部约451亩，共约497亩
5	用地性质	综合性居住用地
6	地块情况	路南地块自北向南看，地块呈不规则的“』“形，地势南高北低，被规划道路分为南北三块，并有高压线走廊斜穿地块。现地块内为代拆迁建筑物较多，拆迁量较大。路北地块近似三角形，地势相对平坦，现有代拆迁建筑物。
7	周边情况	项目周边有正大花园、世纪城、华森·碧云天等新兴社区，有万嘉隆超市、省立医院、武警山东总队医院、妇幼保健所、省环保学院、建工学院、审计干部学院、下井庄小学、荆山庄小学等商业、医疗、教育配套，配套设施相对较少，尤其是金融、商业、邮政配套缺乏。南部洪山山体缺乏植被、且堆有大量生活垃圾，环境较差。

1.3 S.W.O.T矩阵分析法

    说明:
    SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。
    SWOT分析法，包括四个方面因素，即内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）和外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats）四个方面。就一个房地产项目而言，所谓内部优势因素（Strengths），是该项目与竞争对手相比在某些方面所具有的对方不可模仿的独特能力，是在哪些方面比竞争对手做得更好；内部劣势因素（Weaknesses），是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素（Opportunities），是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素（Threats），是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的、消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。
    因此，我们找出本案客观存在的主要内部优势因素（S）、劣势因素（W），及外部市场环境中的机会因素（O）、威胁因素（T），运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具有针对性的物业市场定位，以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。

“SWOT”矩阵

Strength优势分析	Weakness劣势分析
S1、规模大，大盘开发优势明显； S2、紧邻经十路、东二环，交通便捷； S3、先进开发理念，产品的差异化； S4、处于市区与东部新城交汇处，地理位置优越； S5、土地取得成本相对较低，成本优势明显； S6、周边逐渐形成居住氛围，居住环境日益成熟；	W1、地块分裂不利于规划； W2、地块内高压线影响开发； W3、地块南垃圾山的负面影响； W4、紧邻经十路，噪音干扰大； W5、经十路沿线不可拆除建筑物及不可开主出入口的影响； W6、区域内市政配套设施落后，其它配套缺乏；
Opportunity机会分析	Threat威胁分析
O1、