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    华信科技园大厦前期定位报告















                 上海沛源房地产营销策划咨询有限公司
    Peiyuan Estate Marketing Engineering Consulting Co., Ltd.

    二〇〇年七月

    目    录

    第一部分项目决策背景              1
    一、项目外部环境              1
    1．  城市发展规划              1
    2．  项目所属颛桥区域              12
    二、项目内部环境              18
    1．项目政治或文化背景              18
    2．项目启动对公司意义              18
    3．未来前景及可持续经营              18
    三、总结              19

    第二部分：项目概况              20
    一、项目位置              20
    二、项目现状              21
    三、项目规划              22
    四、项目基地特质评析              23
    五、项目地块特质小结              23


    第三部分：科技园大厦前期定位              24

    一、科技园大厦SWOT分析              24
    1.  Strength ( 优势分析 )              24
    2..  Weakness ( 劣势分析 )              24
    3.  Opportunity（机会分析）              24
    4． Threat ( 威胁分析 )              24
    二、科技园大厦产品线组合方案建议              25
    1、产品线设计背景              25
    2、市场可行性分析              26
    三、结论              31

    第三部分：科技园大厦前期定位              32
    一、公寓式酒店产品概念              32
    1．总体概念              32
    2．立面              32
    3．户型设计与配比              32
    4．停车位              33
    5．大堂及其他配置              33
    6．租金实现水平              34
    7．经营管理              34
    二、写字楼产品建议              34
    1．总体概念描述              34
    2．外立面              34
    3．大堂设计及公共部位装修              35
    4．停车位              35
    5．裙房建议              35
    6．入口设计              35
    7．写字楼配置              35
    8．租金实现水平              36
    9．经营管理              36

上海沛源房地产营销策划咨询有限公司                                   2005年7月5日
            Peiyuan Estate Marketing Engineering Consulting Co., Ltd.               华信科技园大厦前期定位报告

第一部分项目决策背景

一、项目外部环境

1．城市发展规划

    ■ 闵行区概况
    闵行区的地理位置使其成为上海近郊县发展的第一站。
    闵行区地处地处长江三角洲东南前沿，上海中心城区西南部，形成“钥匙”形状，区域总面积371.68平方公里，占上海市总面积的5.86%。
    闵行区地理位置优越，东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南与奉贤区隔江相望；西接壤于松江区、青浦区；北邻长宁区、嘉定区。
    闵行区与上海西南大型产业经济区域“虹桥经济技术开发区”和“漕河泾高新技术开发区”相连，上海浦西空港虹桥国际机场座落于闵行区内。拥有优越地理位置与发展资源的闵行区，是上海市近郊县大开发中较早迅速发展起来的区域，是上海市近郊发展的第一站。

    图1-1：闵行区地理位置图

    资料来源：闵行区官方网站

    ■ 经济发展情况
    产业经济结构以外向型经济为发展龙头，吸引外资较大
    外向型经济已成为整个闵行区经济结构中重要的增长点。2003年全区外商投资企业实现销售收入406.78亿元，占整个区工业销售收入的56.7％；税收26.11亿元，占全区的34.5%外贸出口18亿美元，创利21.62亿元。
    至2003年底,外商投资企业达2178家，投资总额93.26亿美元，其中现有投资额在1000万美元以上212家。投资者遍及世界40多个国家和地区，美国联合技术公司、德州以其公司，法国圣戈班化学公司、阿尔卡特公司，德国巴斯夫公司，奥地利奥特斯公司，日本丸红、大日本油墨、大金空调、先锋、三得利、日清，维尔京英纳迪尔公司等一大批跨国公司、知名企业纷纷落户区内。

    国民经济发展迅速，经济发展涨幅惊人
    从“十五”期间（2000年至2004年）闵行区国民经济发展情况来看，闵行区国民经济发展速度较快。2004年，闵行区国民经济增长速度与结构、效益相统一，经济运行质量有了新的提高，经济综合实力进一步增强。全年实现增加值366.02亿元，比上年增长26.1%。其中，第一产业增加值3.30亿元，比上年下降12.5%，占全区增加值比重0.9％，比上年下降0.4个百分点；第二产业增加值209.81亿元，比上年增长26.5％，占全区增加值57.3％，比上年上升0.2个百分点；第三产业增加值152.91亿元，比上年增长26.6％，占全区增加值41.8％，比上年上升0.2个百分点。

图1-2：“十五”期间闵行区国民经济发展情况
    资料来源：闵行区统计网站

    同时，“十五”期间闵行区经济增幅势头惊人，2000年以来，闵行区国民经济增长幅度远高于上海市平均增长水平。特别是近几年来，随着闵行区产业结构的调整，产业经济的不断发展，闵行区的经济增长出现大幅度的飞跃。

    图

1-3：“十五”期间闵行区与上海市国民经济比较情况

    资料来源：上海市、闵行区统计网站
    经济实力雄厚，经济地位位于郊县之首
    闵行区经济实力雄厚，从2003年上海近郊九大区县的国民经济发展情况来看，闵行区在国民经济增加值、区级地方财政收入、社会消费品零售总额、城乡居民储蓄存款这四大指标上位列第一，在工业销售产值、合同吸收外资指标上也名列前矛。总体而言，闵行区经济综合地位居于上海近郊县之首。
    表1-1：2003年市郊区县主要经济指标位次

区域	增加值	区级地方财政收入	工业销售产值	社会消费品零售总额	合同吸收外资	城乡居民储蓄存款
闵行	1	1	3	1	4	1
宝山	5	2	7	2	6	2
松江	3	3	1	4	1	6
嘉定	2	4	2	3	3	4
青浦	4	5	4	8	2	7
南汇	6	6	5	5	5	3
奉贤	7	7	6	7	7	5
金山	8	8	8	6	8	9
崇明	9	9	9	9	9	8

    资料来源：闵行区官方网站

    表1-2：2003年市郊区县主要经济指标（一）

区域	增加值			区级地方财政收入			工业销售产值
区域		亿元	± %	亿元	± %	亿元	± %
闵行	290.36	26.2	44.1	29.7	707.53	26
宝山	206.21	23.1	31.68	41.8	400.34	27
松江	252.5	35.2	27.52	43.7	1097.43	95.7
嘉定	271.58	22.9	27.02	37.2	864.42	28
青浦	207.08	20.9	19.31	30.9	565.15	23.7
南汇	190.92	18	18.87	53.4	469.18	25.9
奉贤	141.73	25.9	14.72	50.4	450.48	42.6
金山	116.93	24.3	12.27	38.9	292.47	40.6
崇明	70.07	12.1	9.13	37.7	80.83	19.6

    资料来源：闵行区官方网站
    （注：增加值增长速度除闵行区外其他区县为可比增长速度）

    表1-3：2003年市郊区县主要经济指标（二）

区域	社会消费品零售总额			合同吸收外资			城乡居民储蓄存款
区域		亿元	± %	亿美元	± %	亿元	± %
闵行	120.44	18.2	15.8	3.9	320.77	32.6
宝山	111.53	17.6	4.57	149.7	320.42	23.3
松江	88.56	15.8	28.19	62.3	118.46	27.3
嘉定	97.51	22.6	20.95	48.9	197.42	31.5
青浦	69.39	17.1	23.78	109.2	106.04	26.6
南汇	78.68	18.2	5.08	23.8	208.69	21.4
奉贤	73.9	17	3.28	14.6	136.89	20.5
金山	78.26	24.5	2.01	20.3	93.73	22.2
崇明	16.05	4.2	0.06	-45.9	100	23.2

    资料来源：闵行区官方网站

    ■ 功能规划与布局
    闵行总体呈“由北向南”的趋势发展向外扩展，城市化程度将提高。
    从近几年闵行区的发展态势来看，总体呈“由北向南”的趋势。北部地区以及东部地区由于接近市区，开发时间较早，因此发展较成熟；中部次之，随着近年来轨道交通的强力支撑也获得了一定的提升空间；而闵行南部地区发展相对较缓。
    按照把闵行区建设成为上海社会主义现代化国际大都市新城的功能定位，未来五年，闵行区将以增强综合经济实力为核心，坚定不移地实施“科教兴区”战略和可持续发展战略，加快城市建设和发展，进一步提升城市综合竞争力，并在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作与竞争。城市发展上，闵行将从73平方公里扩展到175平方公里，城市化人口比重达到75%左右。

    ■      配套及基础设施的规划与建设
    闵行具有完备的交通网络，交通条件十分便捷
    近几年来，闵行的交通条件得到了质的

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