河北兴隆财富广场商住综合项目
    商业部分整体定位建议
    （ 初 稿 ）
     
     
     
    上海云庐房地产营销代理有限公司
    2009年11月30日 
    目录索引
    1.项目定位策略              8
    1.1项目定位总体策略：              8
    1.2项目定位依据              9
    1.2.1遵循商业“量”化原则              11
    1.2.2满足需求而非创造需求              11
    1.2.3体现实施的可行性              12
    1.2.4奠定高质量招商的基础              13
    1.2.5确保持续稳定经营的实现              13
    1.2.6保证投资回报的安全性              14
    1.2.7加大融资的可能性              14
    1.3购物中心解码              15
    1.3.1购物中心简介              15
    1.3.2 SC诠注              16
    2.项目定位依据理论              17
    2.1 商铺原理              17
    2.1.1 商铺概念              17
    2.1.1.1概念诠注              18
    2.2 商铺分类              19
    2.2.1 按照开发形式进行分类              20
    2.2.2按照投资价值分类              23
    2.2.3按照商铺的位置形式分类              28
    2.3商铺投资价值分析              31
    2.3.1商铺投资原理              31
    2.3.1.1商铺初始售价              31
    2.3.1.2硬件条件              32
    2.3.1.3停车条件              32
    2.3.1.4楼层              33
    2.3.1.5客流量              34
    2.3.1.6价值升值收益              34
    2.3.1.7商铺投资收益              35
    2.3.2有投资潜力商铺的几点特质              35
    2.3.2.1区域              36
    2.3.2.2地段              36
    2.3.2.3人气              37
    2.3.2.4消费需求              37
    2.3.2.5交通              38
    2.3.2.6商铺本身的一些特性              39
    2.3.3商铺的投资属性分析              39
    2.4操作投资型商铺的可行性              41
    2.4.1投资渠道分析              41
    2.5商铺成功因素分析              43
    2.5.1提升开发商开发理念              43
    2.5.2合理分配利润空间              44
    2.5.3选择最佳赢利以及营销模式              44
    2.5.4选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：              45
    2.6商铺经营失败的原因分析              46
    2.6.1从北京巨库失败，看商业开发的致命伤              47
    2.7对于商业项目应该注意的另外两个方面              51
    2.8兴隆财富广场成功因素解析              52
    2.8.1兴隆财富广场成功的基本条件概述              52
    2.8.1.1全国商用物业的发展趋势              52
    2.8.1.2商用物业的选址及定位              54
    2.8.1.3商用物业销售最新营销手法              55
    2.8.1.4商业物业的经营              56
    2.8.1.5大型商用物业的招商（产品规划定位）策略              57
    2.8.2兴隆财富广场成功立足点              58
    2.8.2.1善于创新              58
    2.8.2.2关注顾客的实际需要              58
    2.8.2.3把握潜在的良机              59
    2.8.2.4做好特色功夫              60
    2.9产权式商场成功操作模式              61
    2.9.1洞悉“产权式”商场操作手法              61
    2.9.2引爆热销“产权式”商场热销实战解码              62
    2.9.3长旺不衰“产权式”商场管理秘诀              64
    2.9.10破解现代购物中心二大经营“冰点”              65
    2.9.11主要的经营策略              66
    3项目分析              69
    3.1项目概况              69
    3.2项目宗地分析              69
    3.2.1区位分析              69
    3.2.1.1项目位置              69
    3.2.1.2配套              70
    3.2.1.3医疗卫生              70
    3.2.1.4餐饮娱乐              71
    3.2.1.5金融服务              71
    3.2.1.6机关、企事业单位              71
    3.2.1. 7商脉繁荣              71
    3.2.2宗地地块形状分析              72
    3.2.3宗地所处城市形象分析              73
    3.3项目S.W.O.T分析              75
    3.3.1项目S.W.O.T总述              76
    4产品定位系统              77
    4.1关于市场定位              77
    4.2项目市场定位需要考虑的几个因素              78
    4.3影响项目定位的因素分析              79
    4.3.1地理位置              79
    4.3.2规模              80
    4.3.3交通情况              80
    4.3.4周边商业经营类型              80
    4.3.5辐射范围内的人流情况              81
    4.4定位系统              81
    4.4.1产品定位及档次定位              81
    4.4.2形象定位              82
    4.4.2.1定位支撑点：              82
    4.4.2.2案名              84
    4.4.2.3形象推广Slogan              84
    4.4.3商场目标客群定位              85
    4.4.3.1购买、租赁商场的目标客群分析              85
    4.4.3.1.1目标客群的主要分布预估：              85
    4.4.3.1.2目标客群的(职业)初步细分              86
    4.4.3.1.3目标客户群特征初探              88
    4.4.3.1.4目标客户群(主要用途)细分              91
    4.4.3.1.5目标客户群需求特征分析              92
    4.4.3.1.6目标客户群表解              94
    4.4.3.2商场终端目标消费客群初步分析：              94
    4.4.4商品、服务及经营定位              95
    4.4.4.1商场经营定位参考依据              95
    4.4.4.2业态组合划分              97
    4.4.5功能定位              99
    4.5小结              100
    
     
     
    孙子曰：
    夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于不算乎！吾以此观之，胜负见矣。
     
    -----------庙算第一
     
     
     
     
     

1.项目定位策略

1.1项目定位总体策略：

     
     提升附加值，超越同质化。
     
     
     
     
     
     

    兴隆财富广场成功的先决条件
    合理的商业规划
    遵循商业“量化”原 则
    满足需求而非创造需 求
    体现实施的可行 性
    奠定高质量招商的基 础
    确保持续稳定经营的实现
    保证投资回报的安全性
    加大融资的可能性

1.2项目定位依据

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌现。这种情况从2005年开始已逐步波及到的县一级的城市。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉：那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商户，其价值是通过商铺的长期运营最终实现的。
    对于开发商，如何合理开发商业项目特别是复合型商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营。
    在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发的专业经验及技能，特别是熟悉中国国情的专业技能，对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。可见商业定位及规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。

1.2.1遵循商业“量”化原则              

    商业是一个“量”化的行业，是需要有“量”化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个“量”化的过程，而“量”化是通过商业定位及规划来完成的。
    — 首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定辐射区域及消费力支撑；
    — 研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入驻商铺而言，其运营风险也是显而易见的。
     

1.2.2满足需求而非创造需求

    这一点十分重要，在对兴隆财富广场的策划中，一定要立足于兴隆现有商业现状，不能仅凭空想象而概念炒作。商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。这一点来看，我们对各种业态及其规模的控制、价位的控制都需要以此为据。
     

1.2.3体现实施的可行性

    合理的商