保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 
河北·保定·容城县房地产市场调查暨
景泰花园项目定位分析报告
石家庄联众同业投资咨询有限公司
二零一二年六月七日
前言
工作任务
石家庄联众同业投资咨询有限公司受发展商委托，于2012年5月23日-5月28日对保定市容城县房地产市场及项目开发地块展开了为期6天的市场调查，服务内容包括对容城县房地产市场进行调查，对各类业态在容城县房地产市场的发展现状及未来趋势进行研判，对景泰花园改造地块进行调研分析，并对项目作出基础市场定位和产品定位。
工作过程
在接受发展商委托后，联众同业从公司策划部、市场部、项目部抽调精干力量组成项目工作组，并于2012年5月23日正式启动市场调研阶段服务，通过资料搜集、实地勘察、访谈、楼盘调查等多种方式对容城县房地产市场及本案所处的市场环境进行了详细的调查与分析，包括：宏观经济与市场现状，未来发展趋势，各区域市场现状，重点商圈的调查等等，获得了大量较为详实的基础数据，通过科学的统计方法进行分类筛选，结合典型案例分析，经过数次讨论后得出有关容城县房地产的未来发展趋势及本案的基础定位结论。
结论说明
本报告所提出结论均为在目前市场环境下进行调研、讨论、分析和判断中得出，有可能因未来城市规划发生变化、房地产政策发生变化或者市场发生重大变故等原因导致结论出现偏差，我公司将在双方合作期间，随时根据市场形式的变化，及时修正各项数据与结论、方案，最大化降低项目运营的市场风险。
目 录
第一部分：宏观市场
县城概况
经济发展状况
城市规划建设
人均收入状况
宏观调控政策对当地市场的影响
第二部分：微观市场
住宅市场
1.1住宅市场区域分析
1.2住宅产品特征分析
1.3住宅价格走势分析
1.4典型案例分析
1．4.1领秀城
1. 4.2金台新城
1. 4.3谷丰印象
1. 4.4中金花园
1. 4.5阳光家园
1.5住宅市场综合分析及趋势研判
商业市场
2.1商业分布状况
2.2商业业态分析
2.3商业销售分析
2.4商业市场综合分析及趋势研判
第三部分：需求市场
客户问卷调研说明
客户问卷调研分析
2．1客户居住现状分析
2. 2客户置业偏好分析
2. 3客户经济承受能力分析
2. 4客户置业关注因素分析
2. 5客户产品偏好分析
3.客户需求研究总结
第四部分：项目基础分析及定位研究
基础分析
1. 1项目概述
1. 2 SWOT分析
1. 3 总体分析
总体定位研究
2.1住宅产品定位
2.1.1客群定位
2.1.2客群构成
2.1.3目标客群特征描述
2.2商业产品定位
2.2.1商业业态定位
第五部分：与定位匹配下的物业发展建议
整体规划发展建议
物业形态建议
建筑风格建议
景观规划建议
智能化建议
物业服务建议
结束语
第一部分：宏观市场
1.县城概况
容城县
容城，位于河北省中部，京、津、石三角腹地，总面积314平方公里，总人口26万人，辖五镇三乡、127个行政村。容城，地理位置优越，北邻首都北京110公里，东依经济中心天津100公里，距首都机场130公里，距石家庄机场140公里，距天津机场110公里，距天津港口120公里；西距京港澳高速公路8公里、京广铁路16公里，东距大广高速15公里、京九铁路25公里，津保公路、津保高速公路横贯全境，建设中的保津城际铁路在县城设有白洋淀站。
2.容城县经济发展状况
容城县倾力打造中国北方服装名城、京津冀重要的服装及辅料集散地、面向京津的绿色无公害农产品生产基地、保东物流休闲中心，努力建设实力容城、生态容城、魅力容城、和谐容城。
2010年，全县地区生产总值完成46亿元，同比增长15%；全部财政收入完成2.8亿元，同比增长40%，其中，地方一般预算收入完成1.6亿元，同比增长45%。全社会固定资产投资30.2亿元，同比增长91%,其中城镇固定资产投资完成23.7亿元，同比增长94%，农民人均纯收入6752元，同比增长12.8。
2011年，容城县新增民营企业40多家，目前，容城县已有民营企业3000余家，年纳税超10万元的企业达165家。形成了服装企业一业支撑，毛绒玩具、食品加工、汽车灯具等多业并举的格局。
容城服装闻名遐迩，有北方“中国服
装之乡”“中国男装名城”的美称。
容城县现拥有服装企业920家，年生产
能力达4.5亿多件（套）。品种类涵盖西服、
衬衣、休闲、棉服等6大系列、500多个品
种，形成了庞大的产业集群。全县年产值超
亿元企业12家，加工户2000余家，从业人
员达7万余人。
同时，服装企业还借船出海，与美特斯邦威、凡客诚品、箭牌、哥伦比亚等国内外多家知名企业进行各种形式的品牌合作。容城县丽友、集宏兴等企业在欧盟、法国、捷克、匈牙利、俄罗斯等国家和地区注册12个服装品牌，年出口创汇1000多万美元，占到全县出口总量的10%，以“创名牌、建名企、出名品、塑名城”为主的品牌战略已初见成效。
产品远销亚洲、南北美洲、欧洲的50多个国家和地区，年出口产品交货值50亿元人民币，直接出口创汇2亿美元；年产各类服装4.5亿件(套)。 2011年，容城正式成为中国唯一的“中华国服生产基地”。
拉链、毛绒玩具、食品加工、设施蔬菜种植等产业迅猛发展。拥有4个拉链产业聚集区，拉链企业达685家，年创产值近10亿元；拥有毛绒玩具加工企业937户，覆盖30个村，年创产值6.5亿元；拥有食品加工企业80多家，年产值超3亿元；容城来福汽车照明有限公司年产汽车灯泡1.2亿元，年销售收入达4.2亿元，产销份额占国内汽车灯泡市场的26%。
城市规划建设
容城县利用毗邻白洋淀、白沟市场和保津铁路新火车站建设的资源优势，对县城总体规划进行重新修编，将县城建设面积由10平方公里拓展到21平方公里。规划建设 “县城东南旅游服务区”、“白洋淀站仓储物流区”、“金台综合商贸区”、“县城工业聚集区”四大重点园区。
近几年,在” 科学规划、有序推进”的原则下，陆续开发了总建筑面积27000平方米的沟西花园、总建筑面积30000平方米的祥达嘉园、总建筑面积23000平方米的谷庄新村一期、总建筑面积26000平方米的爱佳小区、总建筑面积70000平方米的新容花园二期、总建筑面积35000平方米的博奥之家等十余个小
区均已先后交付使用。同时，重点启动的总投资8亿元的金台东路商贸服装城项目和总投资7760万元的谷庄新村二期、总投资5400万元的博奥润福苑小区、总投资1.2亿元的祥和新区建设等项目均在积极建设中。
容城县廉租房建设采取小区配建方式，2010年分别在祥和小区、润福苑小区、爱佳公寓小区进行配建，配建套数分别为40套、90套、70套，2011年，在金台新城、谷丰印象、中金花园、阳光花园四个小区配建公共租赁住房560套，目前，该县人均住房建筑面积15平方米以下的城市低收入家庭廉租住房保障率达到100%，符合廉租住房保障条件的86户居民做到了应保尽保。
人均收入状况
容城县的支柱产业是服装加工，现拥有服装企业920家，加工户2000余个，服装厂务工人员多为当地居民，也有部分外来打工者，普通技工的年收入32000-35000元/年左右，一个普通家庭的年收入预计在7-10元。而且当地的工资是按年一次性支付，居民储蓄额一直比较高，因此对当地房地产市场而言，蕴藏巨大的消费潜力。
5.宏观调控政策对当地市场的影响
随着房价调控政策、房产税、限购令、新国八条等相关政策的出台，宏观调控政策对保定地区房地产市场造成了一定
的打压，受政策调控影响，2011年下半
年到2012年上半年，容城县房地产市场
受到不小的冲击。无论从房价还是成交量
而言，目前容城县房地产市场均不容乐观
。自2012年伊始，房地产市场价格出现回
落，公众观望气氛浓厚。部分项目由于质
素不高，进入滞销状态。
由于整体市场不乐观，购房者越来越
趋于理性，对于开发产品的质素要求愈来
愈高，包括营销包装、整体规划、建筑结
构、建筑风格、景观设计、地段、物业管理都成为购房关注的重要指标，因此，在新市场环境下，粗放化的开发模式已经失去其竞争力，精细化开发将有助于开发企业更好应对市场，提升竞争力。