闲林综合用地定位分析报告
     
     
    一、2007年上半年杭州经济发展情况
    ?      城乡居民收入增长稳定
    上半年，杭州市区城镇居民人均可支配收入11889元，增长14.7%，扣除价格因素，实际增长12.3%；其中工资性收入8905元，增长12.8%；财产性收入增长21.9%。
    农村居民人均现金收入6119元，增长12.1%，扣除价格因素，实际增长9.8%。其中，工资性收入3126元，增长14.1%；家庭经营现金收入2280元，增长9.9%。
    ?      居民消费价格上涨2.1%
    上半年，杭州市居民消费品价格上涨2.1%，涨幅比上年同期和一季度分别提高0.8个和0.3个百分点。八大类消费品及服务项目价格“六涨二跌”，食品、烟酒及用品、居住类项目、家庭设备用品及维修服务、医疗保健、个人用品和衣着类分别上涨了3.5%、2.6%、3.5%、2.1%、3.1%和2.9%。娱乐教育文化用品、交通和通讯价格分别下降0.2%和1.5%。
    ?      发展享受型消费增长 
    上半年，杭州市实现社会消费品零售额629.82亿元，增长15.0%，增幅同比提高1.7个百分点。城乡居民“发展型”、“享受型”消费均较快增长，服装鞋帽针纺织品类、家具类、金银珠宝类和汽车类分别增长19.5%、40.5%、21.7%和20.1%。上半年餐饮业实现零售额67.66亿元，增长18.5%。
    ?      市区房价小幅攀升
    1-6月，杭州市商品房销售面积累计349.63万平方米，同比增长50.1%，增幅为2006年以来最高水平。其中现房销售35.79万平方米，增长86.8%；期房销售313.84万平方米，增长46.8%。从商品房分类来看，1-6月杭州市商品住宅销售面积312.87万平方米，同比增长58.3%;办公楼销售面积18.68万平方米，同比增长49.5%;商业营业用房销售面积13.79万平方米，同比下降29.0%。半年房价增幅小幅攀升。市区房屋销售价格上涨3.5%，其中商品房销售价格上涨3.6%，二手房销售价格上涨3.4%。
    总结：上半年杭州经济持续发展，预计杭州市生产总值年均增长11%，到2010年达到4800亿元，人均生产总值超过8200美元。届时，城镇居民人均可支配收入达到2.46万，农村居民人均纯收入超万元，经济发展趋势良好。
     
    二、本项目所在环境分析
    本项目位于闲林板块02省道东北侧，临近竹海水韵组团，总用地58.538亩。项目区位条件较好，交通便利。
    闲林板块主要从绕城高速以西算起，沿02省道两侧，一直到老余杭的加油站，包括闲林镇、五常镇、仓前镇等，大约二十余个楼盘。对于闲林这样一个未来3-5年内住宅面积达到1200万方，2020年居住人口将达28万的超大型新居住区来说，一步到位并非易事。整个区块商业配套急需完善。
    区域人口状况：
    闲林镇：2004年末总人口40686人，其中外来人口10990人。2004年末闲林镇小学在校学生2320人，共建有小学4所。
    余杭镇：2004年末总人口57392人。截至2004年末，全镇共有小学5所，在校学生3876人。
     
     
     

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    余杭、闲林两镇人口98078人，加上楼盘入住人口66444人，三年内总人口将达164522人。
     
    闲林板块相对于其他板块的swot分析：
    1、优势分析
    生态环境优势：闲林区块具有得天独厚的地理优势和自然环境优势。首个国家湿地公园就坐落在闲林，第一期风景区面积达14平方公里，这个新景点已经成为杭州人业余休闲生活的好去处。
    交通优势：在交通方面，“一景、一快、一高”三条大道，即53米宽的天目山风景大道、46米宽的02省道、杭徽高速公路，彻底解决了闲林区域居住的瓶颈问题。另外还有五常大道、文一路延伸段、绕城公路等，这些路网令闲林板块与市中心交通更加畅通无阻。
    人气优势：板块集中了20多个楼盘，未来3-5年内住宅面积达到1200万方，2020年居住人口将达28万的超大型新居住区。
     
    2、劣势分析
    大市政配套稀缺劣势：余杭政府力争实现的“三年基本配套”到目前还未见到成果，只有宏丰家居城已经动工，将在08年建成。
     
    3、机会点分析
    配套将完善：余杭政府力争实现“三年基本配套”。景观绿化及河道整治工程、其他公用工程、教育设施、文化体育卫生设施都有具体规划并将逐步实施。
    发展潜力优势：闲林板块正是因为区域巨大的发展潜力，吸引了国内外的知名商家纷纷进驻，如沃尔玛和宏丰家居城。占地250亩的沃尔玛位于绕城公路以东，五常大道以南，刚好与留下信用社“接壤”，计划在三年之内建成。杭州宏丰家居城将建成家居购物、休闲、娱乐、餐饮、教育等多样化配套，快速带动板块的发展。
    都市拓展优势：随着杭州市区的不断扩张，市中心的供地已无法满足现代化城市建设的需要。杭州要想成为国际化的大都市，郊区发展无可避免，而与市区仅20分钟车程的大西溪板块更是占据了天时地利。
    西溪湿地拓展优势：二期即将开发，作为湿地延伸区域，环境景观优势突出。
     
    4、威胁分析
    空置房源多：前几年因为投资炒房客户较多，很多购买在闲林的客户以买进卖出赚钱为主，短期入住率不高。
    钱江新城等热点板块将分流客户：由于钱江新城板块是政府引导板块，将成为崭新的行政中心，集中了很多公建以及商业设施，该板块人气较旺，相对成为最大竞争板块。
     
    总结：闲林板块楼盘机遇、挑战并存，由于该板块缺乏政府的牵头引导，公共配套设施落后，未来几年估计宏丰家居城等公共配套的逐步建成，公交一体化的实施，该板块可能将面临良好的发展机遇。
     
    三、三类物业定位可行性分析
    本项目为综合用地，综合用地是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地的出让年限50年。
    综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。
    对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。例如商业、居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地部分出让年期为40年、居住用地部分为70年。
    本项目综合用地可用于写字楼、酒店式公寓、商业设施三种用途。以下将从这三方面的物业在杭州的发展状况以及结合板块的性质和发展，来确定该地块的功能定位。
    （一）写字楼
    杭州写字楼发展情况
    据大杭州房地产开发统计数据显示：2007年1-7月，杭州商品房施工面积达到4117.57万平米，其中写字楼面积269.94万平米；商品房新开工面积442.21万平米，写字楼37.7万平米；商品房竣工面积193.2万平米，其中写字楼竣工面积2.87万平米；2007年杭州写字楼市场供应面积将达到22.02万平米。
      杭州写字楼市场区域主要集中在黄龙板块、武林板块、庆春板块、高新文教板块和城
    站吴山板块，另外还有正在崛起中的钱江新城和滨江等近郊板块。

     
    ?      区域态势分析
    2007年第一、二季度杭州无新交付的甲级写字楼，写字楼市场以吸纳存量为主，市场平稳发展。其中，黄龙商圈仍是杭州写字楼需求者偏好的集中区域，越来越多的企业选择进驻黄龙，在一定程度上延续了黄龙商圈写字楼市场的火热局面。但随着经济的发展，市中心的写字楼供应日趋紧张，交通，资源，环境条件都不乐观。
    杭州下半年大约有超过300万平方米的写字楼上市，供应量中超过一半集中在钱江新
    城。毫无疑问，在未来的几年，钱江新城板块将成为杭州写字楼供应的主要区域。而老城区及三墩等近郊板块也将有一定的新盘写字楼供应。
    ?      客群需求分析
    总体上说，杭州写字楼客户群以中小型公司为主，市场需求主力面积集中在80-150平
    米之间。这与整个浙江民营经济的繁荣以及第三产业的迅速壮大密切相关。杭州写字楼驻户以生产制造、物流商贸和专业服务类较多，约70％驻户为杭州本地或省级企业，大面积驻户中以地产开发类、IT高科技类及金融为主。预计未来2年内将有多家外资银行进入杭州，作为新的经济增长点，写字楼市场热闹场面可以预见。
    自去年6月份杭州市工商局发布“住宅禁商令”以来，释放的写字楼需求至少有1200
    万平米，一些民营经济活跃的次级商圈如城西三墩近郊板块写字楼缺口更大。以城西三墩板块为例，写字楼投资客主要是90年代在城西买房打拼的一代人，经过十多年的发展，当初的中小企业都有了足够的发展。三墩板块则成为改善办公条件，开拓市场环境的最佳办公区域。杭州目前仍有60%的公司滞留在住宅内办公，而受“住宅禁商”政策的影响，这部分企业将不得不租用或购买办公物业，杭州写字楼市场将出现很大的上升空间。
    ?      市场投资分析
    2007年第一、二季度，杭州写字楼市场没有新楼盘交付，发展比较平稳，随着杭州城市投资环境的进一步成熟以及写字楼投资和消费市场的进一步完善，杭州写字楼市场将出现
    暂时的供应瓶颈期，到2008年大量中小企业年检的时候，市场需求矛盾将更加突出。杭州目前的写字楼，除了受限于产权之外，几乎全部是出售。而近期杭州全产权新写字楼只有赞成·太和广场、万新大厦、钛合国际、采荷嘉业、紫晶商务城、以及三墩板块的西港·新界等少数几个楼盘。
    相对于住宅市场的价格不断飙升，杭城某些区域在售写字楼的价格已经低于在售商品房价格，出现所谓的“价格倒挂”现象，写字楼投资收益潜力巨大。可以预测，在未来杭州房地产市场运营中，写字楼将是最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业类型之一。
    总结：浙江是个民营经济发达的省份，而杭州是浙江的经济中心，也是“长三角”经济的核心城市之一，在这里集中了大量的中小民营企业。发达的产业经济与密集的商务活动决定了杭州写字楼市场有较大的市场需求空间。但目前杭州的写字楼开发同质化严重，定位模糊，高档写字楼过量开发，种类不够丰富，产品结构失衡，缺少有个性、针对中小企业客户群的写字楼，档次不够分明，目标客户定位不明确，使得楼盘间的竞争趋于恶化，直接后果便是写字楼销售数量及价格上升乏力，市场不温不火。
    如本项目定位为写字楼，
    1、目前写字楼市场的大环境发展不温不火，高档写字楼过量开发，种类不够丰富，产品结构失衡，缺少有个性、针对中小企业客户群的写字楼，档次