广州星河湾商业部分
     
     
     
    商业业态初步建议
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    广州经纬房产咨询有限公司
    二○○六年十月
     
    目  录
    前 言              4
    1.              市场及区位概况分析              5
    1.1.              广州星河湾区位简析              5
    1.2.              周边人口密度分析              6
    1.3.              本项目现有商业分布及经营情况              7
    1.4.              周边楼盘商业情况分析及启示              8
    1.4.1.              洛溪新城              8
    1.4.2.              广州雅居乐              9
    1.4.3.              锦绣香江              10
    1.4.4.              丽江花园              11
    1.5.              业主消费需求调查              12
    1.5.1.              调查访问对象              12
    1.5.2.              调查访问结果分析              12
    1.6.              项目优劣势分析              16
    1.6.1.              自身优势              16
    1.6.2.              现存劣势              16
    1.6.3.              机会              16
    1.6.4.              威胁              16
    2.              项目定位及业态规划建议              17
    2.1.              项目存在问题分析及解决建议              17
    2.2.              项目定位依据              19
    2.2.1.              考虑定位时需注意的因素              19
    2.2.2.              主要目标消费群的消费特性及消费力分析              20
    2.2.3.              整体商业可持续发展的路径与策略选择              20
    2.3.              项目主题定位建议              22
    2.4.              业态规划建议              24
    2.4.1.              项目业态分布比例建议              24
    2.5.              业态具体布局建议              25
    2.5.1.              商业街业态具体布局建议              25
    2.5.2.              会所商铺业态建议              26
    2.5.3.              五星级酒店群楼业态建议              27
    2.6.              业态控制建议—专铺专营              27
    3.              硬件规划建议              28
    3.1.              外立面展示优化建议              28
    3.2.              特色店面展示优化建议              29
    3.3.              导视系统优化建议              30
    4.              招商节点计划              30
    4.1.              时间节点安排              30
    4.2.              招商工作部署              31
    5.              项目租金幅度提升预测              32
    6.              具参考性区域商业项目调查              32
    7.              经纬团队实力展示              32
    附件一              33
    

前 言

    非常感谢贵司对敝司工作的信任和支持，使敝司能有机会与贵司共同探讨本项目之工作。
    本项目从市场大环境入手，结合项目现时的具体情况，加上我司的专业经验得出项目业态规划定位初析及招商初步建议。
    为使广州星河湾商业项目能在业态规划定位上能掌握到一个更明确的方向，我司特在广州市选取一部分与广州星河湾项目及番禺区的消费氛围及环境相似度较高的商业业态模式、经营状况、租售价格水平及商区发展历史等作出深入的探索及分析，并提出综合性比较及总结供贵司参考，令贵司能对广州市内类似商业氛围地段的商业业态发展有所了解，同时亦能就不同行业的经营状况及价格水平有更详尽的资料分析，以令广州星河湾商业项目（下文统称本项目）能有一个更有利而准确的市场及产品定位。
    敝司深信凭借丰富的专业经验和无比的工作热诚，在项目的工作中必定会全力以赴，做到最好。
     

1.      市场及区位概况分析

1.1.      广州星河湾区位简析

    星河湾位于广州华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区，北邻珠江，东部为植被良好的自然山坡。星河湾总占地80多万平方米，已建设区域近50万平方米，建筑面积已达70万平方米。
    


     
     
     
     
     
     
                                        以上数据及图片资料来源：搜房网
     
    小结：

• 项目周边为城市主要干线，交通线路流畅，便于到达；

• 项目处于城市行政区域较中心的位置，周边公建配套设施日益完善；

• 项目与海珠区、天河区的联系密切，自身配套较好，已成为中高端收入人群生活的聚集地；

• 随着番禺区的城市发展的步伐，区域大环境的不断改善，将吸引更多高质素的社会各界人士到本区域居住，将为本项目的商业带来较优质的消费人流。

1.2.      周边人口密度分析

    根据派出所及街道办提供的资料，本项目周边人口分布如下：

     
    小结：

• 本项目作为该区域主要的人口集中居住地，常住人口密度适中，适宜发展中型购物中心；

• 本项目自身的业主总量较多，而且在不断增长的同时，对消费购物场所配套的需求日益迫切；

• 以星河湾自身的品牌及其较高素质的住户群，结合品牌商户的形象包装，具备了打造该区域高档次、高质素购物场所的条件；

• 本项目的商业将会在满足自身业主消费需求的同时，吸引周边小区的消费群体，令商户在本区域的发展得以良性循环。

1.3.      本项目现有商业分布及经营情况

    本项目现有商业分布如下：

     
    小结：

• 本项目对外形象展示的最佳点为主入口商业街；

• 会所配套的商铺基本以业主消费为主，人流相对较少但消费的档次及素质较高；

• 酒店群楼主要的消费客流预计仍以业主为主，但要考虑五星级酒店的形象及酒店客户的消费特点，重视业主与酒店客的动线分流；

• 现有经营情况较好的以7-11便利店、小超市为主，说明消费群体对基本的日常生活消费为主，同时较为接受高端的品牌商户消费。

1.4.      周边楼盘商业情况分析及启示

1.4.1.      洛溪新城

    小结：
    ?      洛溪新城现居住人口约数十万，整体商业气氛浓厚；
    ?      吉祥道及食街为主的服装类/餐饮类以外，连带吉祥北街，吉祥南路，吉祥中路，彩虹路也形成了一定的商业氛围；
    ?      现时这几条分支道路多数以自营的零散商户居多；
    ?      洛溪板块周边的楼盘基本以自住客居多，支撑起该区域的商业旺势。
    启示：
    ?      居住区域的发展及成熟对其商业发展有长远的帮助；
    ?      大型社区的商铺以社区配套的业态为主，以满足居住人群对基本生活消费的需求；
    ?      当楼盘不断发展及入住人群的不断增加，将从基本的社区配套业态走向包括休闲、娱乐、购物消费在内的丰富业态。