学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案
    （部门讨论稿）
    商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。
     
    一、目标消费市场调研
    不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。调研结论如下：

1. 学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。

2. 学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 

3. 与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。

4. 当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。

     
    二、周边商业项目调研
    1、基本情况

    2、借鉴和启发：
    1、      我们应充分结合商圈目标消费群的具体需求、商圈人口结构、收入水平等综合因素来确定项目的定位和业态组合设计方案。
    2、      项目所面对的消费与经营品牌的档次，是由所服务的消费者决定的。
    3、      商业街应有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，以吸引人气，积聚商气，同时强调多业态经营，使各业态之间优势互补。
    4、      现代商业已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了，随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。
     
    三、大学城商业案例参考——南京仙林大学城大成名店公园购物中心
     
    1、总体情况
    大成名店公园购物中心于2005年9月投入运营，总建筑面积2.9万㎡，为单体垂直框架结构，地下2层，地上四层，定位于餐饮、购物、休闲娱乐为一体的综合性商业项目，人气很旺，经营状况良好，号称“仙林大学城的新街口”。
    2、业态组合设计
    以购物、餐饮、娱乐为主，购物（含服饰）约占40%，餐饮约占30%，娱乐约占30%。面积从25㎡至200㎡不等，总户数为324户。1-2楼以40㎡为基本分割单元，3-4楼以100㎡为基本分割单元。目前有苏果社区店、肯德基、明亮眼镜店、自助KTV、网吧、游戏厅、中餐厅等，但更多的则是卖时尚服饰店、饰品店、化妆品店，对于大学生而言，吃、穿、玩、乐的日常基本需求能够基本满足。
     

     
    3、借鉴和启发
    除了占据良好的地段以外，开发商的经营定位也至关重要。 大成名店公园购物中心紧扣大学生消费特点，将项目定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐等诸多功能于一体的一站式购物中心，同时建筑设计遵循商业运行规律，业态设置较好的适应了消费市场需要，经营档次切合了学生的实际消费能力，因此该项目运营状况良好。不足之处是品牌主力店不多，店容店貌有待改进和提高。
     
    四、DITPDWS业态组合建议方案
     
    1、      业态规划
     
     
     

     
    2、项目建议
    本项目发展以学生为主要目标消费群的社区配套商业，餐饮占40%，服务占30%，娱乐占20%，服饰占10%。目标消费人群为高教区学生，中档和经济型消费档。建议餐饮类不超过50元左右/人次，娱乐类不超过50元左右/人次，服饰类不超过200元左右/人次。
     
    五、B区商业街定位分析建议
    商业项目的定位应充分考虑到目标消费市场的实际需求、消费能力、消费结构、消费习惯等因素，从而合理确定经营档次和业态，同时要结合商圈内的实际情况，扬长避短。根据对学生消费和需求状况的调研，学生整体消费能力不强，消费结构比较单一，大部分学生以基本的生活需求为主，经济条件较好的学生具有娱乐休闲的需求，学生公寓B区的生活配套设施相对缺乏，因此，我们建议B区商业街定位为满足学生餐饮、购物、生活服务的社区配套型商业，经营档次以中低档为主，招商引进适合于大众型消费的品牌商家，提升商业形象，形成商业特色。
     
    六、B区商业街业态组合规划建议
     
    1、      业态组合设计
    商业街业态定位于餐饮、商业零售、生活服务、休闲娱乐四种业态，其中餐饮占25%，商业零售占27%，生活服务占34%，休闲娱乐占14%，业态结构相对于第一太平戴维斯的建议方案进行了一定的调整，这是因为翰林大厦、文星广场餐饮业态较多，同时文汇广场三楼规划为大型中餐项目，因此B区商业街的餐饮以风味特色为主，适当降低比例；由于学生公寓B区地理位置相对偏僻，入住学生对配套生活服务设施需求较大，适当加大了生活服务设施的比重。
     
    2、      具体的业态业种设置