石景山鲁谷项目市场调研暨产品定位建议报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    北京成业行  谨呈
     
    2007年7月26日 
    （内部资料 谨慎保存）
     
     
    报告提纲
     
    前言
    1、      市场调查
    2、      调研结论
    3、      项目分析
    4、      产品定位
    5、      建筑设计
    附件：委托设计任务书
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    前  言
     
    调研目的
    在参加本项目地块招投标前期,我们进行了市场调研和定位策划研究，确定了项目开发的基本方向和原则。本报告是在此基础上进行的重点调查及对产品定位的深入研究，旨在为委托设计任务书提供依据。 
    调研内容
    1、宏观市场概况
    2、土地市场调查
    3、竞争楼盘调查
    4、深度访谈
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、市场调研
     
    1、宏观市场概况
    2006年末北京全市常住人口1581万，生产总值7720.3亿元，人均收入19978元。全市商品房销售面积2607.6万平方，商品房销售额2159亿元。商品住宅空置494.1万平方，减少305.6万平方。
    根据规划，到2020年，只有1/10的北京人还住在城里。近郊人口达到58.56%。
    北京市未来城市规划：两轴—两带—多中心
    
    
    从北京城市规划看石景山区未来发展
    石景山区未来是北京市的8个城市职能中心之一——石景山综合服务中心，石景山区的功能定位是“一区、三中心” 。石景山区委、区政府确立为首都休闲娱乐中心区，即CRD（Capital Recreation District）——意味着最适宜生活的地方！
    石景山片区优势
    地铁1号线、五环、多条公交线路、旅游路线与市区紧密相连；京西交通枢纽优势。北京市城区绿化率最高的地区，同时是全市唯一拥有山林的城区。通过首钢的搬迁，石景山区将重点发展文化娱乐产业，成为北京最适合生活的地方。首钢搬迁后西长安街延长线将被打通，直接通到门头沟，穿过首钢的区域基本定位为“中央办公区”，已有中央单位表示愿意搬迁。
    石景山房地产市场
    2003年以来发展速度很快。现有常住人口中一半左右在城区就业，基本靠地铁解决交通问题。除去投资客，中青年是石景山区购房主要群体。目前石景山鲁谷片区二手房均价8000-9000元/平方米，新盘均价突破10000元/平米。预计2007-2008年，石景山房地产市场仍然是稳中有升的局面。
     
    2、土地市场调查
    2006-2007年石景山土地出让供应情况统计

    ——数据来源：北京市土地整理储备中心 
    北京市土地整理储备中心石景山区分中心
    
    鲁谷项目
    
    以上统计数据表明，这两年石景山片区的土地供应量并不大，甚至可以说是有点偏紧。在2006年至今一年半的时间内，石景山区通过招拍挂途径上市的土地总共不过五块，土地供应面积为366701.345平方米（约合550亩），总建筑面积872060.724平方。其中住宅性质用地的建筑面积634579.6平方，按照100平方米/户估算，能建成的住宅不过6000多套。这与我们调研的实际情况也是相符的，目前在售或待售的住宅项目，大部分是原有地块或项目的后续开发，如远洋山水、茂华璟都会、玉泉新城二期等。
    目前通过招拍挂途径即将上市和拟上市的土地项目有6块地，土地供应面积954553.08平方米，规划建筑面积1731900平方米，其中住宅1102900平方米，其中包括8万平方米的经济适用房，大致能建设10000套左右的住宅。目前这些住宅用地大都处于一级开发阶段，即使上市预售大多也在奥运会以后了。而2010年以前，石景山区还将推出京西商务中心、京燕商务区、八宝山综合居住区、古城综合居住区、刘娘府综合居住区等十几块地，土地总放量将在400万平方米左右。相信在奥运会后随着苹果园等地区的改造拆迁建设，政府会有更多的地块在石景山地区推出，以改变目前供求不平衡的状况。
    供应的偏紧导致短期内房价的逆政策上扬，也造就了二手中介市场的活跃。如位于石景山区边缘的华富丽苑，去年上半年的销售价格不过5000-6000元，目前小区一手房已售罄，网上二手房的价格被炒到7000-10000元；远洋山水从最初的5000多元一路上涨到如今的14000元；玉泉新城一期房源售罄；茂华璟都会中小户型带精装修均价12000元仍然供不应求等。
    结论
    石景山区被定位为未来的首都休闲娱乐中心（CRD）。苹果园地区也被定位为将来的京西交通枢纽，包括首钢搬迁遗留下来的大片土地，可以说石景山区在中长期充满着发展的机遇。短期内（2006-2008）与市场需求相比，石景山地区的土地住宅供应量并不大，甚至可以说是明显偏紧。这与奥运会前北京市政府控制建设规模、压缩土地供应的总体政策有关。但减少土地供应和新盘上市必然导致房价和地价的坚挺上扬，而奥运会后出现的放量供应又有可能导致市场的竞争更加激烈，因此政策变化导致的区域市场波动风险必须引起我们的密切关注。
     
    3、竞争楼盘调查
    因石景山目前在售项目不是很多，纯小户型的项目更是少之又少，因此一共调研了四个楼盘，包括远洋山水、茂华·璟都会、华富丽苑、地铁古城家园，其中远洋山水和茂华·璟都会两个楼盘较有代表性。
    1）远洋山水