致：复地集团沪北区域总部
由：上海策源置业顾问有限公司
贰零零柒年捌月
金山项目组
金山
金山山阳地块定位规划建议
目录 前言 2 一、 项目地块总体定位 3 1.1. 总体产品定位 3 1.2. 总体功能定位 8 二、潜在客户分析 9 2.1. 宏观市场客户细分 9 2.2. 项目客户定位 11 2.3. 目标客户需求量估算及产品特征 12 三、配套物业研究 14 3.1. 商业配套研究 15 3.2. 酒店配套研究 16 3.3. 公寓配套研究 17 3.4. 其他配套研究 18 四、总体功能规划和布局 22 4.1. 总体功能规划 22 4.2. 布局规划思路 26 4.3. 规划布局和建筑形态 27 五、建筑风格建议 31 前言 准确的主题定位将为提升山阳地块的核心价值指明发展方向。目前项目的主题定位为“化工服务业聚集区”，在此基础上为项目用地确定最合适的发展方向、总体规划及产品组合。同时通过主题开发、有序运作，确定合适的发展概念以使地块价值最大化，并考虑地块开发对整个金山三阳地区整体利益的提高和增值的作用，实现经济效益、社会效益和环境效益的“多赢”。 充分利用金山拥有的化工产业发展的基础和优越地理位置条件，整合成为化工产业、现代服务业和人才资源的典范基地。创造出一个集办公、交易、会议、交流、展示及配套服务设施于一体的化工服务主题园区，此定位是建立在800亩土地总体统筹规划、分区功能定位为先导的基础上，进而对各功能区分阶段开发为手段，形成系统联动、功能互补的良性格局。 在“化工服务业聚集区”内首要满足的功能是帮助入驻企业及金山石化的生产企业完成生产交易活动，围绕这样的交易活动，项目内营造出由交易服务——商务配套——储运物流——展示交流——研发生产——配套服务等基地内各功能区块间自身循环的产业链。 山阳项目总体体量800多亩，但其地块分散，由多个不相联地块组合，在总体规划上存在一定的难度。在上述现状条件的基础上，对于山阳化工产业服务业集聚区的总体规划包括四个方面： 第1， 项目地块总体定位； 第2， 潜在客户分析； 第三，相配套物业研究； 第四，总体功能规划和布局建议。 一、 项目地块总体定位 1.1. 总体产品定位 山阳地块项目依托发达的立体化交通网络，及金山化工产业的支撑，将规划成为杭州湾最具影响力和辐射力的生产性服务业集聚基地。通过整合自然资源和社会资源，合理规划，推进区域开发建设，其实质是建立2.5产业服务集聚区的发展模式。产品定位规划将紧紧围绕2.5产业中的化工产业链企业的需求展开。 1.1.1. 2.5产业的定义 上海市已确定提升产业能级，优化产业结构，2.5产业是上海“十一五”规划期间的重点发展领域。 2.5产业是指介于第二产业和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。 1.1.2. 2.5产业的分类 从产业的分类上看，作为一种产业形态，2.5产业大致可分为三类： 第一类：是第二产业中附加值较高的部分——上游的研发设计和下游的营销和结算(包括总部经济)，以及由此衍生的售后服务、会展等功能性中心。 第二类：是第三产业，但其受众对象主要是知识型服务业体系，如金融服务业、咨询服务业、教育培训业、文化传媒业。 第三类：是以IT产业为代表的数字网络产业等，如电子商务、软件信息业。 “2.5产业”的产业链在产业地产项目开发中，具有重要的指导意义。其关注研发设计、中试、虚拟制造以及后期的营销环节，将传统生产功能转移。在此种条件下，作为产业功能物业载体的产业地产项目，则必须改变以往以开发大量生产厂房、仓储物业为主的模式，而倾向于打造符合研发设计、中试和虚拟制造、营销等功能要求的物业产品，包括研发楼、商务办公楼、展馆等。 1.1.3. 2.5产业产业链功能分析 ? 总部 ? 总部和总部经济的定义 总部，即企业、组织的首脑机构，这些机构既包括政治、文化、教育、科研组织，也包括生产、研发、营销、管理等各种经济组织。总部在空间上聚集，逐渐形成总部经济。总部经济指经济与非经济的、官方与非官方的，带有总部性质或总部派出性质的，各种机构和组织相对集聚所产生的社会经济活动的统称。 ? 总部和总部经济的内容 随着企业、组织不断发展壮大，企业总部功能和生产制造功能分化越来越明显，开始逐渐形成总部，生产基地在空间上的分离。一方面，总部等高端产业链功能开始在经济发展成熟的中心城市聚集；另一方面，生产功能向周边低价成本较低的城市扩展。 上海作为中国经济发展的龙头，长三角的中心，在吸引总部聚集方面具有绝对的优势。上海发展2.5产业的规划也把吸引知名企业总部作为首要的工作，已建设了多个供总部聚集的产业地产项目——总部基地、生产性服务业集聚区等。目前，上海地区集聚的总部类型如下：
制造业企业总部
| 运营总部
| 跨国公司企业地区总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部
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| 采购中心
| 大型企业在供应商集中地设立的采购集中地
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| 销售中心
| 大型企业面向下游客户的销售职能中心
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| 信息中心
| 大型企业进行结算、物流、配送的信息处理中心
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| 研发中心
| 跨国公司、高新技术企业的创新/研发机构
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金融企业总部
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| 民营银行总部、全国和外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司、基金公司、保险公司、担保公司、财务公司等
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科研机构总部
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| 国家与社会科研机构、社会经济研究中心
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机关机构总部
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| 行业协会、商会、社会基金
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其它类型总部
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| 学历教育、认证机构
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? 化工产业的总部经济 化工产业的总部类型包括生产企业运营总部/研发总部、分支机构、科研机构总部以及化工行业协会总部、教育培训机构总部等。上海化工产业比较著名的企业有： 化工企业总部——上海石油化工股份有限公司、巴斯夫中国有限公司在沪公司、上海焦化有限公司、上海天原集团胜德塑料有限公司 化工行业主要物流贸易商——君昊物流有限公司 交易市场——上海化工品交易市场、危险化学品交易市场 化工行业协会——上海市化工行业协会、上海化学化工学会、上海能源化工行业协会。 目前，化工产业的总部机构基本上分布于多个化工园区内，如高桥、吴泾等老化工园区等，尚未形成一个化工产业总部集聚的区域。发展一个集中于化工产业的相关产业集聚区，尤其是吸引一定数量的跨国企业和知名企业总部，并吸引相关上下游产业的企业集聚，对推动和发展化工产业具有重大意义。 ? 研发 ? 研发的定义及在中国的发展 这里的研发是指产品与技术创新的来源，同是产业链上的高端环节，具有高智力投入、高附加值的特征。研发对高新技术企业尤为重要。研发功能的主要载体是企业研发中心以及独立研发机构等。 随着中国改革开放的不断加深，跨国企业研发中心强势涌入我国。目前知名跨国公司在国内设立的研发中心已经超过500家，主要分布于上海、北京、广州等大城市。国内企业为获得更大利润、加强自主创新能力，也加大科研投入力度，纷纷开始设立企业研发中心。 ? 化工产业的研发 化工行业分支众多，其中多种精细化工类属于高新技术产业，科研研发功能在产业中地位突出。 研发机构主要包括跨国企业投资设立的研发中心、国内企业建立的研发部门、大学科研院所机构及少量的独立研发机构等。上海比较知名的化工产业研发机构有： 跨国企业研发中心——GE（中国）全球研发中心、杜邦（中国）研发中心等； 国内企业研发机构——金山石化化工新材料研发中心等。 发展一个精细化工产业研发机构聚集区，并为这些研发机构提供资金、信息、中介、科技成果转化服务及优惠扶持政策，对加强精细化工产业自主创新能力，推动上海乃至我国精细化工产业的发展具有深远的意义。 ? 中试 中试，即中间试验，是指科技成果产业化的中间阶段，在产业链条上，中试环节是研发的后一个环节，对高新技术企业将科研成果转化为直接的产品、创造经济效益具有重要的意义。中试环节包含了技术、市场和生产条件三个方面的内容，即解决技术在产品中的应用、对包含科研成果的产品进行市场预测以及创造生产这种高科技产品的生产条件等三个问题。 承载中试功能的物业载体为中试基地。中试基地是科技与经济结合的纽带，是把实验室成果孵化为实用生产技术和工业产品的孵化器。目前许多大型企业纷纷成立技术研发中心，高校则以创办科技产业园的方式，开展科技成果的中试。 精细化工产业对科研成果转化要求极高，因此，中试环节对精细化工产业而言，具有举足轻重的意义。但目前，由于大量企业不愿过多承担科技成果中试的资金和时间风险，高校尽管拥有较强的科研能力，但与市场又相距较远，因此国内尚未建成现代意义上的精细化工中试基地。 上海精细化工产业发展在全国居于前列，集中了大量的材料科研院所、重点试验室、跨国公司及国内知名企业亦纷纷建立研发中心，为精细化工中试基地的建立奠定了基础。依托上述科研机构，在金山化工产业集中的区域建设具有一定影响力的中试基地项目，可以有效连接科研和产品生产环节，完善新材料产业链，同时还可以培养和聚集一批技术专家和新材料科技经营专家，推动上海精细化工产业的发展。 ? 虚拟制造 虚拟制造是2.5产业的另一重要表现形式，是指运用最新的计算机技术,特别是虚拟现实技术和计算机辅助技术,在实际制造活动之前对制造过程和制造系统进行虚拟运行,发现设计存在的各种问题,寻找最优方案,从而提高制造业的竞争力。 虚拟制造的基本思想是在产品制造过程的上游－设计阶段就进行对产品制造全过程的虚拟集成，将全阶段可能出现的问题解决在这一阶段，通过设计的最优化达到产品的一次性制造成功。从上述意义上讲，虚拟制造阶段在产业链环节上是生产环
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