报告结论

    一、区域宏观经济发展
    根据政府未来五年的宏观发展规划，区域将面向如下三个方面发展：
    1）环境方面，形成绿色生态居住区。
    2）工业方面，建设高新技术企业孵化器，形成微电子产业聚集区。
    3）第三产业方面，大力发展旅游和现代服务业。
    4）基础建设方面，加快城市基础设施建设，全面启动奥运工程。
    二、控规调整后项目预计概况（具体数据以规划意见书为准）
    西区控规调整后的技术经济指标

规划用地面积	31.57公顷	绿地率	30.9%
规划总建筑面积	118.8万平方米	集中绿地面积	34176平方米
其中：住宅建筑面积	92.6万平方米	规划总户数	8418户
配套建筑面积	6.1万平方米	规划总人口	23570人
非配套建筑面积	4.2万平方米	停车数量	5892辆
地下建筑面积	15.9万平方米	其中：地上车位	2652辆
容积率	3.26	地下车位	3240辆

    三、开发支持条件
    ·市政方案论证（初步确定，待继续讨论）
    市政实施各项分布表

类型	采暖工程	供水工程	供电	燃气	雨污水	电信	地热
拟实施方案	市政供热	田村山净水厂自来水	先报西区供电方案，接鲁谷11万伏变电站	燃气集团	市政公司	电信公司	东区采用，西区不采用
物业管理	采暖分户计量	水表出户计量	采用磁卡表计量	采用磁卡表计量			采用磁卡表计量
市政条件	需与石景山路上市政热力管网连接	与鲁谷路、玉泉路上DN600干管连接	接鲁谷11万伏变电站	与鲁谷路、玉泉路上DN400干管连接	项目周边条件良好	由电信公司解决

    四、客户群定位
    1、总体特征
    ·年龄以中轻年为主，但总体分布有发散化的特点，中壮年也占一定比例。
    ·客户家庭结构相对规范化，以三口之家比例最大。
    ·具有稳定收入，且综合素质较高。
    ·就业情况以项目周边和长安街沿线的国家机关、军队、企事业单位的中层负责人和专业人员为主。
    ·收入为工薪收入，可支持合理配比下的贷款额度。
    2、客户群细分
    1）客户群构成
    在项目客户群将包括部分团购客户和散购客户；
    2）主力客户群特征
    项目以年龄在25—40岁区间的消费者将是项目的主力客户群；其大多数以
    三口之家和夫妇二人的家庭结构为主；其工作地点主要在项目周边及长安街沿线且有稳定收入，目前的居住地点较分散；其家庭月收入绝大多数在4000—8000元之间，且以自住为置业目的，只有一成的客户将考虑商住两用；其多数能采取按揭贷款方式购买，且心理认知月供2000—3500元为佳，相对购买群中，更为年轻的客户的承受能力比此略低。
    3）其他重要客户群特征
    潜在客户群中，也存在部分中壮年区间的客户，具有一定的存款，且心理存
    在有一次性付款的计划性。
    3、目标客户定位及描述
        根据本项目实际情况，结合需求分析和客户购房心理析，目标客户群应包括以下几类人群：
      1）在项目区域周边具有稳定工作的的中青年人士。
      2）在地域内工作的国家各机关、军队各机构的人员。
      3）在长安街地铁沿线的企事业单位工作的管理和技术人员。
      4）看好石景山未来居住环境和区域发展的人群。
    主力客户群分布图

    购房群体的特征
    年龄区间
    家庭结构
    工作地点
    家庭收入
    25—40岁区间，占72.81
    夫妇二人占27.7%；三口之家占36.15%
    玉泉路附近及长安街沿线比例接近70％
    4000—8000元/月区间，占80.26%









    五、项目产品定位
         本项目的市场定位应是中档普通商品住宅。建议运作的目标应是建设成质量好、实用性强、建筑风格现代、服务设施完善、价格相对较低的精品住宅小区。
    1、规划设计
    ·在建筑视角方面，根据勘探和日照的特点，设计时考虑产品单位（尤其为朝北向的卧室/起居室）的视线，增加景观的共享性。
    ·由于项目产品容量较大，规划设计时应以生态绿化环境和人居环境（城市景观、单体影射面和风向气流等）相结合的角度处理。
    ·各组团内人、车分流，在不影响绿化的条件，尽量拓展地上车位面积空间。
    ·现状成型的植物，考虑保留，节省建设和维护成本。
    2、建筑结构形式
    1）项目住宅建筑部分
    ·高层塔楼、板式小高层相结合（以可能高度），进行内外城市景观组合。
    ·全部居室尽量设计为正向南北方向布置，在建筑地基红线允许的范围下，达到户户具有朝阳面。
    ·大堂及内、外廊空间尽量压缩，保证较高的得房率和建筑体内交通设备（电梯、上下步行梯）空间。
    ·采用现浇结构，防震强度，按8度设防，部分研究考虑框架剪力墙承重密度，争取户型设计的灵活性。
    ·整体造型应在突出建筑单体内设计空间合理布局、实用性高的条件下，进行清快、简洁的设计，使其于环境融合，减低成本。
    ·建材标准应突出中远品牌特点，达到品牌维护和提升。
    2）底商建筑部分
    a) 因底商需求的不确定性，为满足结构格局灵活多变，建议底商部分采用高层裙房形式，结构类型为框架结构。
    b) 柱距在考虑方便经营前提下，还应兼顾其对层高、地下车库的影响因素。
    c）      两层设置的底商应在相应位置做好安装楼梯的预留孔和预埋件；
    3、建筑单体设计
       1）设计原则
    ·小户型应从有利于成本控制的原则尽量集中。
    ·各类居室面积应遵照市调结果要求，面积不能超过该类面积范围的下限。
    ·公建安排在均好性与销售定位、户型等发生矛盾时，以维持均好性为主。
    ·关于塔、板比例问题应经过经济测算后再定。
    ·关于一期容积率和一期规模问题在随后的研究中再定。
        2）具体指标
    ·塔楼一梯八户，层高2.8米；板式高层楼一梯二户，层高2.9米（由于非典使客户对层高等因素日益关切，因此层高待讨论，望引起设计方面的重视）
    ·户型设计
    （1）整体居室配比汇总
    具体进行建筑方案规划和设计时，应根据不同楼型比例的变化对相应户室比进行合理调整，建议主要在二居室户型和三居室户型之间调剂，并严格控制一居室和四居以上户型的数量，项目总体（包括塔楼和板楼）的户室比建议参照如下数据：

居型	一居	二居	三居	四居	合计
面积区间(m2)	65以下	81-120	101-140	140以上	——
百分比%	10	51	37	2	100

（2）塔楼户室比建议方案

户型	销售面积范围(m2)	卫生间数量(个)	套数比例
一居室	65以下	1	10%	14%
二居室	81~90	1	8%	52%
		91~100	1		24%
		101~110	1.5		20%
三居室	101~110	1	6%	32%
		111~120	1		12%
		111~120	2		11%
		121~130	2		7%
四居及其他	140以上	2	2%	2%

（3）板楼户室比建议方案

户型	销售面积范围(m2)	卫生间数量(个)	套数比例
一居室	-	-	0%	0%
二居室	81~90	1	2%	50%
		91~100	1		15%
		101~110	1.5		33%
三居室	101~110	1	6%	45%
		111~120	1		6%
		111~120	2		11%
		121~130	2		13%
		130~140	2		9%
四居及其他	150以上	2	5%	5%

    ·住宅细化设计建议
    1、对西或北朝向户型的接受程度
    调研结果说明：多达54.3%比例的客户能够接受西/北朝向房屋，此类产品市场空间仍较广。因此对其建筑设计需提出较高要求，且应当在日照条件、景观条件、户型设计水平方面切实加强。
    2、对储物间设计的偏好程度
    多达68.5%的客户明确认为储物间的设计是必要的，建议对建筑设计提出明确要求，合理设计包括储物间在内的细部空间。
    3、对卫生间的需求
    1）单卫配置
    在仅需单卫的客户中，71.5%的比例认为卫生间应追求“较大”的空间。
    2、双卫配置
    希望“主卧卫生间稍大一些、其余卫生间适中或稍小一些”的客户比例达到54.8%，认为都应适中的有20.9%，说明突出主卫的理念更易被潜在客户接受。
    3）项目一期方案
    一期户型配比分布表

居型	一居	二居	三居	四居
面积区间(平米)	60以下	100以下	120以下	140-150
卫生间数	1	1	2	2
总比例%	20%	45%	30%	5%

    4、项目配套与非配套公建配比
    ·西区配套公建建筑面积，合计：55878平方米
    其中：地上部分48717平方米
    ——公益性配套公建30107平方米
    ——盈利性配套公建25771平方米
    地下部分7161平方米
    ——公益性配套公建2011平方米
    ——盈利性配套公建5150平方米
    ·西区非配套公建面积
    合计37981平方米，占西区总公建40.5%，与住宅建筑面积配比率为4.2%。其中地上部分29981平方米，占西区非配套公建78.9%；占西区总公建31.9%。
    西区非配套公建中:
    可用于底商物业租售：面积17981平方米,占非配套公建47.3%；占西区总公建19.2%。
    还建农工商（大中音像）：共计20000平方米，其中地上12000平米。
    1）会所
    〇基于市场因素的会所定位
    · 根据竞争项目平均配比，西区会所建筑面积建议控制在0.65万平米之内。
    · 会所外观设计应突出项目的协调性，维护整体形象，不建议分别以特色设计。
    · 项目前期会所应以满足小型会议、娱乐、中小型体育为标准。
    〇结合用地条件的具体实施
    a)      将西区会所建成“远洋山水”项目主会所，兼顾东区会所部分职能，以节约东区土地利用，提高东区用地价值。
    b)      以满足“远洋山水”项目东、西区未来3万余名社区居民文化体育休闲需要为目的，会所经营内容贴合实际需求。
    c)      利用崇兴庵现有880平方米建筑面积，将文化会所（阅览、棋牌等适合老年与儿童的文化需求项目）设置于此，不再另行建设。
    d)      将康体休闲项目中的篮球、网球、轮滑等场地，设置于社区绿地中。一、美化环境；一、降低建设与维护成本；西区会所内容以康体休闲为主，包括：游泳馆、综合健身、羽毛球、乒乓球、台球等，及其附属设施。
    e)      会所选址应有利经营，结合其大开间特性，建议设置于鲁谷西路。
    总计：西区会所建筑面积4800平方米。
    〇会所经营建议

开发商或小区物业自营。受行业经验与知名度所限，通常此种经营方式面对的客户群较窄，多为社区内部居民提供康体服务。
部分项目出租经营。经营风险较低，收益也较低。
引入知名连锁康体机构，联营或租赁经营。该种方式可以在短期内迅速提高会所的市场知名度与美誉度，为会所经营步入良性循环奠定较好基础。

    2）底商
    〇“远洋山水”西区底商物业建议
    a)      考虑对项目西区北部所临鲁谷路与西部所临鲁谷西路的底商物业开发，可建成两条商业街。鲁谷路为西区主商业街，鲁谷西路为次商业街。
    b)      综合底商物业销售面积增长与销售收益、销售难度三者间消长作用，鲁谷路与鲁谷西路底商建设两层为宜。
    c)      底商物业应以租售为主，不主张自营。
    d)      政府对在居民居住区底层开设餐饮、娱乐、洗浴、修配四类设施有明文限制，设计时应加以考