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    翠湖一路项目定位报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    深圳波特商业经营管理有限公司
     
    铜陵项目组
     
    2009年9月1日 
     
     
     
    
     
    目     录
     
    第一部分 铜陵概况
     
    1.0  铜 陵 市 基 本 概 况……………………………………………………………………5
    1.1  行政区划……………………………………………………………………………………5
    1.2  自然资源……………………………………………………………………………………5
    1.3  青铜文化……………………………………………………………………………………6
    1.4  经济发展……………………………………………………………………………………6
     
     
    第二部分  铜陵市商业综合情况
     
    2.0   市区商业供应特征………………………………………………………………………7
    2.1   百货………………………………………………………………………………………7
    2.2   中大型超市………………………………………………………………………………7
    2.3   专业市场…………………………………………………………………………………8
    2.4   餐饮市场…………………………………………………………………………………9
     
    3.0   主要街道调研……………………………………………………………………………10
    3.1   市区主要商街店铺统计…………………………………………………………………10
    3.2   主要道路商铺经营业态构成……………………………………………………………10
    3.3   主要街道租金水平调研…………………………………………………………………11
    3.4   铜陵商铺租金主要体现特征……………………………………………………………11
     
    4.0   商业个案调研……………………………………………………………………………11
    4.1   铜冠商业广场……………………………………………………………………………11
    4.2   合百商厦…………………………………………………………………………………12
    4.3   铜陵商城…………………………………………………………………………………13
    4.4   逸顿国际商业街…………………………………………………………………………14
     
    第三部分  项目定位
     
    5.0   项目分析 …………………………………………………………………………………15
    5.1   项目宏观区位分析 ………………………………………………………………………15
    5.2   项目微观区位分析 ………………………………………………………………………18
    5.3   项目地块分析 ……………………………………………………………………………18
     
    6.0   项目SWOT分析……………………………………………………………………………19
    7.0   项目定位难点 ……………………………………………………………………………19
    8.0   项目功能组合定位 ………………………………………………………………………21
    8.1   发展商业物业的可能性 …………………………………………………………………21
    8.2   发展商务写字楼的可能性 ………………………………………………………………23
    8.3   发展酒店的可能性 ………………………………………………………………………26
    8.4   发展公寓的可能性 ………………………………………………………………………27
     
    9.0   项目开发 …………………………………………………………………………………28
    9.1   项目开发思路 ……………………………………………………………………………28
    9.2   项目开发模式 ……………………………………………………………………………28
    9.3   项目开发步骤 ……………………………………………………………………………28
     
    10.0  项目总体定位 ……………………………………………………………………………29
    10.1  项目开发战略定位 ………………………………………………………………………29
    10.2  项目品牌战略定位 ………………………………………………………………………29
    10.3  项目主题定位 ……………………………………………………………………………30
    10.4  项目市场定位 ……………………………………………………………………………30
    10.5  项目目标客户定位 ………………………………………………………………………31
    10.6  项目业态定位 ……………………………………………………………………………32
    10.7  项目经营定位 ……………………………………………………………………………33
    10.8  项目功能组合定位 ………………………………………………………………………33
    10.9  项目建筑规划定位 ………………………………………………………………………34
    10.10 项目楼层功能定位 ………………………………………………………………………35
    10.11 项目经营特色定位 ………………………………………………………………………37
    10.12 项目营运方式定位 ………………………………………………………………………38
    10.13 项目管理模式定位 ………………………………………………………………………38
    10.14 项目形象定位 ……………………………………………………………………………39
    10.15 项目招商模式定位 ………………………………………………………………………39
    10.16 项目销售模式定位 ………………………………………………………………………39
    10.17 项目营销推广定位 ………………………………………………………………………39
     
    第一部分 铜陵概况
     
    1.0  铜陵市基本概况
    铜陵市位于安徽省中南部，长江中下游南岸，1956年依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市。地处上海与武汉、南京与九江的正中心(距南京与上海的距离分别是200公里和450公里)，也是我国著名的黄山——九华山旅游风景区的北大门(距九华山和黄山分别为80和120公里)，同时还是安徽省实施“两点一线”开发开放战略的交叉点。长江黄金水道流经铜陵59.9公里，水运条件得天独厚，铜陵港是对外籍轮开放的国家一类口岸，拥有5000吨级码头，高速路网发达，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。铜陵具有良好的政策环境，是全国综合配套改革、优化资本结构、国有资本运营改革等试点城市，享有一系列鼓励外资投入的优惠政策。铜陵先后被评为全国卫生城市、全国科技工作先进城市、国家双拥模范城市、安徽省首批省级园林城市、万吨级海轮进江终点港、国家园林城市。 
     
    1.1  行政区划
    市辖区：总人口73.89万人，其中市区人口43.43万人。
    铜官山区——面积36平方公里。（辖长江路街道、石城路街道、铜官山街道、杨家山街道、扫把沟街道、横港街道）
    狮子山区——面积53平方公里。（辖狮子山街道、新庙街道、矶山街道、凤凰山街道、西湖镇）
    郊区——面积154平方公里。（辖安铜街道、桥南街道、铜山镇、大通镇、灰河乡、普济圩农场街道）
    铜陵县——面积763平方公里。（辖五松镇、顺安镇、新桥镇、钟鸣镇、天门镇、老洲乡、东联乡、西联乡、胥坝乡）
     
    1.2  自然资源
    矿产资源——铜陵地阜物华，自然资源丰富，尤以矿产资源储量丰，矿种全而闻名。已探明的矿种主要有铜、硫、铁、金、银、煤、石灰石等，其中铜、金、银、硫铁矿和石灰石储量均在全省名列前茅。大理石、灰硅岩、膨润土、铅锌矿、珍珠岩、钾长石、石英石等，也有一定储量。
    农产资源——铜陵气候温和，雨量充沛，是农作物生长的有利条件。农业生产以粮食和经济作物为主。粮食作物有水稻、小麦等；经济作物主要有棉花、大豆、油菜、花生、芝麻、茶叶、苎麻、油桐、大蒜、生姜等。
    水产资源——据初步调查，铜陵水域的鱼类有8目15科44种。其中商品鱼类有青鱼、草鱼、黄鲢鱼、白鲢鱼、鲤鱼、鳊鱼、团头舫、黄鳝、泥鳅等。珍贵鱼类有鲚刀鱼、银鱼、鲟鱼、鳜鱼、鲥鱼、鳗鱼等。鳖、龟、蚌、螺、虾、螃蟹等品种资源也很丰富。稀有水生动物有白鳍豚、江豚、扬子鳄等。
    植物资源——查出确定学名的88科600余种，其中，观赏植物、园院及行道绿化乔木类36种，灌木类33种，绿化观赏竹类17种，蕨类60余种，草本类34种，水生类10种。药类约1400余种。药类植物中以凤凰山丹皮最为著名。铜陵泡桐资源丰富，素有桐乡之称。 
     
    1.3  青铜文化
    铜陵铜文化源远流长，是中国青铜文化的发祥地之一。铜陵是中国的“古铜都”。铜的采冶始于商周，盛于唐宋，绵延3000余年而未曾中断，这在长江流域目前已知的古铜矿遗址中非常少见。现存数十处采冶铜遗址和大量的青铜文物：有古西周的铜炼渣、汉代的古铜井，唐宋期间的青铜文物更为鼎盛且史料记载甚详。铜陵的历史，就是中国冶铜史的缩影。大文学家李白、王安石、苏东坡等曾来此游历并留下诗迹，李白的“我爱铜官乐，千年未拟还。要须回舞袖，拂尽五松山”以及描写冶铜场面的“炉火照天地，红星乱紫烟。郝朗明月夜，歌曲动寒川”更是千古名句。铜文化已经融进城市建设和市民生活的方方面面，《起舞》等铜雕塑在全国各类评比中获奖，市内设有全国性的青铜文化研究会。 
     
    1.4  经济发展
    上个世纪八十年代末以来，铜陵坚持以结构调整为主线，以深化产权制度改革为核心，不断优化所有制结构和国有经济布局，努力提升经济活力。在全市规模以上工业企业中，国有、集体类由1997年的73%下降到2003年的23%，全市私营企业发展到1700家，区级工业经济基本实现民营化。全市拥有6家上市公司，上市公司数和融资数量分别占全省的13.2%和10%以上。对外经贸技术合作与友好交往不断扩大，2003年，全市外贸进出口总额达54695万美元，经济外向度为43.9%，与世界40多个国家和地区建立了经济技术协作关系，与世界40多个国家和地区建立了经济技术协作关系，并与国内外12个城市结为友好城市；利用外资数量连年成倍增长，有力促进了铜陵经济社会发展。
    　　铜工业、化工等主导产业进一步做大做强，装备制造、纺织服装、电子元器件及基础材料产业呈集群化发展态势。积极发展循环经济，大力推进滨江等循环经济园区建设，兴建了一批循环经济项目，资源综合利用率不断提高。实施了金昌冶炼厂主工艺改造、金隆余热利用、海螺余热发电、电厂烟气脱硫等工程，关闭了一冶鼓风炉，累计淘汰小水泥产能195万吨，关停小采石产能240万吨，节能减排见到实效。大力推进科技创新，累计开发各类新技术、新产品410余项，组织实施省级以上科技计划项目112项，高新技术产业增加值占工业增加值的比重由五年前的16.5%提高到35%。商业服务设施不断优化，现代服务业逐步壮大。实施品牌和质量战略，新增中国名牌4个，中国驰名商标1件。规模以上工业企业由92家增加到213家，有色控股公司主营业务收入突破400亿元。县区与园区经济快速发展，县区3个开发区成为省级开发区，铜陵经济开发区主要经济指标实现翻