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第一部分房地产投资环境分析

1.1 城市特征分析

1.1.1 汉家旧县江左名区

泾县位于安徽省南部，隶属宣城市。《汉书·地理志》：丹扬郡有泾县，“泾水出芜湖”，泾县由此而得名。全县总面积2059平方公里，辖11镇10乡，人口36万。境内山多地少，素有“七山一水一分田，一分道路和庄园”之说。
泾县是一片文化底蕴深厚的土地，具有悠久的历史。自汉初置县，迄今已有2100多年，有“汉家旧县，江左名区”之称。历史上泾县既是“男勤于耕，女勤于织”的农桑之区，又以商宦众多、文风昌盛而名闻遐迩。学者名流，代不乏人。与之交相辉映的是人文景观、名胜古迹遍布全境，水西唐寺宋塔，桃花潭中华第一祠、扶风会馆，查济明清古民居群，黄田洋船屋，章渡吊栋阁……历代骚人墨客游踵不绝，留下无数千古绝句。

1.1.2 城市交通

    泾县区位独特，交通便捷。
    泾县位于苏、浙、沪三小时经济圈内，安徽省大旅游圈两山一湖间。境内205国道、322省道呈“十”字交叉贯穿全境，毗邻318国道。距宣城火车站45公里、芜湖机场、芜湖市朱家桥外贸码头80公里、铜陵港85公里，与周边大中城市的距离分别为合肥120公里、南京180公里、上海350公里、杭州245公里、无锡260公里、黄山105公里、九华山110公里。

1.2 宏观经济环境分析

1.2.1 GDP总量及人均GDP

GDP总量

县域经济较快增长，综合经济实力持续增强。初步计算，2006年全年实现地区生产总值（GDP）26.75亿元，按可比价计算，比上年增长12.0%。
表1-2-1 GDP总值

年度	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
GDP（亿元）	16.49	16.26	17.19	18.74	19.29	21.05	26.75

数据来源：安徽省泾县统计公报

人均GDP

    泾县的人均GDP从05年开始稳定增长，05年人均生产总值达6587元，比上年增加了635元，可比增长9.8%。06年人均生产总值达7554元，比上年增加976元，增长12.1%。
    按照世界发展银行的经济理论，当一个国家的人均GDP处于800到4000美金之间的时候，整体的社会经济发展处于高速增长期，当人均GDP处于4000到8000美金之间时，经济处于平稳增长期，当人均GDP达到了8000到20000美金之间时，整体的社会经济发展就开始进入衰退增长期。
    根据联合国《国民核算年鉴》资料，对美国、日本、韩国等17个国家和地区人均GDP从1000美元到3000美元发展阶段分析，居民消费结构变化呈现以下特点：
    ?      一是食品支出占全部支出的比重即恩格尔系数明显下降。
    ?      二是衣着类、家庭设备及服务类支出逐步下降。
    ?      三是交通通讯、文化娱乐教育等其他消费比重迅速上升。
    ?      国内部分城市，居民消费结构变化也与上述国际经验趋向一致。
    表1-2-2 人均GDP与经济发展态势的关系

人均GDP	宏观经济增长
800-4000 US$	高速增长
4000-8000 US$	平稳增长
8000-20000 US$	衰退增长

数据来源：世界发展银行
可以预见，泾县未来几年经济发展将持续向好，社会经济将实现高速增长。

1.2.2 财政收入情况

泾县财政收入保持增长。05年全县财政收入（不含基金）完成15928.6万元，完成年度任务105.4%，同比增长20.2%；06年财政快速增长，全县全部财政收入（不含基金）完成20128万元，完成年度任务112.3%，增长26.4%，比上年提高6.2个百分点。
财政收入的快速增长为城市发展，经济发展带来了坚实的基础。为政府对经济的投入提供了可能。

1.2.3 固定资产投资

2005年，全县各级着力改善投资环境，加大招商引资和项目建设力度，投资规模不断扩大，投资结构进一步优化，企业自主投资能力进一步增强。基础设施建设、新城区建设步伐加快，旧城区改造全面提速，交通、通讯、信息网络建设逐步完善。06年投资的软、硬环境进一步改善，招商引资力度进一步加大，全年完成全社会固定资产投资总额155042万元，增长20.4％，比上年净增26256万元，增速加快5.7个百分点。
其中05年，房地产投资完成15977万元，比前一年下降19.7%；06年房地产投资完成14364万元，下降10.1%。投资结构上，明显体现了房地产投资在国家政策调控下走低。

1.2.4 从业人员人均劳动报酬

泾县城乡居民收入稳步增长。全县05年人均劳动报酬为13897元，比上年增长12.8%；而06年人均报酬为15539元，比上年增长11.8%。
表1-2-3 财政、固定资产投入及劳动报酬

	2005（万元）	2006（万元）
财政收入	23243	20128
固定资产投资	131568	155042
从业劳动人员劳动报酬	1.3724	1.5539

数据来源：安徽省泾县统计局

1.2.5 产业结构

    泾县工业生产较快增长，对经济的拉动作用增强。05年实现工业增加值5.7亿元，增长20.3%；06年增加值6.7亿元，增长12.3%。三产的比重由05年的25.1：34.0：40.9调整为06年的23.8：34.5：41.7，三次产业对经济增长的贡献率分别为14.9%、34.2%和50.9%，拉动经济增长分别为1.8、4.1、6.1个百分点。其中第一产业的增长率明显低于二三产业，第三产业增幅最大。
    此外，泾县建筑业发展快速，05年完成增加值2.22亿元，比上年增长9.5%，对经济增长贡献率为9.4%，占年度二产增加值的28.03%。

    表1-2-4 2000-2006年泾县三产比重

年份	第一产业			第二产业			第三产业
年份		增加值（亿元）	增长率（％）	增加值（亿元）	增长率（％）	增加值（亿元）	增长率（％）
2000	4.25		5.8		6.5
2001	4.3	1.2	5.1	-12.1	6.9	6.2
2002	4.4	2.3	5.4	5.9	7.4	7.2
2003	4.85	10.22	5.9	9.3	8.05	8.8
2004	5.03	3.7	5.99	1.5	8.3	3.1
2005	5.85	-1.8	7.92	17.2	9.54	9.9
2006	6.4	7.1	9.2	12.1	11.2	14.9

数据来源：安徽省泾县统计局（注：05、06年泾县区划调整，统计口径发生变化）

1.3 城市规划环境分析

1.3.1 泾县城市总体规划

    泾县最新一轮城市总体规划期限为近期2004～2010年，远期2011～2020年，远景2030年。
    城市总体规划确定的城市性质为：
    革命老区和宣纸之乡，以旅游为主、轻工和商贸并举的山区生态型小城市。
    城市总体规划的重点内容:

城市总体规划确定的规划区范围

城市规划区范围：东至琴溪董家冲和赤滩村，南至东山冲总干渠南部山脊，西至泾川镇园林村和水西国家森林公园，北至泾川镇太美北面乌龟山至平阳山山脊，总面积约80.00平方公里。

城市发展规模

泾县人口规模：现状（2004年）城市人口6.87万人，近期（2010年）10.5万人，远期（2020年）15万人。
泾县建设用地规模：现状(2004年)6.14平方公里，近期(2010年)10.06平方公里，人均用地95.8平方米，远期(2020年)14.64平方公里，人均用地97.6平方米。

功能分区

    规划城市用地呈“两轴”“三带”“四组团”格局。突出泾县的山水特色，保护历史文化古迹，美化自然环境，注重水资源的利用和县城旅游功能的提升，把泾县建成“水绕山城，山绕水”的皖东南山水、生态型小城市。
    “两轴”是指依托新四军大道发展的城市主轴线，依托“桃花潭路”发展的城市次轴线。
    “三带”是指沿青弋江、幕溪河和陈村灌区总干渠沿岸建设的滨水绿化景观带。
    “四组团”（中心、城西南、城东、城北）：中心组团位于县城中部核心区域，是全县的行政、商业中心，配套居住；城西南组团规划建成文教区以及居住区，突出县城居住和文化功能；城东组团主要发展工业，是县城重要的组成部分，是城市新区；城北组团依托交通优势，建设旅游，物流综合服务区，强化城市的旅游服务功能。