北海北苑项目分析及定位建议报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分 项目周边分析
    
一、项目概况
    项目位于北海银滩内，紧邻银滩四号路，对面就是海滩公园，位于北海银滩国家AAAA级旅游度假区，西面为银谷湾项目，东面为翠苑宾馆及海滩大酒店，北面为铁工宾馆和北海市疗养院。酒店占地面积13341.7平方米（约20亩），建筑占地面积8457.83平方米；项目主体结构已完成。
     
    1.1  地块来源
    项目地块位于西边村内，共有有200多户人家，约6-800多人，项目地块目前还有未拆除的原酒店建筑物，计划拆除中。
    1.2  地块区位
    项目位于银滩中区，银滩大道，紧邻“天下第一滩”海滩公园。
    图2.1：地块区域位置图
    
     
     
    1.3   地块基本经济基础指标
     
    总用地面积:13341.7㎡
    总建筑面积;121895㎡
     其中：
    酒店公寓：99895㎡
    会所商业面积：10000㎡
    地下室面积：12000㎡
    计容积率建筑面积：106895㎡
    建筑占地面积：3000㎡
    建筑密度：22%
    建筑容积率：待定8.0
    绿化率：待定
     
     
    以上的数据为预算数据，最终以方案为准。
    二、地块现状 
     
    2.1  地块形态
    地块形状呈长方形，南北距离137米（包括政府规划路），东西约104米，整个地块地势平坦。
    2.2  土壤性质
    岩土类别：海洋沙滩地
    2.3  市政配套
    道路：南边是4号路及面对银滩中心；西面为当地粮食局下属企业银谷滩酒店；北面是原居民驻地；东面为当地税局企业 翠苑宾馆半营业中。
    图2.2：地块周边交通规划图
     
    
     
    城市市政管网： 水、电、通讯等城市市政管网已接通。
    公用市政：公园、学校、医院等公用市政资源已初步形成。
    图2.3：地块市政配套图
    
     
     
    2.4  环境污染情况
    银滩作为“天下第一滩”的旅游景点，周边暂无工业等环境污染。
    三、地块四周情况
    3.1  东面：翠苑宾馆酒店，北海银滩度假村中华专家园、政府规划路。
    3.2  南面：四号路，对面为滩海公园
    3.3  西面：银滩谷大酒店、及艾美酒店公寓
    3.4  北面：政府规划3号路和原居住民。
    图2.5：地块及地块周边状况示意图
     
     
    
3.5  重点描述
    3.5.1  项目拥有一线海景资源，视野开阔无障碍。对面为北海政府开发的大众旅游渡假区，旅游资源潜力很大，政府计划投入巨资打造银滩旅游项目，目前银滩的配套升级时政府的重点项目；
    3.5.2  地块东面为海滩大酒店，是由中国电信集团广西电信有限公司投资，按国际四星级标准营建的豪华度假酒店，是目前银滩区唯一的四星级酒店，实际按照国家标准三星级；
    3.5.3  地块北面为规划3号路，已初步建成。
    3.5.4  目前项目的西面聚集大量的住宅项目及公寓项目，但基本上都是二线或更加靠后的景观，如万泉城、棕榈泉、森海豪庭等，属于比较大规模及自身配套品质比较不错的，其余大小项目不下百余个，其中重点关注的项目是正在筹划中的银滩一号综合项目占地约365亩，建筑总面积49万平方,集酒店、会展、公寓、专家楼等于一体，项目定位比较高。
    四、小  结
    4.1优点：
    4.1.1  地段交通十分便利；
    4.1.2  本地块拥有一线海景资源，绵长的海岸线，1800海景尽收眼底，是银滩不可多得的一线海景地块；
    4.1.3  商业价值高。本项目周边有多条市政大道，对面即海滩公园，沿四号线和西边的政府规划路（30米）商业价值较高。
    4.2  缺点：
    4.2.1银滩属旅游区，季节性强，现阶段常住人口稀少，商业氛围尚未形成。
    4.2.2 目前项目周边配套不足，商业氛围没有，生活配套几乎没有，商场超市等更是没有；
    4.2.3 项目后面的村落还比较的原始落后，形象上比较差，和项目周边的落差较大。
     
     
     
     
    第二部分   区域及市场分析
    
一、区位价值
     
    1.1  经济水平
    

广西北海市有“中国—东盟海上大通道”之称，在积极融入泛北部湾经济区和中国—东盟“M”型区域经济合作战略的要求下，北海市发展港口物流业，积极搭建南向东盟、北接西南、东引珠三角的国际物流新平台，加快对接东盟的步伐。据海关统计，北海市与东盟国家的进出口值正以年均百分之四十的速度增长，双方贸易额由2001年的不足0.5亿美元攀升到2006年的1.88亿美元，增长近4倍。
    “十一五”期间，北海市拟国民生产总值年均增长15％、财政收入年均增长16％、全社会固定资产投资年均增长20％、工业总产值年均增长19％，力争实现到2010年全市生产总值达到500亿元、财政收入60亿元、全社会固定资产投资累计完成700亿元的目标。届时，北海将在环北部湾经济圈和中国－东盟自由贸易区建设进程中拥有更强的竞争力。
     
                                                                        
     
    图3.1：北部湾（广西）经济区示意图
    银滩属于北海市银海区， 2005年银海区人口134031人，是北海市常住人口最少的区域，约占总人口的8.98% ，但随着北海城市的进一步发展，城市外扩已势在必行；森海豪庭、蓝色海岸·国际家园、棕榈泉等高档楼盘的入市及大量闲置土地被盘活、利用，未来投入到市场的土地储备量比较大，银滩周围存量土地的不断盘活，旅游度假和居住人口数量将会不断增多。
    图3.2： 北海市银滩中区控制性详细规划意向鸟瞰图
    
     
    总结观点
    随着北部湾经济区的强劲发展，北海区位优势愈发明显，发展前景极为显著；北海交通立体网络的构建完善及重大项目的实施建设，北海正在不断地积聚经济能量，将逐步发展成为广西沿海经济“新一极”。
    中信国安北海生态旅游区、北海银滩生态环境综合治理项目的实施建设，更彰显北海市对海滨资源的有效保护与合理开发，为发展城市旅游产业与加大房地产消费注上新的活力。
    1.2  城市定位
     
    1.2.1  北海城市定位：到2011年，实现年接待国内游客1000万人次左右，接待境外游客15万人次左右，旅游外汇收入3000万美元左右，旅游总收入50亿元左右，旅游总收入相当于全市GDP的12％左右，把北海建设成为经济繁荣、交通便捷、风光秀美、最宜人居的现代化国际旅游滨海城市和具有竞争力的区域性国际化中心城市。
    1.2.2  银滩定位：银滩作为“天下第一滩”，是北海旅游资源的主体和核心，是北海市唯一的国家级旅游度假区。2006年银滩大会战顺利推进，银滩中区改造一、二期工程如期完成，实现了“还滩于大海，还滩于自然，还滩于人民”的目标。
    1.3  产业分布
    本项目属于国家4A级旅游度假区的银滩旅游区（中区），具有得天独厚的自然无敌海景资源，是开发旅游休闲度假性物业的最佳地段。
     
     
     
     
     
     
     
     
    图3.3：北海市经济园区规划分布示意图
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    图3.4：北海市旅游景点分布示意图
    
     
     
     
     
     
    图3.5：北海市道路交通分布示意图
    
    
二、项目资源优势
    2.1  海景资源
    本项目的核心资源在于其拥有一线海景，视野无阻碍，是开发休闲度假物业的上乘之选。
    2.2  高起点的政府规划                                                 
    北海市政府准确的城市定位，以及对银滩旅游度假区科学合理的规划，为项目发展旅游地产提供了强有力的保证。
          图3.6：北海银滩旅游区规划设计