一. 地块现状分析

1. 宗地概述

    地块位于大兴区北臧村镇，位于南六环与京开高速交叉口的西南侧。处于大兴生物医药产业基地内，地铁大兴线贯穿地块。
    出让宗地共三块，三块地块呈南北顺序分布，位置关系如上图。

2. 宗地参数分析

(1) 6、7号地

序号	地块编号	用地性质	用地规模（㎡）	容积率	地上建筑规模（㎡）	控制高度（m）	建筑密度（%）	绿地率（%）
1	0505-051	F1住宅混合公建用地	18639	2.8	52189	80	30	30
2	0505-054	F1住宅混合公建用地	19967	2.8	55908	80	30	30
3	0505-057	F1住宅混合公建用地	30730	2.8	86044	80	30	30
4	0505-063	F1住宅混合公建用地	6398	2.8	17914	80	30	30
5	0505-064	F1住宅混合公建用地	15244	2.8	42683	80	30	30
6	0505-053	F1住宅混合公建用地	44121	2.8	123539	80	30	30
7	0505-062	F1住宅混合公建用地	30239	2.8	84669	80	30	30
小计	——	——	165338	——	462946	——	——	——

    住宅混合公建用地中，要求住宅建筑规模占地上总建筑规模的60%，即此部分用地中40%为公建立项。从指标方面来看，公建产品比例过大对于项目未来运作及销售所产生的压力较大。
    另外，地块总体容积率较高，产品形态以高层为主，容积率指标方面无太大优势。
    项目要求按照30%的比例配套建设保障性住房或两限房，会对项目品质部分造成一定影响。

    (2)      11号地

序号	地块编号	用地性质	用地规模（㎡）	容积率	地上建筑规模（㎡）	控制高度（m）	建筑密度（%）	绿地率（%）
1	0506-005	R2二类居住用地	53517	2.5	133793	60	25	30
2	0506-016	R52小学用地	14400	0.8	11520	18	25	30
3	0506-021	R53托幼用地	4428	0.8	3542	12	30	30
4	0506-022	R2二类居住用地	41612	2.5	104030	60	25	30
小计	——	——	113957	——	252885	——	——	——

    主要用地性质为居住用地，容积率为2.5，主要产品形态为高层、小高层，住宅总建筑面积为237823㎡，另外有15062㎡的小学及托幼用地。用地规划中规定3万平米的建筑体量用于公租房。
    0506-005地块及0506-022地块局部建筑高度可突破调整至80米，在一定程度上可为未来规划一定洋房及低密产品预留空间。

    (3)      12、13、14号地

序号	地块编号	用地性质	用地规模（㎡）	容积率	地上建筑规模（㎡）	控制高度（m）	建筑密度（%）	绿地率（%）
1	0506-036	C3文化娱乐用地	15217	2	30434	24	40	30
2	0506-051	C2商业金融用地	24265	2.5	60663	45	45	30
3	0506-035	R2二类居住用地	43930	2.8	123004	80	25	30
4	0506-045	R2二类居住用地	27587	2.8	77244	80	25	30
5	0506-098	R53托幼用地	4000	0.8	3200	12	30	30
6	0506-056	R2二类居住用地	26047	2.8	72932	80	25	30
7	0506-071	C2商业金融用地	14972	2.5	37430	45	45	30
小计	——	——		——	404907	——	——	——

    从地块指标来看，居住用地部分建筑面积为273180㎡，占67.5%；其它131727㎡建筑面积为商业金融、文化娱乐机托幼用地，占32.5%。公建部分所占比例较大，且招标文件第六条中明确，“该宗地中文化娱乐、商业金融用途部分不允许分割出售，鼓励中标企业持有经营，如需出售，需经大兴区政府同意”，对开发企业会造成较大的资金压力。
    居住用地部分容积率为2.8，地块容积率较高，产品形态以高层为主，容积率指标方面无太大优势。
    项目要求按照30%的比例配套建设保障性住房或两限房，会对项目品质部分造成一定影响。

3. 交通条件分析

    (1)      6、7号地四至范围是：东至新源东街，南至永兴路，西至天堂河，北至永大路。
    (2)      11号地四至范围是：东至京开高速公路，南至华佗路，西至新源大街，北至庆丰路。
    (3)      12、13、14号地四至范围是：东至京开高速公路和新源大街，南至魏永路和思邈路，西至天堂河，北至华佗路。
    具体用地范围及周边道路位置关系详见下图。

    从三个地块交通情况来看，各个地块周边路网情况基本差异不大，各城市干道已修建完成，道路交通可达性较好。
    地铁大兴线由北向南贯穿三个地块，各地块均可实现地铁上盖，其中生物医药基地站和天宫院站分别位于6、7号地和12、13、14号地中。便捷性更好，但环境相对嘈杂，对于居住品质有一定影响。
    从自驾交通来看，京开高速天宫院收费站出口更临近于11号地和12、13、14号地，若从城区达到6、7号地需从天宫院出口绕行至新源大街向北，或从六环绕行下高速至新源大街，便捷性不如11号地和12、13、14号地。