斌鑫·世纪城项目市场报告
     
     
     
    目  录
     
    斌鑫·世纪城项目简介………………………………… 02
    重庆房地产市场简介…………………………………… 05
    九龙坡房地产市场简介………………………………… 10
    项目区域现状及发展趋势……………………………… 13
    对项目三方面定位解读………………………………… 17
    总结……………………………………………………… 32
    

    斌鑫·世纪城项目简介
     
    斌鑫·世纪城
    "斌鑫·世纪城"位于杨家坪商业步行街中央龙头位置，西临梅堡绿色生态休闲园，南接长江路步行街，东连旱桥路步行街，北接兴胜路城市环道。项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住为一体的现代化一流的大型购物中心。其中已入驻主力百货店新世纪百货、家乐福超市、目前正积极打造各色品牌精品专场店、连锁店、中西餐厅、高档酒吧、美食街、休闲文化城、商务会所等。
    杨家坪是九龙坡区和大渡口区两个区的商业中心，在重庆市总体规划中，被认定为大（大渡口区）、石（石桥铺）、杨（杨家坪）"中心圈"。而斌鑫· 世纪城项目位于重庆市重要副中心杨家坪步行商业区核心范围（原新华四村地块），其项目占据着杨家坪商圈龙头位置，商业部分的运营是杨家坪商圈的商业结构调整，是整个杨家坪商业步行街区的重要组成。
    "斌鑫·世纪城"由一栋36F的高层及两栋30F高级公寓组成。整个项目的裙楼部分为大型购物中心，从地下三层至地上五层，共计八层，由大型主力中心店（新世纪百货瑞成商都）、超级市场（家乐福超市）和商业街组成。"斌鑫·世纪城"的商务写字楼高36F、外立面出跳，色彩明快简约，是杨家坪标志性建筑物。
    





    项目SWOT分析
     

     
    点评：九龙坡区常驻人口近90万，其中非农业人口49.15万,位居全市第二位。九龙坡区中心杨家坪地区人口29.5万人，拥有庞大的消费基础，这为商业集团入驻斌鑫.世纪城提供了必要的条件。
    而2003年、2004年GDP位于全市第一的九龙坡区无疑潜在更大的消费群体。由于该区域的商业辐射不仅局限在九龙坡本地区域，还有石桥铺、李家沱、大渡口等周边区域。其强大的辐射能力以及轻轨的运行和区域交通的改善，为杨家坪商业步行街带来了巨大的人流、物流。这一切都为本项目的成功销售做好了铺垫，若市场定位准确以及合理的销售价格。本项目一定会获得市场的认可以及良好的业绩。
     
    

    重庆房地产市场简介
     
    在重庆经历了2004年的大跃进之后，随着新政的明朗化和中央政府对房地产市场强硬宏观控制下，在2005年3月开始，重庆整体市场出现了明显的反映。从目前来看，从3月开始，主城区均价开始松动，到6月为止下跌96元/平方米，均价达到3351元/平方米。相对2004年的楼市全线飘红而言，此次下跌是重庆楼市进入新一轮市场调整的征兆。此次七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》其主要的方向是对需求市场的结构调整，从5月及6月的楼市成交表现看出，此次新政发布后，大量的投资和投机型客户被挤出市场，各销售案场都同时表现出真正的自住型客户成为购房的主体。
    2005年6月，新政策开始实施，投资、投机行为被挤出市场，自住型购房者成为楼市中的主角，功能设计齐全的住宅成为市场中最易去化的产品。受新政影响，楼市供应减少，价格开始松动，火热的天气与冷清的销售现场形成强烈对比。
     
    / 2004年9月~2005年6月主城各区均价走势表（单位：元/平方米）
    
    与此同时，重庆市房地产市场住宅新增供应在经过3月到5月间出现较为集中的放量，本月供应相对减少。但整体市场供应已累积到413.9496万平方米，楼市去化却不如人意，真实住房需求尚不能吸纳如此的量体。预计下半年，楼市供应将相应减少。
     
    / 2005年上半年重庆主城区新增住宅面积走势（单位：万平方米）
    
    / 2005年上半年重庆主城区新增住宅价格走势（单位：元/平方米）
    
    

    / 解读《关于做好稳定住房价格工作的意见》
    2005年5月11日，由国家建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部门联合提出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
    《意见》分为八个部分：“强化规划调控，改善住房供应结构”、“加大土地供应调控力度，严格土地管理”、“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”、“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”、“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”、“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。
    新政规定：从2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。另外，还规定了“期房限转”政策。表明了这次对房地产市场宏观调控的重点在于：遏制投机性需求，控制投资性需求，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。
    针对国务院转发七部委的房地产新政，5月12日在重庆市政府部门和开发商的座谈会上，副市长赵公卿要求各相关部门迅速制定房地产新政的贯彻措施，从“加强土地总量的供应和调控；加强金融监管；打击违规销售；控制拆迁规模；增加透明度；增大廉租房和经济适用房供应”等6个方面进一步稳定房价。
    “新政”影响简评：
    1      打压房地产投机行为，抑制房价“虚高”，保持经济的平稳发展和社会稳定；
    2      调整房地产市场供应结构，加大中低端商品住房及经济适用房的供应量，解决城市普通居民的住房问题；
    3      新政开始执行，会带来二手房市场的大量抛盘，导致供应价格下跌；
    4      在新政影响下，购房者普遍抱有持币观望态度，导致二、三级市场的需求量减少；
    5      由于三级市场房源大量入市，而其中的“次新房”在价格上比二级市场在售项目更具优势，因此会吸引大量购房者进入三级市场交易，使二级市场需求较少，销售难度加大；
    6      开发商在如此情况下，必将采取种种促销措施，变相降价，以求加快去化。
     
    / 重庆市供应户型（部分）统计分析
    根据本部调查数据表现为，重庆市目前房地产市场供应户型以三房为主，占整体供应户型供应量的39%，其次是二房，占29.22%，一房占18.63%。不难看出目前重庆市场仍然以传统的三大户型作为供应主体，户型数量供应占整体市场供应的86.85%。

    
    

    / 重庆市户型面积统计