苏州新城万嘉房地产有限公司
解决专业问题 创造增值价值 昆山项目定位报告
引 言
这是两家同样优秀的企业。
一个源于本土、根基深厚，一个游弋全国、视野开阔；
一个是常州房地产企业综合实力首位，一个是“住交会”评选营销策划公司第一名；
一个秉承“诚实做人、踏实做事”的企业精神，一个坚持“成人之美、全力以赴”的服务宗旨；
一个进军上海、南京、苏州以打通沪宁线，一个立足上海、苏州、无锡正布局长三角；
……
因昆山，我们走到一起。
这是两个同样不简单的地块。
一个区位不佳、工厂为邻、配套匮乏，
务实的基础上必须寻找突破；
一个天生丽质，市场看好、富有潜力，
但随手出招便是地块的浪费；
……
在昆山，我们不敢大意。
依托深入的分析，我们才能够大胆假设：
玉山地块，工厂宿舍、经济适用房、物流、工业配套、专业市场？
为何不可以是中档高品质住宅！
巴城地块，和对手们血拼高档别墅？
为何不寻找中高端的空白市场！
昆山，本是吴王猎鹿之地。逐鹿昆山，
成全机构以最大的专注迎接这次挑战。
20天里，各专业部门先后10多人次赴现场考察；
国庆7天，市场部3位研究员连续驻场调研市场情况；
前后多次讨论会议上，公司高层直接主持工作；
……
但愿与新城携手，
逐鹿昆山，
谋局华东！
上海成全置业顾问有限公司
昆山新城万嘉项目提案组
2004年
上篇——玉山镇项目定位
第一部分 昆山新城玉山项目定位——市场篇
一、阅读昆山
（一）昆山概况
1、历史沿革
昆山，早在新石器时代已有人类居住。古名娄邑，夏、商时期，地属扬州；春秋战国时期先属吴，后属越，继又归楚。吴王曾在这里豢鹿狩猎，故又名鹿城。南朝梁大同初年（535-536年）始建制为县，因域内盛产名石昆山，故名昆山县。光绪《昆新两县续修合志》载“县中之山名马鞍，产玲珑石，如玉。故又名玉峰。清咸丰十年至同治二年，太平军占领昆山时期，为避南王冯云山之讳，改昆山为昆珊。1983年1月18日，经国务院批准江苏省实行市管县新体制，3月1日撤苏州地区行政公署，昆山属苏州市。1989年昆山撤县建市迄今。
2、地理环境
昆山位于江苏东南，地处上海与苏州之间。东北与太仓市相连，西与吴江、苏州交界，北与常熟市毗邻，东南与上海嘉定、青浦接壤。总面积921.3平方公里，耕地85.9万亩，水域31.91万亩。属北亚热带南部湿润气候区，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长，气候温和，年平均温度15.3℃。
昆山属长江三角洲太湖平原，西濒阳澄湖，南依淀山湖，境内地势低洼，河港密布。古老的吴淞江、娄江自西向东流经市境腹部，把全市分成昆南滨湖地区、昆中平原地区和昆北低洼圩区三片。沪宁铁路、沪宁高速公路、苏沪公路和锡苏浏公路横贯市境，乡村公路交织如网，水陆交通十分便利。
3、人文风貌
昆山自古人文荟萃，人才辈出。自宋至清有进士476人，南宋范成大，为当时文坛四大家之一；顾炎武、归有光、朱柏庐是昆山最具有代表性的历史名人，人称“昆山三贤士”。著名文学家归有光，为古文运动代表，称唐宋派；明末清初杰出思想家、爱国学者顾炎武的名言"天下兴亡，匹夫有责"，传颂于世；著名教育家朱柏庐，著有《治家格言》，历代流传。徐乾学、徐秉义、徐元文同胞三鼎甲，号称"昆山三徐"。
昆山市内名胜古迹甚多，又是昆剧的发源地。被列为省级重点文物保护单位的有：杰出思想家、爱国学者顾炎武墓；建于北宋年间的秦峰塔；刻有"太平天国"四字的集善桥（俗称赵家桥）。周庄的沈厅、张厅；张浦的赵陵山遗址。除久富盛名的“中国第一水乡”周庄外，马鞍山麓的亭林公园，园内松柏青翠葱茏，山水相映成趣；内有顾炎武纪念馆、顾鼎臣崇功祠等；园内有昆石、琼花、并蒂莲，奇异珍贵，被誉为"昆山三宝"。
（二）昆山经济发展状况
1、数字昆山
1）城市地位
? 2003年全国百强县（市）排名中，居广东顺德之后，名列第二。
? 2003年，昆山市外贸进出口总额高达139．2亿美元，位居江苏省各县级市之首，在全国县级市中首破百亿美元大关
? 全省54个县（市）的主要经济指标进行排位，昆山总人口排在第四十四位，除农业指标外，其他总量指标均在前五位，相对指标均在前三位。
? 合同外资利用全国省份排第九，实际外资利用全国省份排十二(以昆山为省排序)
? 台湾地区电机电子工业同业公会公布的“２００２年大陆地区投资环境与风险调查报告”中，昆山位列“投资环境评估”２１个Ａ级城市的第二位
从以上数据显示，昆山已成为目前国内县级市发展较好的佼佼者，成为苏州经济主体之一，遥遥领先于其他几个辖市。
2）主要经济指标
〖城市GDP〗
2003年，昆山国民经济持续快速增长，实现国内生产总值430亿元，按可比价格计算，比上年增长31.5%，连续两年增长幅度30%以上。产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。按户籍人口计算的人均国内生产总值达7.01万元（按现行汇率折8472美元），按常住人口计算的人均国内生产总值达4.13万元（按现行汇率折4995美元）。
〖财政收入〗
2003年，昆山实现财政收入66.25亿元，比上年增长59.6%，连续两年增长幅度超过50%。其中:地方财政收入36.91亿元、比上年增长99.0%，一般预算收入24.17亿元、比去年增长51.9%。财政收入与国内生产总值的比例由2002年的13.2%提高到15.4%。
〖工业产值〗
2003年，昆山市工业继续大力发展外向型经济,放手发展民营经济，进一步加大技术创新力度,深化企业改革，积极开拓市场，不断提高企业竞争力，工业经济快速发展，经济效益不断改善。完成工业总产值1067.23亿元、工业增加值267亿元，分别比上年增长43.1%、33.6%，国有和集体工业稳定发展，国有工业总产值16.5亿元，比上年增长 4.2 %；集体工业总产值14.93亿元，比上年增长20.7%。外商港澳台投资工业持续增长，总产值866.84亿元，比上年增长45.2%。私营工业发展加快，总产值 168.96亿元，比上年增长40.3%。
〖外贸收入及外资利用情况〗
昆山外向型经济发展势头强劲，外资利用占据经济主要部分，涉外税收占财政收入50%左右。2003年，中国外资合同利用额超过22亿美元的省仅有8个，昆山的中国外资合用利用额超过了其他省份（若以省份论），名列第九；外向型经济优势较为明显。
2、昆山经济发展状况及主要特点
昆山过去是一个农业县，工业基础差、底子薄，改革开放以来，发挥优势，积极抢抓机遇，加速结构调整，加快经济发展，推动了两次大的经济转型。
一是20世纪80年代，充分发挥区位优势，东靠上海，西托三线，大力开展横向经济联合，大力发展乡镇工业，实现了"农转工"的第一次转型。
二是90年代，抓住浦东开发开放和邓小平发表南巡谈话的机遇，发挥昆山经济技术开发区的基础设施优势，扩大招商引资，大力发展外向型经济，实现了"内转外"的第二次转型。
目前，昆山已经从一个农业县变为沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市，形成了以开放型经济为主导，三次产业协调发展，三个文明同步推进的良好局面，并形成了具有特色的经济：
? 以招商引资为龙头，扩大对外开放，外向型经济发展的势头比较强劲。
? 以结构调整为主线，增强经济总体素质，综合实力和运行质量稳步提高。
? 以民营经济为突破口，落实群众增收措施，富民工程初见成效
? 以载体建设为抓手，拓展产业发展空间，经济增长极化效应逐步显现
? 以功能建设为重点，加大城乡建设力度，环境综合优势日趋凸现
昆山经济社会发展的势头强劲，经济总量持续增长，结构日趋优化，主要经济指标特别是人均指标在全省处于前列。并在此基础上着力加快“四个进程”：建设现代制造业基地，加快经济国际化进程；构建科学合理的城镇发展格局，加快城乡一体化进程；提高城乡居民生活质量，着力加快群众富裕化进程；推进文化特色市建设，着力加快社会文明化进程。
（三）城市建设及发展
1、城市定位
长江三角洲具有江南水乡特色的现代制造业基地
? 长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制造业基地
? 苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市
? 中心城区是昆山市域的政治、经济、文化、科技中心
? 适宜居住的现代化园林城市
? 苏南地区休闲度假、旅游观光基