壹、06年申城总体市场最新动态

上海房地产在经历了05年的波澜起伏之后，06年1月份市场以平淡开场。由于春节假期的影响，各种物业产品的成交量出现了较大幅度的下滑，成交均价也出现了一定的回落。具体而言，1月份市场的运行特征主要体现为：

1、商品房、住宅成交量下降明显

    1月份恰逢元旦和春节两个假期，实际交易日只有27天。此外下旬受春节假日临近的影响，成交量明显低于正常水平。1月份全市商品房成交量仅为186.5万平方米，相比05年12月下降了32.7％，与05年1月份相比，下降幅度达到41％。
    其中住宅成交量为153.7万平方米，比05年12月份减少了30％，比05年1月份下降了44％。1月份市场交易量的下滑除了由于假期影响的因素之外，另一主要的原因是由于上海楼市并未真正回暖。05年下半年的楼市交易出现短暂的逐步回升现场，很大程度上是由于配套商品房的支撑。而06年1月份动迁配套房交易量也有所下降，使得商品房和住宅的成交量迅即减少。

二、内环线内徐汇、卢湾成交量增幅显著

06年一月份各区商品住宅成交量变化
区域	06年1月份成交面积（平方米）	较上月变动幅度（％）
徐汇	41111	119.70
卢湾	6390	98.10
崇明	4729	93.20
金山	26717	32.9
黄浦	10475	5.40
奉贤	26475	2.70
南汇	52311	-5.70
虹口	19287	-12.50
松江	104329	-20.80
宝山	63142	-23.60
普陀	39770	-27.30
浦东	144244	-33.70
杨浦	14415	-33.80
嘉定	20627	-40.80
长宁	28805	-41.40
闵行	73871	-44.70
青浦	19230	-51.20
静安	3003	-58.90
闸北	8607	-71.90

    在1月份全市大部分区域成交量出现下降的情况下，市区内徐汇、卢湾两区成交量却有较大幅度的增长。两区1月份成交量比去年12月份均增加了一倍左右。这主要得益于两区内几个个案的优秀表现。
    本案所属及临近的闸北、虹口两区也不同程度的遭遇了大幅下滑之挫。其中闸北区更是创造了06年1月份全是成交量下滑之最，下滑幅度达到71.90％。而虹口区也以12.50％的下滑幅度名列整个下跌榜的第二位。
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3、成交均价出现不同幅度的回落

区域	1月份（元/M2）	12月份（元/M2）	涨幅（％）	区域	1月份（元/M2）	12月份（元/M2）	涨幅（％）
黄埔	19291	19376	-0.44	浦东陆家嘴	16824	16854	-0.18
静安	18300	18304	-0.02	浦东东北	6083	6106	-0.38
卢湾	21703	21714	-0.05	浦东西南	7097	7139	-0.59
杨浦	9257	9274	-0.18	浦东东南	6297	6328	-0.49
虹口	13842	13946	-0.75	松江	4946	4982	-0.72
闸北	8389	8416	-0.32	青浦	5101	5108	-0.14
长宁	15279	15351	-0.47	嘉定	5142	5156	-0.27
普陀	8324	8356	-0.38	南汇	4546	4563	-0.37
徐汇	13404	13430	-0.19	奉贤	4001	4003	-0.05
宝山	6623	6672	-0.73	金山	3738	3752	-0.37
闵行	6015	6018	-0.05	崇明	2875	2880	-0.17

    解读：
    1月份商品房、住宅及商品住宅的成交均价比上月均出现了回落走势。商品房均价为6645元/平方米，比上月下跌了8.8％；住宅均价为6052元/平方米下跌了1.4％；除去动迁配套房后的商品房住宅均价为9300元/平方米比上月下降了5.7％。
    其中，中心城区1月份均价为12766元/平方米，相比12月份微降了0.31％，基本维持在05年年底水平。

    进入06年的第一个月，申城楼市还是没有如多数发展商所愿，在新年的第一时间“复苏”，相反“一落千丈”的势头看似有增无减。
    本案所属的闸北区楼市，在新年的第一个月份无论在成交量还是价格方面，也随整体楼市的低密继续下滑，尤其是成交量方面，下滑的幅度之大，令人汗颜。

贰、闸北区区域动态

一、闸北区最新楼市动态

新批准预售商品房面积

06年1月份（万平方米）	05年12月份（万平方米）	05年11月份（万平方米）	当年累计（万平方米）
11.65	3.45	1.94	11.65
备注：均来自商业项目（数据来源于网上房地产）

累计可售商品房面积

06年1月份（万平方米）	05年12月份（万平方米）	当年累计（万平方米）
44.91	36.22	11.65
备注：增幅明显（数据来源于网上房地产）

解读：
1月份，闸北新增供应大幅增加，但都为商业、办公楼项目。但这些项目目前多未正式销售，致使1月份区域的累计可售面积递增。

新批商品房网上签约面积

06年1月份（万平方米）	05年12月份（万平方米）	05年11月份（万平方米）	当年累计（万平方米）
2.96	3.40	3.43	2.96
备注：成交量基本平稳（数据来源于网上房地产）

区域均价

06年1月份（元/平方米）	跌幅（％）	05年12月份（万平方米）	05年11月份（万平方米）
8389	-0.32	8416	8498
备注：小幅下降（数据来源于网上房地产）

    解读：
    1月份，闸北区成交量依旧处于全市低位。住宅成交量依旧集中在闸北北部的彭浦新村地区，临汾名城依然位居前列。
    受成交量稳中略降的走势影响，成交房源的售价也出现了相应的稳中有降局面。

二、区域未来整体规划方案

1、城市性质

根据闸北区在上海的地位和作用，结合闸北自身特点，闸北区区域功能定位为：以上海“陆上北大门”为特征，以“不夜城”商务商贸综合功能为主导，以交通经济、人流经济为核心竞争力，打造上海现代交通商务区，重点构筑现代化商贸服务、高质量居住、都市型工业、便捷有序的交通和都市文化休闲于一体的国际大都市中心城区。

2、发展规模

闸北区现状户籍人口约70万人。根据总体规划确定的闸北区居住用地，按规划人均居住用地指标测算的人口规模（58万）；同时参考区“十五”计划对全区常住人口的预测（84万）；并考虑此次规划梳理后，居住用地增加的可能性，预测闸北区2020年的人口规模约68－72万。

3、发展目标

    闸北区2020年的发展目标为初步建成城市功能较为完善，并具有综合竞争力的可持续发展的上海中心城区之一。
    初步形成高度城市化、多层次、网络化、组团式的具有良好生态环境的新型城区布局框架。
    基本建成城区布局合理，交通便捷，信息灵敏，设施齐全，市容整洁，服务一流的“安居乐业”的文明城区，和国际大都市的陆上门户。

4、发展策略

    ?      促进区内产业发展，形成商贸服务业、房地产业、都市型工业、运输服务业四大支柱产品，提高区域竞争力。
    ?      理顺用地结构，以不夜城、苏州河沿线、海宁路沿线、大宁－灵石地区等亮点地区的建设带动全区发展。
    ?      旧区改造形成规划效应，全面改善建成区品质。
    ?      完善交通网络和基础设施系统，为土地开发和产业发展提供有利的支持。
    ?      充分挖掘区内景观环境资源，以线带面，全面提高地区绿化和景观水平。
    ?      结合旧区改造和新区开发，改善环境，塑造景观亮点，形成良好城市空间。
    ?      积极建设现代教育园区，保护和利用近代革命史迹，创造区域良好文化氛围。

5、总体布局结构

    1）结构框架
    闸北用地发展应遵循“以人为本”，可持续发展的规划建设原则，从闸北区的实际情况出发，依托不夜城近年来规划建设的基础，充分利用苏州河、彭越浦的水景资源，进一步发挥共和新路城市主干道便捷交通的优势，规划以不夜城为核心，以苏州河和彭越浦以及共和新路为城市发展轴心，延伸拓展成为“一个中心，二条发展带，四个功能圈，四大产业基地，五片特色区域，六个居住社区”的新型城区结构框架。
    ?      一个中心
    不夜城，闸北区的政治、经济文化中心、市级商业中心，上海市的陆上大门。
    ?      二条发展带
    共和心路一线集高架路与轨道交通于一体，是闸北区的主要交通经济带；苏州河水质和周边环境的逐步改善，使之成为中心城的条景观线，应充分发掘苏州河、彭越浦的水景资源，加强绿化景观建设，使苏州河和彭越浦沿线绿化景观连成一线，成为区域的景观带。作为纵贯闸北的两条发展主轴，共和新路和苏州河、彭越浦是推动闸北发展的生命线。

? 四个功能圈（三个综合片区）
南片（中山北路以南地区）以商务商贸、交通枢纽和居住为主导功能；中片（中山

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