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成都天府水岸地产项目定位分析报告60DOC2008年WORD文档

    “天府水岸”定位分析报告























    目     录

    第一章  宏观市场环境分析              3
    一、项目周边现状：              3
    二、宏观市场环境趋势              5
    三、未来规划              9
    四、2008-2009年成都房地产市场形势分析              11
    第二章  目标客户人群              13
    一、楼盘的目标客户人群分析              13
    二、本项目环境对客户人群的选择              13
    三、目标客户人群关注的重点：              14
    四、目标客户人群分布的区域：              14
    第三章  竞争项目对比分析（SWOT分析）              14
    一、类比楼盘分析              15
    二、项目SWOT分析              22
    三、市场突围的方向              23
    第四章  项目概况              24
    一、项目概况：              24
    二、用地规划指标：              25
    第五章  项目定位              26
    一、市场竞争战略定位              26
    二、项目定位              28
    第六章  项目规划设计建议              31
    一、规划设计指导思想及总体概念              32
    二、规划设计建议              32
    三、商业规划设计建议              44
    第七章  营销策略              44
    一、项目的营销4P策略组合              45
    二、项目推广策略              46
    三、营销实战突围策略              51
    第八章  项目财务分析              55
    一、经济测算表              55
    二、财务分析              57










    前     言

    每一个项目策划，都是一个新的开始。
    成都的地产项目与周边二级城市有一定差异：
    作为成渝经济圈的中心城市，成都的城市化率已经超过50%，城市发展已经经过了城市聚集、郊区化运动、进入再城市化发展阶段；而周边的内江、绵阳、乐山等城市，城市化率刚超过30%，仍然处于城市聚集阶段；二级城市的项目操作重在营销策划和执行，成都（大成都都市圈）的项目开发必须站在城市运营的角度，才能正确定位，并充分掌握外在环境带来的机会，最有效地运用好项目内在的资源，实现企业良好的经济效益。
        房地产营销实战的代表人物李战洪在城市大盘项目的营销中总结了做事三度：“提升高度、拓展宽度、整合深度”等经验。在本项目的操作中，由于项目体量不大，拓展宽度和整合深度都没有多大空间；提升高度，准确定位就成为项目操作重心。
    项目营销是本次报告的主要导向，前期策划目的是为了项目顺利营销进行铺垫。首先，我们需要对项目进行高屋建瓴的审视和扫描，并对相关资源进行梳理。
    为行文叙述方便，项目暂定名天府水岸或观澜半岛。由于项目地处偏僻郊区，当地房产市场信息不透明，数据收集和借鉴案例都有一定难度。本报告更多采用应然分析和实证分析的思路成文，为项目操作带来借鉴。

第一章宏观市场环境分析

一、项目周边现状：

1、项目简况

项目位于郫县北6公里的三道堰镇，距离成都19公里；

三道堰辖区主要由三道堰镇和古城镇组成，两镇相距4公里；三道堰位于郫彭路上、古城镇位于沙西线与郫彭路交汇点，共有人口3万余人。其中三道堰镇规模稍大，旅游开发相对较好；

    水乡三道堰














    古城街道

古蜀水乡三道堰为岷江支流的柏条河、徐堰河交汇地，风光秀丽，号称“成都丽江”；
旅游业为全镇重要产业；

    附件：古蜀水乡三道堰

    三道堰古镇距郫县６公里处，是历史上有名的水陆码头和商贸之地。都江堰的两大支流：柏条河、徐堰河纵贯全境。镇因古人在柏条河下游用竹篓截水，做成三道相距很近的堰头，导水灌田而得名，是一座有千多年悠久历史的川西古老水乡。。镇内建有供水量高达１４５万吨的“成都自来水六厂”，是西部地区最大的生活用水厂。古镇还是著名的武术之乡，民国时期就有“川西小少林” 之称
    古镇充分利用了得天独厚的水资源，筑成依河而居、傍花随柳的居家环境，形成了“川西民居，水乡特色” 的生态风格。以“亲水性” 为主题的呤诗楼、品茶楼、书画楼、棋牌楼、饮食文化楼、观景楼沿柏条河两岸鳞次栉比。镇内错落有至的青瓦屋顶，高低有序的封火山墙，青石河栏傍河护佑，卵石小道逶迤弯曲，尽显的是传统与现代共生，自然同城市结合，丰富多变的典型川西民居。古镇的青瓦、白墙、小桥、流水、白鹭、垂杨，鸟语花香，景色清幽，是一幅安宁祥和的风情画卷，游客可在生态农业园区采摘蔬菜，置身其中境深意长，令人流连忘返。

交通：公交车３05路，金沙车站至郫县，票价：３．５元。茶店子客运站每天有近百车次发往郫县，票价：５元左右。郫县至三道堰363路公交车、若干次中巴车，票价：１元。郫县三轮车，视其远近，１－２元不等。
自驾车：走老成灌路至郫县十字路口，约２０公里，右拐，二级公路６公里抵三道堰。回程可走团结镇、安靖镇、洞子口。或古城镇、新繁镇、洞子口。沿路浓郁的川西田园风情，美不胜收，且车少、人稀、路平。
名吃：三道堰黄辣丁、三道堰炒大虾、戴大肉、水乡豆花等。
休闲地和餐馆：休闲港、饮食楼、水上人家、阅江楼等。
节日：一年一度的端午节“龙舟会”，是三道堰古镇独具魅力的传统节日，已成功举办了４３届。

    2、三道堰目前开发现状
    在大成都城市发展的郊区化运动浪潮中，人们远离都市，追求亲近自然的居住生活环境。“近山不进山，离尘不离城”的古蜀水乡三道堰必然会成为目前房产开发的一个热点区域。

郫县虽然靠近成都，但其房产市场还不规范，大多数新修楼盘为小产权房；
为保持原生态的自然环境，发展旅游业，当地只有自来水厂，没有其他工厂；
古城镇规划中有大学迁移过去，但目前只是圈地，还没有动工修建；
堰上是当地唯一的商品房开发楼盘；
小产权房土地价格约为20万/亩；

    小  结：
    1、三道堰是距离成都19公里的小镇，成都城市发展的郊区化趋势给三道堰的发展带来了机遇；
    2、三道堰的发展方向是以原生态的自然环境带动旅游业发展；以旅游业带动住宅开发；规划部分地块为大学迁移地，发展文化教育产业；

二、宏观市场环境趋势

    1、大成都的城市化进程
    成都是成渝经济圈中的经济中心城市，与周边其他城市的发展有较领先的优势，城市发展一骑绝尘，遥遥领先，作为中心城市的首位度较高。
    成都历来被称为第四城，西部开发桥头堡，并逐步成为上海和深圳这样的口岸型城市。其经济发展重心立足于三个方面：西部金融中心的打造；规划修建28个工业科技园区承接沿海地区企业向西部地区的转移；住宅社区的大规模开发。经济发展的强大支撑推动了城市的快速发展。
    A、      城市聚集效应：
    由于经济中心城市的地位，经济圈内周边地区的资源加速向成都聚集。成都都市圈核心层（三环内）土地稀缺性凸显，旧城改造的需求强烈。