大连星海湾项目的初步研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    编制：中联联合房地产开发公司
    日期：2008年5月12日
    
第一节  项目摘要
    一、项目简介
    项目位于大连市星海湾广场，占地面积29300平米，规划建筑面积115000平米，规划容积率约4.0，推论用地性质为住宅。星海湾交通较为方便，离周水子机场距离15公里，离大连火车站约10公里，离市中心距离10公里。周围景观主要有星海湾、海上公园、奥利安娜港等；西北周边地区为大连的学府区，主要有东北财经大学、大连理工学院、大连医科大学等学府。
    二、项目背景
    大连星海湾广场位于大连市沙子口区星海湾，由海湾而得名，目前是亚洲最大规模的公众广场，广场沿中央大道北行500米是会展中心，南行500米是大海。根据大连市“十一五”规划内容，大连市委、市政府在星海湾着手筹建面向国内外各类金融机构、大公司总部的金融商务区。星海湾是大连未来的金融中心，目前，大连星海湾金融商务区的部分建设已初具规模。这一区域集会展商务、文化旅游、休闲度假、高档住宅为一体，占地面积2.4平方公里，总投资约34亿美元，建筑面积约500万平方米。正在建设的金融区占地约51万平方米，总投资规模约100亿元人民币。拟建成生态型的全国性期货中心，保险中心、振兴东北老工业基地的资金中心、投融资中心、东北地区乃至东北亚地区的外汇交易与结算中心。 
    三、拟用地平衡表
        因项目地形情况不详，暂以可类比形式进行用地推论，拟用地平衡情况如下：

    四、定位策略
    根据推论条件本项目可拟规划共分2大板块3区间，囊括：社区公建、商住区、高尚居住宅三大主题建设内容。并用城市Townhouse概念和soho商住一体化概念。项目布置以居家、休闲、运动、商业、商务、社区服务为主题的功能设施，充分满足星海湾区域的城市化进程需求及提升城市居民整体生活品质，为开发做足文章。
    五、项目的经济指标
    l              建设开发周期                3年
    l              项目固定投资                ￥102417万元
    l              单位固定成本                ￥8906元/平米
    l              可销售收入                  ￥165600万元
    l              累计利税总额                ￥17816万元
    l  资产回收率：                1.53
    l              总投资利润率：               2.8%
    l              净利润率                     15.47%
    l              项目启动资金                ￥57557万元
     
    第2节      目的与依据
    一、编制目的：
    本案通过对大连星海湾项目建设的意义、市场分析、建设规模、投资估测、效益评价、营销建议等主要内容进行初步的定性定量研究和浅析，从而为投资开发提供参考依据。
    二、编织依据：
    1、行业性调查资料及大连市投资环境调查资料。
    2、大连市招商引资政策及相关促进行业发展的政策。
    3、项目基本概述情况。
    4、初步调查大连投资开发收费标准。
    5、可类比建安工程预算相关定额及取费标准。
     
    第三节   大连房地产市场分析
    1、      大连市总体经济分析
    1.  区域位置
    大连市作为辽宁省的第二大城市，利用其自身的旅游资源作为城市发展的先导，已经成为辽宁省乃至整个东北地区的经济、文化、商贸中心。
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
    ◆      地理位置
    大连市地处欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端,位于东经120度58分至123度31、北纬38度43分至40度10分之间,东濒黄海,西临渤海,南与山东半岛隔海相望,北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户,是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。
    ◆      交通区位
    大连市是辽宁以及东北地区的交通枢纽，铁路、航运、空运十分发达，沈大高速公路直接连接着东北地区的心脏地带—沈阳，作为东北地区最大的港口，大连成为了整个东北亚地区与外界交流的枢纽。
    ◆      气候特征
    大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温10.5摄氏度,年降水量550--950毫米，全年日照总时数为2500—2800小时。
    ◆      行政区划
    现辖3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1个县(长海县)和6个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。另外,还有4个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。
    ?      人口
    2006年末，户籍总人口为572.1万人，比上年末净增6.7万人。
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2.大连市经济发展状况：
    ?      GDP连续6年涨幅保持10％增长，领先于东北，人民生活水平富裕：
    
    数据来源：大连统计公报
    2002—2007年（已半年计算），大连市连续六年全市 GDP 涨幅保持在 10%以上,平均涨幅 17.8%。2007 年上半年大连全市实现地区生产总值1450.07 亿元，累计同比增长 17%。人均 GDP 以 459 美元/年的速度增长，大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。
     
     
     
     
    ?      第三产业产值逐渐加大，支柱产业仍以工业为注：
    


     
     
     
     
     
     
     
     
    2006年大连市实现地区生产总值2569.7亿元，按可比价格计算比上年增长16.5%，为1996年以来的最快增幅。其中，第一产业增加值208.6亿元，增长10.9%；第二产业增加值1229亿元，增长20.3%；第三产业增加值1132亿元，增长13.6%。三次产业构成比例为8.1：47.8：44.1，对经济增长的贡献率分别为5.6%、57%和37.4%。2006年大连完成工业投资535.9亿元，比上年增长38.5%。“四个基地”实现工业增加值566亿元，按可比价格计算比上年增长26.3%。其中，石化工业216.9亿元，增长22.5%；现代装备制造业228.5亿元，增长27.9%；船舶制造业50.9亿元，增长36.1%；电子信息产品工业69.7亿元，增长25.7%。
    数据来源：大连统计公报
    ?      城市基础设施优化，发展迅速
    2006年，全市完成城建重点项目131项，实现投资额261.3亿元，比上年增长30.3%。椒金山隧道、西部通道和胜利桥、北岗桥、菜市桥改扩建工程竣工通车。完成西北路等10条中心城区交通干道的拓宽改造，快轨金州线、201路有轨电车改扩建工程、市区至开发区应急路建设快速推进。煤气新厂二期储柜、制气装置已经完工。香海热电厂二期1号机组投入运营。凌水河污水处理厂竣工投产，马栏河等3座污水处理厂建设进展顺利。梭鱼湾、砬夏河综合整治工程全面完成。中心城区生活垃圾应急处置工程投入使用，城市生活垃圾焚烧厂建设加快。完成煤气管网改造 21.3公里 ，新建煤气主干线 22.7公里 ；分别完成供水管网、排水管网改造 75公里 和 30公里 ；改造城市二次加压泵站182处；改造城市居民室内旧管网5万户；解决城市居民用水困难8.7万户；新增供热面积410万平方米。
    2006年，大连国际航运中心建设取得重大进展。大窑湾保税港区申办成功。港口基础设施建设全面推进，全年实施建设项目48项，完成投资72亿元，新增生产泊位23个、年吞吐能力5000万吨。我国最大的汽车物流码头——大连汽车码头建成投产。大连湾通用杂货泊位完工，航道改扩建工程竣工通航。大窑湾二、三期6个泊位建设和北岸开发进展顺利。长兴岛公共港区3个通用泊位建设步伐加快。金窑铁路复线竣工通车，烟大铁路轮渡试运营，长兴岛铁路和铁路集装箱中心站建设项目启动，土羊高速公路、大窑湾疏港高速公路、沈大与丹大高速公路连接线、大庄高速公路西段等主体工程基本完工。大连机场航线总数达到119条，其中国内航线76条，国际和特别行政区航线43条；与15个国家、90个国内外城市通航，其中国际、特别行政区通航城市36个。 
    ?      人口稳步小幅增长，人民生活水平不断提高
    2001年～2006年大连户籍人口总数分别为554.6、557.93、560.16、561.6、565.3、572.1万人，人口稳步小幅增长。2006年末比年初净增长6.8万人，增长1.19%；人口城镇化率为57.5%，同比增长1.3个百分点；自然增长减少0.04‰，人口增长的主导因素为机械人口增长。
    2002年～2007（1－6月）年间，大连居民生活水平稳步提高。全市年人均可支配收入不断增长，平均年增长13.33%，年人均消费性支出逐年增大，平均年增长10.29%。2007年（1－6月）大连人均可支配收入为4147.44元，累计同比增长14.7％，人