《笑傲江湖》：出大师之手，撰英雄故事。
     
    江湖：鄂州地产市场群雄争锋，各据一方，商场如战场，市场就是江湖。
    我笑。
    笑有天时：借鄂州市城市规划给本地块开发带来的政策东风；
    笑有地利：本地块三面环湖，交通便利，具备最具优势的开发资源；
    笑有人和：两大公司强强联手，共创辉煌。
    我傲。
    傲视群雄：本项目地块从规模而言，在当前市场，甚至是鄂东地区，我们都可傲视群雄。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    笑傲江湖
    ——鄂州牛头山项目市场研究报告
    内容摘要
     
    本报告从对牛头山地块分析入手，在了解地块的前提下，对当前市场竞争进行分析，了解当前市场开发总量、开发模式、开发产品特征等，为地块开发方向做好前期市场分析铺垫；通过对城市地产开发方向、地产市场供求分析，了解中观市场状况及项目开发机遇；通过对宏观政治经济背景分析，了解地块开发的宏观背景及未来发展前景。通过以上对地块的分析及微观、中观、宏观等相关基本面进行研究，意图为长龙地产与劲牌集团合作开发鄂州牛头山地块项目这一大型房地产项目开发提供概念性指导建议。
     
     
    关键词：牛头山地块  市场研究
     
    重点章节提示：第一章  第二章第三节 第三章第五节 第四章
     
     
     
     
     
     
    目    录
     
    前       言              5
    第一章 微观市场研究              7
    第一节 地块分析              7
    第二节 鄂州房地产市场现状扫描              13
    第三节 在售典型项目分析              19
    第四节 开发商及代理商对比研究              28
    第五节 城东板块潜在地块分析              37
    第六节 鄂州市房地产市场综合分析              43
    第二章 中观市场研究              49
    第一节 房地产市场投资消费分析              49
    第二节 城市总体规划分析              51
    第三节 总结              55
    第三章 宏观市场研究              57
    第一节 城市概况              57
    第二节 经济分析              59
    第三节 政策分析              61
    第四节 十一五规划              66
    第五节 总结              68
    第四章 项目开发建议              69
    第一节 项目SWOT分析              69
    第二节 项目开发建议              71
    结  语              75
    
     

第一章 微观市场研究

第一节 地块分析

一、项目基本情况

    1、项目位置及现状
    项目地块位于鄂州市城东新区的洋澜湖东岸，东至湖滨东路，西南临洋澜湖，北至滨湖北路。
    地块地势东北部较高、西南部较低，高差约10 米。地块现状主要为耕地，地块内三个村民点，拆迁总建筑面积约4.8万平方米。
    
     
    项目指标
    项目占地面积：约590亩=393353平方米
    规划容积率：1.6
    项目目总建筑面积：629365平方米
     
    2、项目区位条件
    东面：司徒小学、王家竹林与规划中的体育中心及大片绿地；
    东北：市物流中心、华森私立中学、第一看守所；
    南面：洋澜湖千亩湖面及大鹰山远景；
    西南：莲花山旅游风景区林木苍翠，鄂州大学；
    西面：市委、市政府、市人大、市政协、洋澜湖湿地公园、洋澜湖浴场、凤凰广场、莲花桥、凤凰桥与凤凰山庄及沿湖新建湖岸楼盘；
    北面：洋澜湖景及新建临湖楼盘全新立面。
     
    3、项目总体景观
    自然景观：项目地块三面临湖（北、西、南），自然无敌水景丰富，靓丽；西南远眺莲花山旅游景区峰峦叠翠，山清水秀，楼阁嵯峨，万木葱笼；“江南第一塔”元明塔巍峨挺秀；
                           
    
    建筑景观：从东升花园到凤凰广场沿湖一带，多个项目住宅楼临湖而立，形成洋澜湖畔一道靓丽的建筑风景线；
    
    道路景观：规划凤凰桥是连接市中心与本项目的交通枢纽，也是一道风景；西部远处莲花桥飞架南北；东部滨湖东路为新建交通大道，未来绿化环境较好。
     
    4、项目周边配套
    生活配套：
    行政：市委市政府、市人大、市政协、市规划局、地税局等与项目隔湖相望，市公路管理局、司徒村委会临近项目；
    金融：中国银行；
    商业：梦天湖大酒店、凤凰山庄等；
    交通：1路、2路、6路、12路公交车直达本项目；
    教育：司徒小学、华森私立中学；
    医疗：鄂州中医院。
    市政配套：
    规划凤凰桥、体育中心及其他规划道路； 
    规划小学、幼儿园、医疗用地、文化娱乐用地及商业用地、金融邮电用地、市政公共设施规划等。

二、项目地块价值分析

    1、地块现状分析：
    地块现状整体呈东北高，西南低；中部区域相对地块两端较低，属于洼地，主要是农田、水池等，规划中可依势造景，顺其自然，即可把建筑与自然融合性发挥到极致，又可避免不必要的土建工程浪费；
    地块四周分布为原居住村庄，为三个居民点，需要拆迁的总建筑面积较大约为4.8万平方米，估计拆迁有一定难度。
    总结：地块三面临湖，地块形状方正，易于规划布局和景观利用，本地块的景观优势和规模优势，体现项目地块的唯一性与独特性。
    2、配套分析：
    项目周边配套设施在金融、商业等配套设施较少，主要因为城市发展方向之前集中的城市南面，本项目地块位置位于城市东部，开发刚刚起步，行政及生活配套还不完善。
    但是，据鄂州市城市规划服务中心规划咨询报告：牛头山地块规划的配套设施有：规划小学、幼儿园、医疗用地、文化娱乐用地及商业用地、金融邮电用地、市政公共设施规划等，未来几年，本地块的配套将逐步完善。
    3、景观分析：
    总体景观分析：
    
     

    说明：项目地块三面环湖，周边均无高建筑的视野障碍。
    地块景观利用分析：
    
    中国中部地区，建筑朝向的最佳角度为南偏西15~30度，可保证良好的通风、采光效果，同时可避免西晒。
    通过对项目景观分析，项目西南向景观为最佳，东北向景观次之，为此，为保证项目最佳的规划，建议地块最大程度利用西南景观资源，打造项目独特景观优势。
          项目建筑与景观利用分析
    地块自东北至西南景观轴线剖面与建筑景观示意：
    
    说明：
    A、地块东北高、西南低、中部为洼地，低于东北及西南地块高度
    B、利用洋澜湖无敌湖景，打造最大价值景观住宅
    临湖区无敌低层豪宅（如别墅、联体别墅）；
    近湖区多层景观洋房，即可享受西南湖景，又可享受中部洼地依势而打造的水景或园林；
    远湖区小高层及高层景观住宅，即可享受西南湖景，又可享受中部洼地依势而打造的水景或园林。
    C、总体布局西南低层，东北高层，依次递增，充分利用湖景资源
    4、交通分析：
    交通：1路、2路、6路、12路公交车直达本项目，另外，项目地块位于五条干道交汇处，可谓四通八达，交通便利；加上政府规划支持，项目地块随交通情况的逐步改善，项目价值将飞速提升。
    5、项目地块价值分析：
    
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