风临美丽湾

商业部分定位报告

    正中置业集团营销中心
                             2007年2月












    目   录

    第一部分、市场篇              4
    1.东莞零售商圈              4
    2万江零售商业              13
    2.1 万江商圈划分              13
    2.2 万龙片区主要的零售卖场              14
    3、东莞社区商业街调研：              17
    3.1莞城城区商业街              17
    3.2南城商业街              20
    3.3东城商业街              23
    3.4万江商业街              23

    4、万江片区专业市场调研              25
    第二部分、定位篇              36
    1．项目概况              36
    2．项目定位              42
    2.1 客户定位              42
    2.2 功能定位              42
    2.3  主题定位              42
    2.4 档次定位              42
    2.5规划设计建议              42
    2.6购物中心业态定位              46
    2.7社区商业街业态定位              ……………………………………………………….49                    2.8主力店拓展要求              ……………………………………………………………………………………..50

第一部分：市场篇

1、东莞零售商圈

    东莞零售商圈主要分为莞城西城楼商圈、莞城东纵商圈、东城世博广场商圈、南城第一国际商圈、万江华南MALL商圈等5大商圈。具体分布示意如下：

    东城区
    南城区
    万江区
    莞城区







    2
    5
    4
    3
    1

1.1莞城西城楼商圈

    西城楼商圈位于莞城文化广场旁，主要由西正街与市桥路组成，西正街与市桥路紧密相连，全长675米，长期以来都是东莞较为繁华的购物商业街，商品以价值较高的品牌服饰及珠宝、眼镜钟表皮具为主，仅银行储蓄所就有8间。目前因为交通拥挤及旧城的改造使得该商圈的辐射范围越来越小。

                       百佳超市                                 天和百货

                                西正—市桥路商业街

    主力店情况
    百佳：负一层约1.2万平方米，经营情况：经营情况良好
    天和百货：1.3万平方米，经营情况：经营情况良好

1.2莞城东纵商圈

       东纵商圈位于人民公园旁东纵大道上，其是东莞人流最旺商圈之一，同时该商圈也是东莞竞争最激烈的商圈之一，该商圈云集了沃尔玛、天虹商场、地王广场、彩怡百货、天和百货等众多知名商家，其中天和百货是东莞本土最大民营零售企业之一。

地王广场沃尔玛超市

    天虹商场                                                天和百货

    主力店情况
    地王广场：地王广场——包括地王广场百货及彩怡百货共约3.9万平方米，经营情况较差，二、三层基本没有人流。
    沃尔玛超市：沃尔玛广场（包括沃尔玛超市和辅营区）：共约3.2万平方米。主力店：沃尔玛超市，1层1.2万，辅营区：约2万平方米，主要经营潮流女性服装。
    天虹商场：天虹商场：2.6万平方米，顺电：4000平方米。经营情况一般
    天和百货：三层约3万平方米，经营境况一般，第三层基本空置