第一篇、市场透析

第一章、都江堰城市概况

一、城市区位

    都江堰市位于成都西北方向，距成都市仅39公里，处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽，区位优越，境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽，其经济辐射半径立足成都，覆盖西部九省一市。

二、城市性质

“文化之都、遗产之地、山水之城、长寿之乡、养生之园”,国家历史名城和国家优秀旅游城市,是西南唯一获得双文化遗产的生态性文化名城）, “国家园林城市”,“最佳中国魅力城市”,川西水利枢纽，成都西北部经济重镇” 。

三、城市规模

都江堰市幅员面积1207平方公里，辖28个乡镇和1个工业区，人口60万，城区人口22万人（未来计划发展成为人口达60万的中等发达城市），建成区面积20平方公里。

四、功能定位

世界遗产为特色的风景旅游城市。成都平原与川西北高原少数民族地区之间的经贸集散地。成都平原经济圈生态保护屏障，休闲旅游、科研教育、高新技术产业及居住副中心，成都中心城市卫星城。

五、城市交通

都江堰城市交通便捷。城区由成灌高速直接与中心城市联结，距成都车程约30分钟，距双流国际机场仅有40分钟车程，根据成都市政府最新城市发展构想，将构建以成都中心城区为核心，周边30分钟车程为辐射半径的“大成都”，即，除了外环路以内的主城区外，成都周边的如新津、新都、郫县等县、市将打造为大成都的外围功能片区。外围功能片区接受中心城市辐射，同时根据自身特点及优势形成产业跟生活配套的格局；

六、经济水平

    2006年前三季度：
    实现地区生产总值66.82亿元，同比增长12.3%，全市完成固定资产投资54.9亿元，同比增长30.8%，城镇居民可支配收入7866元；人均消费性支出5879元，全市接待游客514万人次，旅游综合收入15.42亿元，分别较同期增长26.3%和32.9%。

七、支柱产业

旅游、综合机械、建材、能源、医药化工。

八、发展目标

以旅游度假和高新技术产业为主导、先进工业为基础、都市农业发达的国际著名现代化中等城市。成都特大中心城市卫星城。生态文化旅游城市。2020年全面实现现代化，国内生产总值达到954亿元。

九、总体策略

积极主动融入成都中心城市都市圈，加强与成都中心城市及阿坝州的联系与合作。坚持“旅游兴市，工业强市，农业产业化富农村”的经济发展思路，坚持“抓城市经济带动全局发展”的总体战略，以打造西部休闲第一城为载体，以经营城市为举措，保护与发展并重，高新技术工业与旅游齐进。

十、交通规划

    加强与成都都市区的联系，构成以高速路为枢纽、国道省道为骨干、县道为基础的完善、协调、高效的交通网络体系。改造灌天公路接沙西线，改造成灌公路为城市快速干道,改造灌温公路为一级路，改造省道106线为旅游观光道路。加强市域内公路提级建设。金马河新设设大桥四座。改建和新建5条生态旅游公路（普照寺路、龙池—虹口、青城山五里沟旅游公路、赵公山路、环山旅游公路）。

第二章、都江堰房地产概况

一、都江堰房地产整体市场状况

    1、投资稳定增长,房地产持续发展
    2006年前三季度，全市房地产开发投资完成10.2亿元，增长14%,全市住宅报建新开工面积近80万㎡；
    2、总体销售情况良好,价格稳中有升
    受居民收入增加、城乡一体化进程加快及城市优越生活环境等众多因素的推动，商品房销售较为火爆，2006年前三季度全市商品房预售面积约为40万㎡商品房销售均价接近2500元/㎡，较同期增长12%；
    3、两大城市板块齐头发展
    从开发的地域分类,主要是以青城山板块为代表的纯度假地产和以城区为主的住宅和商业地产；
    4、市区板块市场外移发展明显
    市区板块市场外移发展明显，尤以幸福大道、迎宾大道向东南发散的扇面区域间及蒲阳路、玉带桥街、二环以内区域及为发展重心；
    5、项目开发向规模、品质、品牌方向发展
    都江堰房地产发展逐步进入成长性的繁荣阶段，开发项目数量逐步增多，同时个案项目开发向规模、品质、品牌的方向发展，人气日渐升温；
    6、多种物业类型,百花齐放
    城区板块的普通多层住宅、联排别墅、独立别墅和少数的商业物业、小户型住宅、电梯公寓；青城山板块主要为小户型度假公寓、产权酒店及别墅；
    7、产品风格较单一,主要为川西民居风格
    川西民居为主体风格,灰瓦白墙,一般都有露台设计,形成舒适的休憩空间,个别项目会融入部分欧式或现代风格。从市场反映看,客户觉得川西民居风格使整个城市有千人一面的感觉；
    8、独特的城市价值造就购买群体多元化
    大部分（别墅）项目超过60%(建川丽水清城玫瑰园超过80%)的购买人群是成都市、成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、深圳、广州、西藏国外等地的置业者；城区住宅（多层）的本地客户则相对较多，以自住为主；
    9、别墅除外,一般产品总价在20---40万为客户认可的合理承受价位,户型以三房为主流需求,同时中小户型逐渐得到认同
    11、客户需求不断提高,更注重细节与品质
    　  从都江堰商品房品质经过四代发展:第一代的房地产仅仅满足了居住的基本需要，没有任何景观和生活品质可言；第二代房地产有了部分景观的理念；第三代房产充分在社区运用了景观这一元素；现在面临的第四代房产则提出了更高的要求，它要求的是在保证业主拥有高质生活品质，充分享受园林景观的同时，还赋予了社区身份感与服务价值。
    12、各路开发商各显神通
    大致可分为三个阶段:第一个阶段是都江堰本地的开发商带动的都江堰商品房初始时期；第二个阶段是成都的开发商大举进军都江堰，使都江堰房地产得到了加速的发展；第三个阶段是外来巨资，如钱江银通房产等外来实力开发商，多元文化与多种风格的融合在一定程度上提升了城市地产开发水平。

二、都江堰房地产板块分析

    都江堰房地产主要分为城区和青城山两大板块,其中城区又分为一环内与一二环辐射区。(一环内指以“青城路-观景路-都江堰景区-岷江干流”围合区域; 一二环辐射区幸福大道和迎宾大道、二环沿线向东南发散的核心区域外的扇面型区域间)。
    1、城区
    1.1一环内
    (1)典型项目:岷江花园、天和盛世、中国（都江堰）水街、岷江国际、梧桐花园、凤凰里等项目。
    (2)区域市场特征：
    ● 该地域虽处都江堰的核心城区，但住宅仍以多层开发为主，在该地域内的新开发楼盘量少、总体开发规模偏小，并且该地域属于城市较早的建成区；
    ● 中大规模项目开发呈现明显的外移趋势，开发地块具备较好的环境，如临河、周边环境成熟、距离新城区距离近等先天优势等；
    ● 依托城市核心区商业、教育、医院等公共配套及优越的自然环境资源，并加强了项目自身的社区性商业配套，综合性较完善；
    ● 销售价格在2004年、2005年的基础上有较大幅度的增长，普通多层砖混结构住宅均价在2600元/㎡，较之以前有300—400元/㎡的涨幅。
    ●建筑特征通常以坡屋顶为川西民居风格的符号特征。

    1.2-一二环辐射区
    (1)典型项目:都市·美丽洲、都市·美丽风景、林涧花语、丽水青城·玫瑰园、蓝郡.新界、幸福风景、水印长滩、水都豪庭、美都华庭、上尚春天、滨江花园、清水人家、禹园、林涧花语、兰花春等项目。
    (2)区域市场特征：
    ● 该地域位于都江堰核心城区外的东南侧，是以“丽水青城”为排头兵的新城区建设开发地域，整体开发规模

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