第一部分项目的经营定位定位

一、项目的定位

1、项目整体定位

    3万平方米塘厦西区商业及文化娱乐中心
    定位释义：突出项目30000平方米的规模，项目未来的辐射范围是整个塘厦西部，将成为塘厦西区人们休闲购物的首选场所；
             突出项目是一个商业与文化娱乐的综合体。

2、项目业态组合定位

    4000平方米超市主力店
    4000平方米肉菜市场
    10000平方米室内商业步行街
    10000平方米文化娱乐中心
    3000平方米大坪办公行政中心

3、主要经营品种定位

    一楼主要经营：A区肉菜市场及粮油
    B区日化洗涤、文具、体育用品、办公用品、书籍、音像、小电器、五金、厨卫、日用小百货、饰品、工艺品；
    街铺主要经营银行、便利店、药店、邮政类、电信类、数码产品、高尔夫用品等；
    二楼主要经营：A区超市百货主力店，
    B区主要经营服装、针织用品、鞋包、床上用品等；
    三楼主要经营：大型餐饮、休闲中心、酒吧、桌球、游戏厅、书店、棋牌室、录相厅、人才市场等；

4、目标消费群体定位

    根据项目组对周边主要居住人群的数量、收入等的调查，目前及未来相当一部分时间内，项目所在区域将是一个中低档消费群体集中区域，主要的目标消费客户有以下几类：
    ·      附近村民：主要是大坪、龙背岭、田心、科苑城、沙湖等地村民
    ·      周边工厂内打工人群：如大坪、龙背岭、科苑城工业区等
    ·      其他区域人群：依托项目周边的大屏嶂森林公园、水库、高尔夫球场等景点和设施，会吸引到到本区域休闲游玩人群，到本项目进行购物、餐饮和娱乐。

二、项目经营定位SWOT分析

1、项目优势分析（S）（地段交通生意基础产品）

    ?      便利的交通优势：项目位于莞深高速公路大坪出口，紧邻四黎路和林坪路，与观澜一界之隔，可方便到达龙背岭、田心、沙湖以及塘厦镇中心；
    ?      良好的形象展示优势：项目毗邻林坪路，沿线有近300米的展示面和大型广场；
    ?      片区未来可增加可观的消费人群：主要是毗邻的规划大型工业区—科苑城。科苑城目前已有不少大型企业入驻，未来的消费人口将是相当庞大。
    ?      规模优势：本项目的经营规模，是目前塘厦西区最大的，通过良好规划可以创造出“一站式”购物概念。

2、项目劣势分析（W）（地段交通产品推广）

    ?      项目目前周边的环境、形象较差：多数是工业区、村屋、传统的农贸市场及正在修建的厂房；
    ?      公交系统严重缺乏：区域目前仅有一条2路公交线路，并且主要是将消费者带到田心嘉富市场和塘厦的天和百货等市场消费，目前无法依托其带来区域外的消费人口；
    ?      项目前期定位和推广带来的负面影响：项目定位不清，已经过1年多的宣传推广，但效果不大，周边区域商户认同度不高，并且认为项目工期太长；
    ?      首层特别是B区的铺位分割不合理，不实用；
    ?      电梯、扶梯等垂直交通系统布置不合理：项目二、三楼的垂直交通体系存在极大缺陷，客户很难到达二楼；

3、项目机会点（O）（生意基础竞争对手产品交通）

    ?      田心、大坪、龙背岭等地区没有集中的供居民和打工人员休闲、娱乐、图书文化的消费场所，是一个市场的空缺点。
    ?      根据项目组的调查，区域内居民、工厂管理人员及部分工人购买服装、鞋、饰品等个人消费品都需要到塘厦、甚至观澜等地去购买，这一块也是项目的经营机会点。
    ?      项目一路之隔的大坪村旧市场将会拆迁，部分商户可能转租嘉富市场继续经营；
    ?      随着科苑城的逐步开发建设，工厂的陆续进驻，将增加可观的消费人群；
    ?      区域有东莞观澜高尔夫球场、众多水库及大屏嶂森林公园等游玩场所，周末和节假日将吸引不少休闲游玩人群，带来潜在的购物和休闲消费；
    ?      项目将进行良好的规划定位，并拥有较强的经营管理实力，也将会在未来的竞争中获得优势；
    ?      据原塘厦镇公交报批线路显示，有至少2路公交线路经过项目，目前新的规划仍在制定中，项目未来的公交系统会有一定改善。

4、项目威胁点（T）（地段竞争对手）

    ?      目前项目周边的大型住宅小区不多，仅有香港公务员渡假村——浪琴花园和正在销售的别墅区——森林一号，其它住宅建筑是农民房、工人宿舍区；
    ?      田心嘉富市场依托交通和4条公交线路便利之优势，是目前唯一辐射田心、龙背岭、大坪和沙湖片区的村级综合性购物场所，未来将是本项目的主要竞争对手之一；
    ?      塘厦镇中心区商业也比较成熟，购物及消费都相当便利，目前已有新大新百货、天和百货、塘厦商城、三阳购物中心、三正休闲购物城等，将对本来片区人口有限的大坪起到消费分流的制约作用；
    ?      科苑城内也规划设计有商业设施，如目前位于中心位置科苑大道侧的日本村商业步行街和建设中的科苑城市场，未来将分流本项目零售人群；

    SWOT综合分析对策：
    ①突出项目区域休闲娱乐中心的概念，满足区域内青年工人们的文化、娱乐需求；
    ②规划大型的服装、鞋、针织饰品、床上用品区域，与周边现有商业设施经营定位差异；
    ③完善交通系统，增强周边区域到达本项目的通达性；
    ④增加投资者、商户对本项目的信心和认同度；

三、项目配套设施规划主要措施

1、交通系统方面

    设立大坪公交短途交通站，开通大坪至龙背岭、田心、科苑城、沙湖、观澜等方向短途定向交通车，并争取政府规划更多公交线路，落户到本交通站。
    免费购物专车线路规划：
    大坪－龙背岭
    大坪－田心
    大坪－科苑城
    大坪－沙湖
    大坪－观澜
    （周一至周五  每天下午4:00到晚上8:00，每两小时一班）
    （周六至周日，每天上午10:00到晚上9:00，每两小时一班）