广西贵港市广汇东湖开发项目启动区商业定位策划案
    第一部分    贵港商业市场调研              3
    一、贵港市宏观环境因素研究              3
    1.1贵港市经济发展现状              3
    1.1.1贵港市GDP增速明显              3
    1.1.2贵港市固定资产投资与房地产投资保持较快增长              6
    1.1.3三大产业合理发展              7
    1.1.4对外经贸往来进一步提高              8
    1.1.5城镇居民收入水平逐年提高              9
    1.2人口环境及市政规划因素              10
    1.2.1城市人口分布及特征              10
    1.2.2城市人口发展预测              10
    二、贵港市房地产市场研究              11
    2.1商品房供求量对比              11
    2.2各类型物业供求量              12
    2.3商品房价格分析              12
    2.4贵港市房地产发展现状特征              13
    2.5贵港市房地产发展走势              14
    三、商业市场分析              16
    3.1贵港市商业发展环境              16
    3.1.1贵港市城镇居民收入支出比              16
    3.1.2社会消费品零售总额              17
    3.1.3商业从业人口（年末数）              18
    3.2贵港市商业发展规划              18
    3.2.1发展规划              18
    3.2.2贵港市商业发展面临的机遇              20
    3.3贵港市商业发展布局及特征              22
    3.3.1商业布局              22
    3.3.2贵港市商业发展历程              23
    3.3.3各商业区发展状况              24
    3.3.4主要在售商业项目量化分析              25
    3.3.5各形态商业物业业态分布及经营情况分析              29
    四、消费市场分析              61
    4.1抽样调查与分析的设计              61
    4.1.1调查分析的目的              61
    4.1.2调查分析的方法              62
    4.1.3调查分析的区域              62
    4.1.4调查分析的对象              62
    4.1.5调查分析的主要内容              62
    4.1.6调查样本量              63
    4.2购物消费群体消费习惯及特征分析              63
    4.2.1购物消费群体消费习惯分析              63
    4.2.2购物消费群体特征总结              69
    4.3现有经营户需求分析              70
    4.3.1商户对贵港市商业环境的评价及看法              70
    4.3.2商户对商业环境的要求和心理趋向              72
    4.4商户需求特征总结              75
    五、贵港市商业市场分析总结              76
    5.1商业市场分析总结              76
    5.1.1城市商业发展处于新旧交替的状态              76
    5.1.2商业档次不高，对周边城市的吸纳力不强              76
    5.1.3专业市场发展欣欣向荣，缺乏集休闲、购物、娱乐一体的商业              77
    5.1.4商业物业销售良好，后续供应商业体量仍较大              77
    5.1.5商业管理相对混乱，缺乏商业管理及服务方面经验              77
    5.2 对本项目启示              78
    5.2.1从宏观环境分析对本项目的启示              78
    5.2.2从区域商业市场发展分析对本项目的启示              78
    5.2.3从消费市场分析对本项目的启示              79
    5.3对本项目启动区商业定位的启示              80
    第二部分    项目启动区商业定位              81
    一、启动区商业定位依据综合分析              81
    1.1启动区周边原业态及经营情况对比分析              81
    1.2项目整体商业规划对启动区商业定位的影响分析              82
    二、项目启动区商业部分市场定位              82
    2.1项目启动区商业市场定位推导思路              82
    2.2启动区商业市场定位建议              84
    二、启动区业态分布及功能定位              85
    2.1启动区商业功能区划分              85
    2.2各商业区域业态种类划分及产品形态建议              86
    三、启动区商业推广形象定位              89
    3.1项目整体形象定位建议              89
    3.2项目整体命名建议              91
    3.3启动区商业命名建议              91
    3.4启动区各商业功能区命名建议              92
    四、目标客户群体定位              93
    4.1客户群体分类              93
    4.2目标客户群体定位              93

第一部分    贵港商业市场调研

一、贵港市宏观环境因素研究

1.1贵港市经济发展现状 

1.1.1贵港市GDP增速明显

    贵港市自1988年撤县设立县级市，1995年成为国务院批准设立的地级市以来，城市经济经多年发展，已取得较大的成绩。
    
    
    数据来源：贵港市统计局
    贵港市近几年来GDP总量一直呈增长趋势，2006年GDP完成了263亿元，增长12.7%。与2001年相比，近五年时间，贵港市GDP几乎翻了一番，整体增速明显。2001-2006年，贵港人均GDP也几乎翻了一番，达到了5544元。
    从2001年到2006年间，贵港市房地产投资占GDP比重由1.36%增长到7.77%，速度呈现持续增长。据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占GDP比重在8%～10%是合理区间。以贵港市目前GDP的增速来看，贵港市房地产仍有较大的投资增长的空间。
    
    在贵港市经济快速发展的同时，我们不能忽视的是，由于城市经济基础较差，目前贵港市GDP在区内的各大主要城市中仍处于偏低的位置，与同在“玉贵走廊”经济带的的玉林市经济实力仍有较大差距。

1.1.2贵港市固定资产投资与房地产投资保持较快增长

    数据来源：贵港市统计局
    2001-2006年以来，贵港市固定资产投资保持较快增长势头，投资结构更趋合理。2005年，在政府实施推动大型工业项目建设为重点的战略推动下，使贵港市固定资产投资形成跳跃式增长。2006年，全社会固定资产投资完成150.52亿元，增长16%。固定资产投资额的大幅增长，将对未来贵港市经济发展起到极大的促进作用。
    2006年贵港与周边城市固投对比

    与周边城市相比，贵港的固定资产投资总量低和增速快，占GDP的比重较大，足见贵港的经济发展主要依靠投资拉动。
     

1.1.3三大产业合理发展

    2001-2006年贵港市三大产业增加值

    数据来源：贵港市统计局
    贵港市三大产业构成中，一、二、三产业齐头并进，其中第二产业近年来发展增速明显。2006年，全市三大产业比重已由“九五”期末的39.7∶21.2∶39.1调整为27.2∶36.1∶36.7。第二、三产业所占比重较大。在贵港市“工业强市”、“港口兴市”和“商贸旺市”的发展战略下，贵港市二三产业齐头并进，发展形势喜人。

1.1.4对外经贸往来进一步提高

    
    贵港市依托港口优势，进一步扩大对外开放。2007年1-8月，贵港市实现外贸进出口总额7285万美元，同比增长22.1%，其中出口总额为5598万美元，预计全年将较同比较大幅度上升。在贵港市“十一五”规划中目标为至2010年全市的进出口总额要达到1.5亿美元以上，年均增长15%以上。

1.1.5城镇居民收入水平逐年提高

    
    2004年以来，贵港市居民人均可支配收入不断上升，至2006年，人均可支配收入达到8938元，居民消费力不断增强。贵港市十一五目标为到2010城镇居民年收入将达到10000元，人民收入水平步上新台阶。
    2006年贵港与周边城市居民生活水平对比