毕节薪客车站旁地块项目定位报告
     
    目    录
     
    前    言              3
    1．项目自身分析              4
    1.1项目地块情况              4
    1.2区域界定说明              4
    1.3 SWOT矩阵              5
    1.4物业优及劣势分析              5
    1.4.1 Strength（优势分析）              5
    1.4.2 Weakness (劣势分析)：              7
    1.4.3 Opportunity (机会分析)              8
    1.4.4 Threat威胁分析              10
    1.4.5劣势及威胁的弥补方案              11
    1.5分析总结              13
    2．项目初步定位              14
    2.1市场定位              14
    2.1.1关于市场定位              14
    2.1.2市场定位需要考虑的几个因素              14
    2.1.3最终市场定位              16
    2.1.4市场定位的支撑点              17
    2.2客群定位              18
    2.2.1目标客户构成              18
    2.2.2目标客户需求特征分析              20
    2.2.3目标客户结论              21
    2.2.4目标客户消费行为特征              23
    2.3价格定位              24
    2.3.1定价方法              24
    2.3.2价格定位              25
    2.3.3采取此种销售价格推广上市的原因              28
    3．项目规划设计概述              29
    3.1产品定位及设计原则              29
    3.1.1产品定位              29
    3.1.2产品设计原则              31
    3.2园林景观建议              32
    3.2.1景观的价值              32
    3.2.2园林景观主题风格建议              33
    3.2.3绿化设计建议              35
    3.2.4环境设施设计建议              37
    3.2.5发挥景观的促销作用              42
    3.3建筑风格              42
    3.3.1建筑风格对利润的影响              42
    3.3.2建筑风格与开发商的关系              43
    3.3.3客户群对“建筑风格”的偏好              44
    3.3.4建筑风格的未来走势              44
    3.3.5本项目建筑风格建议              45
    3.3.6建筑风格的表达              45
    3.3.7建筑风格实现更好价值的方法              46
    3.4户型设计建议              47
    3.4.1建议依据              47
    3.4.2户型设计建议              49
    3.5新材料新技术应用              56
    3.5.1住宅的可塑性开放空间              56
    3.5.2建筑节能、环保新技术              59
    3.6配套设施规划建议              64
    3.6.1楼宇配套设施规划建议              64
    3.6.2服务配套设施规划建议              66
    3.7项目车位配置建议              75
    3.7.1建议依据              75
    3.7.2建议内容              77
    3.8项目智能化建议              78
    3.8.1智能化住宅介绍              78
    3.8.2建议内容              81
    3.9物业管理要点              85
    3.9.1区域市场样本项目物业管理情况              85
    3.9.2物业管理建议              86
    3.9.3物业管理服务内容建议              87
    3.9.4物业管理费建议              88
    3.9.5相关公司简介及推荐              88
    结   束   语              92
    
    

前    言

     
    本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本项目的自身质素，提出有针对性的产品定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的总体素质和市场竞争力，并作为开发商及设计公司优化项目综合素质的参考意见。
     
     
     
    

1．项目自身分析

1.1项目地块情况

1.2区域界定说明

    关于区域市场界定方法，以往典石的做法是考虑房地产需求的区域性和市场竞争的区域性，根据项目所在地理位置，选定以项目位置为中心一定范围内的区域为该项目的区域市场；在分析样本方面主要选择区域市场内具有相同类型产品的房地产在售项目。在界定本案区域市场时，由于新客站片区目前除本项目外还无其他高层或者小高层项目，再加上目前毕节城区面积相对来说不大，本项目的很多竞争来自于老城区和城东新区的新市政府片区，未来的竞争对手还会来自于城南新区和望湖片区，因此界定本案所属区域市场的范围是整个毕节市区。
     

1.3 SWOT矩阵

1.4物业优及劣势分析 

1.4.1 Strength（优势分析）

    S1：交通枢纽，交通便利
    项目区域地处毕节市城区主干道麻园路与环东路交汇处，目前有2、6路公交经过本区域，并有毕节市新客车站作为支撑，交通十分便利。
    根据我们的调研结果，影响毕节购房者作出购买决策的重要因素排名，交通占了29%，排名在第一位。
    这些利好消息将会给本项目带来一个重要的卖点，同时也会是项目能够卖一个相对较高的价位的一个重要支撑点。
    同时，由于项目地处于毕节新客车站旁，毕节新客车站将会成为毕节的一个长途客车站。是毕节与贵阳、遵义、六盘水、四川、云南等各大城市或身份的重要对外交流窗口。该客车站建成投入使用后，每天都会有大量的流动人口出现在此区域，这些人群里面的生意人、在外面成功发展的返乡者等，都会为本项目带来一定数量的购房支持。
    S2：周边配套丰富齐全
    由于经过两年左右的开发建设，项目区域已经形成了较为成熟的配套，基本上能，满足项目周边地区居民的工作、经营、生活需要。

    从表上看，项目周边的吃、住、购物、洗浴、存蓄、通信、医疗、家装等生活配套设施都很齐备，项目周边的教育配套从幼儿园、小学、中学、大学都有，毕节市的各大政府部门都在附近，不但配套设计比较好，而且企事业单位人员在本项目买房了以后，办事、工作都比较便利。这必将成为购房者做出最终的购买本项目决策的重要促进因素之一。
    S3：在新城区板块来讲，地段有一定优越性
    城东新区主要分成两个部分，第一个部分为毕节市市政府片区，第二部分为新客车站片区。
    市政府片区是一个新开发的片区，其生活配套等目前几乎为零。即使有公务员小区来进行人气带动，但是从其他城市这样的先例来看，公务员购此种单位优惠房多数是出于投资目的来考虑的，因此一段时间以内，这个区域的入住率都不会很高。从房开商角度来说，虽然在规划策略上会将生活、购物因素考虑进去，但其一般情况下不会一次性开发，一次性完善所有规划中的配套设施。因此，市政府片区要完善生活配套、打造其“新城新商业”需要一段时间。
    而比起市政府片区，新客车站片区经过这几年的发展，配套已经趋向于成熟，比起市政府行政办公区域的间接带动发展，新客车站片区依靠长途客车站的支撑会更来的实在些。
    因此，在本项目进入毕节房地产入市开发这段时间内，本项目所处的新客车站旁边的地理位置比起市政府片区在地段上有一定的优越性。一定意义上来讲，我们所处的区域就是新城中的老城区，而现目前老城区的房价是最高的，是普遍得到购房者认可的。
     
    s4：项目靠山，闹钟取静，有一定的自然条件
    项目东面：为今后新客车站进站出站通道
    项目南面：小区环形道路之一，附近将建部分住宅
    项目西面：正对新客车站，出口为环东路
    项目北面：紧邻双树村山地
    




     
     
     
    
    项目区位情况
    
    项目地块的北面靠近双树村的山地，相对来说，有一定的借景优势；
    西面是新客车站的停车场，周边都是些多层